成都市迷你倉行業發展可行性研究

高潔+向明康

摘要：迷你倉是經營者把倉庫分成若干小型倉儲單元出租給個人或團體并提供相關服務的倉儲經營方式。目前國外發達城市的迷你倉行業發展相對成熟，市場需求大，國內個別城市迷你倉行業的發展也漸漸趨于成熟，而當下迷你倉行業在成都也悄然出現。文章通過對國內外迷你倉行業發展的情況的梳理和對迷你倉行業發展的條件進行分析，得出迷你倉行業發展的規律和條件。通過研究成都的市場環境，與迷你倉行業發展成熟的城市進行對比，得出迷你倉行業在成都發展的可行性。最后對成都的迷你倉行業發展的前景和發展模式做出總結，并提出發展的相關建議。

關鍵詞：迷你倉；可行性；行業發展；數據分析

一、引言

近年來，快速的城鎮化建設使得城市人口激增，城市人口居住空間的狹小以及強勁的就業增長、生活遷徙，使城市人口的家庭存儲成本越來高。20世紀60年代末，美國德克薩斯州首先出現了一種專門針對小戶型用戶的倉儲形式，被視作全球第一個迷你倉，此后這種應運而生的“自存工業”就得到了蓬勃發展，在世界上的許多城市已成為十分成熟的行業。隨著我國近年來城市人口的激增，城市經濟的快速發展，如今迷你倉行業已在像北京、上海、廣州、深圳等一線城市逐步成型并走向成熟。成都作為中國西南地區的科技、商貿、金融中心和交通樞紐，國家重要的高新技術產業基地、商貿物流中心和綜合交通樞紐、西部地區重要的中心城市，迷你倉行業也開始在成都萌芽。成都市場是否適合迷你倉行業的發展，迷你倉行業在成都應該以怎樣的形式展開，如何結合成都的特點進行發展都是如今需要思考的問題。

二、迷你倉行業發展現狀分析

自第一家迷你倉誕生以來，發展迅猛，據統計顯示，截至2009年年底，美國有5萬家公司經營迷你倉業務，2010年，美國迷你倉行業的營業收入達到了約200億的規模，美國家庭中有1/10都是迷你倉的用戶。2011年的有關調查顯示，美國的迷你倉企業達到了56000家，大洋洲1000家，英國800家，說明了海外發達地區個人倉儲的巨大需求。國內的迷你倉行業起步較晚，2000年時出現在我國的香港地區，至2016年香港已擁有300多個迷你倉，其中行業龍頭儲存易擁有130多家分店。在中國內地，從2012年開始迷你倉行業逐漸熱門起來，截至2016年8月，從事迷你倉經營的公司已超過50家之多。主要集中在上海、北京、深圳、廣州4個城市，除個別迷你倉公司以外，這些公司都只開設1～3家門店。杭州、成都等二線城市也出現了1～2家迷你倉公司。目前，中國市場上比較知名的迷你倉企業有12家左右，模式主要有三種：純自助、移動盒子、增值服務。其中在深圳布局的就有4家：大眾、樂存樂庫、好管家、萬物倉，合計倉儲面積25700平米。

三、迷你倉行業發展條件分析

（一）城市人口情況分析

國外迷你倉行業發展較為成熟且具有代表性的城市：紐約、洛杉磯、倫敦、悉尼、東京、大阪、新加坡。由于本文是研究迷你行倉行業在一個城市發展初期的條件，故選取以上城市剛出現成型迷你倉行業的時期的人口情況為樣本進行統計。其中紐約、洛杉磯選取1972年（Public Storage創立），倫敦、悉尼選取1980年，東京、大阪、新加坡選取1990年。（如圖1所示）

國內迷你倉行業發展較為成熟且具有代表性的城市：北京、上海、廣州、深圳、香港。由于本文是研究迷你倉行業在一個城市發展初期的條件，故選取以上城市剛出現成型迷你倉行業的時期，即2012年的人口情況為樣本進行統計。（如圖2所示）

（二）城市收入情況分析

由于具體情況差異，國外城市收入情況不具有足夠參考價值，故重點研究國內迷你倉領域具有代表性的五個城市：北京、上海、廣州、深圳、香港。（如圖3所示）

（三）城市住房情況分析

關于城市人均住房面積的抽樣調查，往往通過詢問當地家庭的住房面積，得到人均住房面積的數據。而這一數據實際反映出的是城市中有當地戶籍并有住房的居民的人均住房面積，而數量巨大城市常住人口（農民工及其他流動人口）往往被排除了。因此，這一統計數據有可能高估了我國城市實際人均住房面積。故本文采用與文獻類似的方法估算北京、上海、廣州、香港的人均住房面積。

