我國房地產庫存現狀及去庫存政策建議

王金杰

【摘要】本文通過對樓市庫存現象和問題的分析，認識到房地產供給側改革是房地產市場健康發展的重要途徑，也能對中國的經濟轉型起到拉動作用。

【關鍵詞】房地產去庫存；現狀；措施

一、我國房地產庫存的基本現狀

自改革開放以來，人民日益增長的物質文化需求與社會生產不斷產生矛盾，即社會供給無法滿足日益增加的需求。房地產行業就是如此，由于經濟高速發展，人口向一線、二線城市不斷集聚，購房者規模快速擴張，再加上大量投機者的存在，一線、二線城市的樓市整體供不應求，房價飛速上漲，遠遠超過城市居民的收入增長速度，居民越來越買不起房。為改善現狀，各地政府紛紛出臺限購等措施，在該情況下，2010年5、6月開始，房地產商選擇在三線、四線城市大量開發地產，試圖找到新的商機，然而，三線、四線城市人口本身較少，不能和人數龐大的大城市相論，加上人口外流，導致三線、四線城市商品房大量積壓。正是因為不同層次城市的供需失衡、資源錯配，在2015年11月底，全國整體商品房待售面積達到6.96億平方米，較同年10月底就增加了近1000萬平方米，不難發現房地產去庫存任務迫在眉睫。

二、對房地產去庫存的討論

（一）減稅降費去庫存

我國房價居高不下也是房地產行業的重要現狀，其最為本質的原因在于各種稅費過高。房地產涉及的稅費中土地費用占較大比例。此外，營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等各類稅種也對房價產生了一定的影響。房產稅、營業稅、附加稅、企業所得稅等房地產相關稅收在整體稅收收入中占到30%，開發商受制于拿地成本及稅費支出，產品價格下降空間有限。基于此，稅收政策不可避免地影響到房地產投資的各個環節，最終都會對房價產生影響，其后果則由消費者買單。稅費過高是房價居高不下的重要原因，因此，國家層面應積極研究相關稅費問題，通過免稅和去稅的手段切實減輕房產企業稅費壓力，降低商品住房的成本，從而切實解決我國房價居高不下的問題。國家應加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央和地方政府與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政的過度依賴，為降低房地產行業整體成本及去庫存提供前提條件。

（二）推進新型城鎮化，提高公共服務水平

新型城鎮化雖是去庫存的重要途徑，但問題諸多。筆者認為應該從兩個方向推進城鎮化，吸引農民買房。一方面，農民收入較低，買不起當前價格相對較高的城鎮住房，政府應該要減輕農民買房的壓力。比如說，給農民工提供購房補助，支持銀行推出類似農民安家貸的貸款活動。另一方面，要想增強三線、四線城市對農民的吸引力，就必須提高城鎮的基礎設施和公共服務的水平。健康保障、下一代教育資源、就業機會是農民選擇城市買房的主要因素，如果農民能在三線、四線城市享受到同等的公共服務，就削弱了他們在一線、二線城市買房的心里期望，增加在三線、四線城鎮購房的欲望。從醫療、教育、社會保障、交通等入手，增強三線四線城市和大城市之間基礎設施的互聯互通水平，實現公共服務均等化，是三線、四線城市去庫存和推進我國新型城鎮化的的重要手段。

（三）嚴格限制房地產開發供地，促進多方共同監督

政府除了從消費環節去庫存外，還需要在根源控制房地產的開發。我國各級政府在城市用地建設上普遍管制過松，為了追求政績，對土地存在財政依賴性，在源頭上增加了庫存。對此，政府應該嚴格限制房地產的開發，制定開發計劃。同時，加大監督力度，比如對上下級部門的權力進行劃分，建立共同問責制，互相監督，及時公開各城市房產庫存和房價等數據，讓公眾參與到監督的行動中。

（四）發展跨界地產，展現地產特色

目前，市場需求日漸多元化、細分化，對特色的新興需求缺乏有效供給，基于此，可以看出特色地產是未來發展的趨勢。新興產業的發展除了政府出臺政策大力支持外，也離不開企業自身的開發力度和發展定位。企業可以針對不同年齡層次、不同消費水平的消費者，結合城市當地的特點和周圍的環境，發展旅游、養老、創業等地產，推進跨界地產發展。比如可以考慮將醫療和養老結合發展，為養老地產鋪路。我國趨于老齡化，老人主要看重自身的健康和養老的問題，企業若能以人為本、綠色低碳，配備專業的醫療設施，不愁沒有老年消費者。

（五）棚戶區的貨幣化安置

貨幣化安置，是在拆遷棚戶區住宅房屋時，拆遷人將應當用于安置的房屋按規定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋進行自行安置的方式。貨幣化安置主要有三種方式。方式一：居民自行購買。政府搭建平臺，在市場中組織房源并確定指導價，引導房地產開發企業將庫存商品房轉化為安置房，供棚戶區改造居民自行選擇購買。方式二：政府直接購置。政府通過采購的方式集中購買普通商品房，用于棚戶區改造安置，房屋購買價格一般不高于相應區域內同類商品房的平均市價。方式三：貨幣直接補償。對已有住房保障而不需要安置住房的棚戶區改造居民，本著自愿的原則，直接給予貨幣補償。

三、結語

總而言之，房地產去庫存是一項重要舉措，可以很大程度上緩解中國樓市的結構失衡，改善民生，還能穩定總體的經濟增長，加快經濟的轉型升級。但是，房地產供給側改革并不是一個短期活動，它需要因地制宜，結合各城市的經濟形勢、政策措施等，花時間去不斷調整。因此，房地產供給側改革沒有完成時，只有進行時。

參考文獻

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