房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理與控制分析

劉曉文

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)自改革開放以后，在市場的刺激以及國家政策的扶持下獲得了快速的發(fā)展。房價(jià)不斷攀升、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量與規(guī)模不斷增大。部分企業(yè)也紛紛將發(fā)展的矛頭轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，大中型企業(yè)資金的涌入，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了充足的資金，涉足房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)量急劇上漲，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。本文就房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理與控制展開分析，以期為相關(guān)工作提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；全過程；成本管理；控制

一、成本管理的目的

房地產(chǎn)公司是企業(yè)，而企業(yè)的最重要的就是追求利益。在成本管理時(shí)主要是為了使得成本的支出獲得最有效的收獲。不斷的減少無效的成本，這樣才能夠不斷的提升投資的價(jià)值。我們進(jìn)行成本管理并不是等于省錢，因?yàn)椴还芑ǘ嗌馘X也會(huì)有浪費(fèi)，重點(diǎn)是要花的有效，這樣才能夠不斷的避免價(jià)值不平衡造成的浪費(fèi)。

二、現(xiàn)狀分析

近幾年，在國家政策扶持及市場的推動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)迅速占領(lǐng)市場，房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量不斷增多，投資成本越來越大。但由于某些房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商成本意識(shí)淡薄，對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與成本控制工作的重視度不高，缺乏科學(xué)的成本控制與管理計(jì)劃，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與成本控制質(zhì)量低下，企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損，不利于企業(yè)的長足發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方法落后及缺乏完善的制度作引導(dǎo)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與成本控制工作盲目開展，成本預(yù)算與控制管理工作與實(shí)際嚴(yán)重脫節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制與管理效率不高，質(zhì)量難以保障。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制策略與優(yōu)化

前期投資決策階段的投資估算在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要意義，它直接決定了項(xiàng)目是否實(shí)施，并對項(xiàng)目今后開發(fā)成功與否具有深遠(yuǎn)影響。此階段通過對所開發(fā)產(chǎn)品的初步定位、預(yù)期投資及收益進(jìn)行預(yù)測分析，為土地競拍中舉牌競價(jià)提供指導(dǎo)。就成本管理方面而言，該階段的重點(diǎn)是編制項(xiàng)目的投資估算。為確保投資估算相對準(zhǔn)確避免誤導(dǎo)整體投資決策，測算過程中應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)期產(chǎn)品定位、項(xiàng)目所在地具體情況，在參照行業(yè)同類產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，結(jié)合本公司自身開發(fā)水平以及對未來開發(fā)的成本漲幅預(yù)期進(jìn)行估算。

（一）做好設(shè)計(jì)階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要在設(shè)計(jì)規(guī)劃方案確定后方可實(shí)施，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本會(huì)伴隨著項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的產(chǎn)生而確定。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的合理與否以及設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低都會(huì)對房地產(chǎn)項(xiàng)目施工成本產(chǎn)生巨大的影響。所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段開展成本控制與管理工作具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，可以對房地產(chǎn)全項(xiàng)目成本控制起到事半功倍的效果。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)廣泛的收集同時(shí)期、同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料，編制項(xiàng)目投資估算報(bào)告，為房地產(chǎn)初步設(shè)計(jì)方案提供重要的依據(jù)。為了確保設(shè)計(jì)方案的有效性，設(shè)計(jì)人員應(yīng)準(zhǔn)備多個(gè)可備選的設(shè)計(jì)方案，通過對比分析以及市場調(diào)查評估，選擇最佳的設(shè)計(jì)方案。

（二）項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)過程中的成本控制主要包括招標(biāo)投標(biāo)階段的控制和合同的簽訂。工程招投標(biāo)主要包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)這兩個(gè)方面，要保證項(xiàng)目的投資、項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度的控制等，必須通過招投標(biāo)選擇較好的施工單位或材料供應(yīng)商。除此之外，還要做好合同的簽訂工作，合同對一些重要的事件必須要明確規(guī)定，如涉及到費(fèi)用的工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等事件；對于一些招標(biāo)文件中沒有明確的一些內(nèi)容進(jìn)行確定；需要提前制定一些關(guān)于施工過程中的索賠條款，這樣可以一定程度的避免索賠事件的發(fā)生，降低施工過程中的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在施工階段控制好成本，第一，要舍得補(bǔ)充高質(zhì)量的懂得施工的專業(yè)管理人才，在人力質(zhì)量上達(dá)到能與建筑施工企業(yè)相當(dāng)?shù)母叨取５诙岣邔κ┕て髽I(yè)提出的變更索賠的管理水平，建立清晰合理的變更索賠制度，明確工程、預(yù)算、管理等人員的職責(zé)以及相應(yīng)權(quán)限，做好變更索賠工作。第三，要充分利用高質(zhì)量的第三方審價(jià)服務(wù)。第四，應(yīng)要求施工方、駐地監(jiān)理及自己的現(xiàn)場代表有高度的責(zé)任感和使命感，做好現(xiàn)場記錄，做到一單一簽，避免一攬子及日后簽證，造成成本無法控制。

（四）竣工結(jié)算階段成本控制

工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該認(rèn)真而細(xì)致，辨?zhèn)未嬲妫瑖?yán)格把關(guān)，依托合同以及設(shè)計(jì)圖紙完成竣工結(jié)算。同時(shí)也要尊重實(shí)際情況，不惡意壓價(jià)，在審核時(shí)，以良好的職業(yè)道德維護(hù)好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的信譽(yù)。要注意竣工驗(yàn)收單與招標(biāo)時(shí)的工程量清單相比是否有增減項(xiàng)或增減量，結(jié)算時(shí)據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)增加或扣減。要注意對照原合同，對已包含在原合同里的費(fèi)用內(nèi)容不能審批通過。

四、結(jié)語

總之，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，成本控制是整個(gè)開發(fā)過程的每一階段的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要建立一個(gè)有機(jī)、動(dòng)態(tài)的全過程成本控制體系，以增強(qiáng)自身競爭力，取得長遠(yuǎn)發(fā)展。

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