在計算城市人均住房面積時，用到的數據是城鎮人口（北京、上海）以及城市戶籍非農業人口（其他城市）、各年的城市住宅的竣工房屋面積，數據來源為WIND數據庫，樣本區間為2002～2012年。按照式（1）計算2002～2012年各年的住宅總面積：

ht=ht-1（1-α）+St（1）

公式（1）中 的ht是當年的住宅總面積，ht-1則是上一年的住宅總面積；α是住宅的折舊率，在計算中我們取值3%；St為當年竣工的住宅商品房面積。

得到各年的住宅總面積ht之后，按照式（2）計算2002～2012年各年的城市人均住宅面積：

lt=（2）

公式（2）中lt是當年的人均住宅面積，n城市常住是人口數，由此可估算出北京、上海、廣州、深圳、香港五座城市的人均住房面積（如圖4）。

綜合三項關鍵數據的研究（如圖5所示），可以得到以下相關結論。

1. 人口方面，由于城市規模不同，具有較大差異，大致集中在800萬～1600萬的區間內，平均數1066.9萬。由此可見迷你倉行業能得到快速發展的城市在人口方面幾乎都是千萬級的超大型城市或即將達到千萬級的準超大型城市。endprint

2. 收入方面，內地的幾個樣本城市的人均年薪都在10萬人民幣左右，大致集中在9萬～11萬的區間內，收入水平相對集中，平均數為10.18萬元。可見迷你倉行業能得到快速發展的城市在人均收入方面都是年薪10萬級的。而迷你倉高度成熟的香港更是平均年收入達到17.29萬，遠超內地一、二線城市收入水平。

3. 住房方面，估算了幾座城市的實際人均住房面積，國內的幾個樣本城市的人均住房面積無一超過20平方米，內地四城的平均值為17.14平方米，遠低于全國城鎮人口人均住房面積。由此可見迷你倉行業能得到快速發展的城市在人口方面幾乎都是存在住房面積狹小的問題。

四、成都市迷你倉市場環境分析

（一）成都市城市人口情況分析

成都市2016年統計常住人口1572.8萬，超越了深圳、廣州、杭州、南京等大型城市。人口增長率13.93%，漲幅位全國十大城市的第七位。成都人口的流動趨勢為人口逐步向中心城區聚集。普查結果顯示，成都市主城區常住人口達529.54萬人，比2000年增加182.49萬人，占全市人口的比重也比2000年增加6.5%；近郊的第二生活圈層（龍泉驛區、青白江區、新都區、溫江區、雙流縣、郫縣）常住人口為429.63萬人；遠郊的第三生活圈（金堂縣、大邑縣、蒲江縣、新津縣、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市）常住人口為445.59萬人，比2000年的447.62萬人減少2.03萬人，占全市人口的比重為31.7%，減少8.6%。預計2020年主城區的常住人口可超過800萬人。因此，成都的人口情況符合迷你倉行業發展的人口條件。

（二）成都市城市收入情況分析

成都市2016年統計人均年薪73812元，未能進入10萬的水平，距離樣本城市的平均年薪水平還有一定差距。成都2016年以8.8%的薪資增長率領跑全國，預計在2020年前成都的平均年收入可超過90000元。因此，成都的收入情況和迷你倉行業發展的條件稍有差距，但增長速度迅猛，收入水平即將符合條件。

（三）成都市城市住房情況分析

根據中國統計年鑒2016所統計的成都市人均住房面積，繼續采用上文的方法可估算出成都的人均住房面積為27.64m2，比樣本城市的人均住房面積的平均值17.17m2多出近10m2，說明成都的住房困難的問題遠沒有達到北上廣深四城的嚴重程度，而且成都的平均房價在10000元/m2左右，較之北上廣深30000m2～60000元/m2甚至更高的房價，成都的房價實在算不上高。可見成都人的住房情況相對來說并不算狹小，購房壓力相對并不大。因此，住房緊張的因素近期內很難成為成都人成為迷你倉客戶的主要原因。

五、總結

通過對人口、收入、住房條件等方面的綜合研究表明，成都市的人口情況和收入情況已經達到或即將達到迷你倉行業發展所應有的標準，目前住房情況和樣本城市還有一定的差距，但總體來說成都迷你倉行業的發展具有可行性。在北京、上海、深圳等地的迷你倉行業的競爭日趨激勵，必會向成都這樣國內大型的城市繼續發展，成都有著巨大的市場潛力的同時又有著不同于其他城市的獨特性，因此當前成都迷你倉市場是機遇與挑戰并存的。成都的迷你倉行業在發展中因當結合城市自身特點和當前時代所賦予的優勢條件尋找最好的切入點，融入國際迷你倉行業發展潮流、結合“互聯網+”運營模式，使行業更好更健康的發展，企業更好地生存、更好地成長。

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*基金項目：四川省社會科學重點研究基地四川省電子商務與現代物流研究中心課題“基于電子商務概率銷售的供應鏈管理模式研究”（項目編號：DSWL16-12）。

（作者單位：四川旅游學院）endprint