房地產建筑項目成本預算及動態控制

郭夢娟

受到國際金融危機的影響，目前的房地產行業利潤水平呈現明顯的下降狀態，在此情況下，也凸顯了房地產建筑成本控制的重要性。文章主要對基于流程下房地產建筑項目成本預算及動態控制進行了分析和研究。

目前，我國對于房地產建筑項目成本控制研究還不夠深入，由于該行業建設周期較長，故實際施工過程中，不管是人工成本還是材料價格均會發生不可預計的變化，因此，急需對當前的成本控制手段進行優化和調整，以此更好的適應時代發展需求。

一、基于流程的成本控制方法概述

工程建設具有周期性、一次性等特征，其中，“一次性”便決定了工程項目建設過程中通常會面對不同的環境特征。施工之前的成本預算工作一般無法對工程所處實際環境進行反映，更無法預知施工過程中可能會遇到的問題和阻礙。

基于流程的成本控制方式，簡單來說就是將產品分成不同的層次和階段，其難點在于，劃好層次和流程之后，要結合其實際特點選擇有效的成本控制辦法。該方式更加適合應用于項目成本控制中，主要是因為該工作一般都是按照單個項目進行歸集，進而也降低了預算過程中考核責任單位的工作難度。另外，項目具有較強的階段性特征，加之其周期性長、一次性等特征，故使得成本控制工作，無法像產品生產一樣的明確和清晰，故通常要求通過多種辦法進行成本控制。

正常情況下，房地產項目要經歷竣工決算、物資采購、規劃設計、項目立項等幾個基本的流程。在每一個環節中，由于成本的性質和所對應的項目不同，故需要使用針對性的管理辦法，以此實現各管理工作的相互銜接，最終達到控制成本的終極目的。

二、基于流程下房地產建筑項目成本預算及動態控制

以目前現存成本控制理論以及房地產項目的成本構成為基礎和核心，借助動態成本控制的基本思想，形成了全新的成本控制模型，即基于流程下房地產建筑項目成本預算及動態控制。具體分析如下：

（一）業務流程

考慮到成本管理過程中實際的工作和發展需求，通常可將該項目劃分成以下幾個階段：即立項、設計規劃、市場采購、施工以及竣工驗收等等。各個環節具體的活動分析如下：

項目立項階段，具體的成本管理內容如成本預算指標、規章制度以及控制責任體系等等。在該環節中，需重點應用事前控制。在規劃設計階段，主要負責對設計成本加以控制和管理，包括指標的動態調整、階段性分析等等，在設計成本中，包括委托費用、勘查費用、設計費用等等，同時也應對施工和采購成本進行估算和控制。在市場采購環節，具體內容包括部分費用成本的階段性分析、指標動態調整等等。在竣工交付階段中的成本管理活動主要就是對工程進行總體分析。

（二）成本動態控制的內容、原因及實現

1.成本動態控制內容。具體包括以下幾個方面：第一，動態性成本控制，即項目某一要素的價格與市場價格相差甚遠時，則需立即對當前的控制辦法加以改進和調整。第二，成本指標動態調整，即在某成本要素價格出現波動時，要求成本指標也要隨之而改變，以此實現兩者的相互適應。

2.成本控制原因。房地產建筑項目的一次性和周期性等特征，決定了其必須要進行動態化的成本控制。由于具有周期性長的特征，故直接延長了整個成本預算的周期，在此階段，不管是生產設備、材料，還是人工要素，其價格均不可避免的發生一定變化，進而也增加了項目成本管理和控制的難度，無法對該工作的精準性和全面性進行保障。而正是因為上述原因的存在，才更加要求項目成本控制具備一定的彈性。

3.成本動態內控制的實現。結合具體的業務流程，通常可有以下幾種途徑：一是在個別階段進行隨時調整。例如，在市場采購環節中，由于某種物資的價格發生了變化，故在采購之前，需對相應的成本目標加以控制，重點考慮動態調整值。二是在某個階段的末尾進行定期調整。例如，在項目規劃設計階段，隨著該工作開展的不斷深入，項目建設所需要的人工和物資定額也會愈發清晰，在此便需重新設定成本指標。在市場采購環節中，當物資價格遠遠超出成本指標時，則需對采購模式進行調整，并以此調整采購模式，防止出現“串標”的行為，提升采購的合理性，為建設企業節約成本。

三、結語

綜上所述，文章主要對基于流程的成本控制方法進行了簡要分析，并對成本預算控制動態模型進行了構建。在該模型中，涉及到了事前、事中以及事后控制等方式，并對各環節具體的管理活動進行了明確，這些這對于房地產建設行業成本控制工作具有著很關鍵的現實意義。