初步探究影響中國房地產市場價格的因素

胡建華

【摘要】本文旨在分析哪些因素影響了中國房地產價格，影響程度有多大。從而通過監測這些因素的變化，有效抑止房地產泡沫，避免由于房地產市場崩盤造成宏觀經濟動蕩。

【關鍵詞】中國房地產市場 房地產價格 影響因素

一、影響房地產價格的因素

（一）房地產價格影響因素的理論

1、Income收入、利率、匯率

收入是反映購買力的主要因素。Nellis和Longbottom利用供給需求理論研究英國的房地產價格時，就認為收入是分析房地產價格的主要影響因素。人均工資增加1%，房價增長1.75%。平均收入和房屋的預期價格是住房價格波動的主要原因。

金融體系在房地產開發行業中扮演著舉足輕重的作用，因為這個行業有大量的資金和信貸需求。比如：加息會增加房地產成本，抑制住房需求。Harris指出，如果名義利率上升，房價會降低。Cooper（2004）通過OEF經濟模型分析英國的房屋價格，認為正是因為英國穩定的利率，才有相對穩定的房價。

Miller（1988）研究了日本的買家和夏威夷房屋價格之間的關系，并總結出“日元幣值對美元增加10%，將當地某項目房地產價格增加約27%?！?/p>

2、通貨膨脹與貨幣供應

通貨膨脹也是房地產價格的重要推手。Ward和Henry研究了美國和英國地產行業的回報率和通貨膨脹之間的關系，研究結果是通脹會導致房地產收益的增加，而且二者的正向關系會長期存在。

Elbourne采用了SVAR的方法來研究住房價格和貨幣供應量之間的相關性，結論是，二者存在一個正相關的關系。

3、土地價格與政府政策

土地費用是房地產成本中占比最大的部分。Wachter和Polla-kowski（1990）對于土地價格的因素進行了實證研究，得出的結論是，如果土地使用權是有限的，土地價格和住房價格都會上漲。土地價格與房地產價格呈正相關關系。如果土地供應有限時，土地政策對房地產價格的影響很大。新加坡總計16年的統計數據論證了住宅用地價格和房價的一致性，也就是說，土地價格的增加可能導致房價的上升。

在政府政策方面，Landies（1992）指出，抑制房價的長效機制比具體的房價調控政策更重要。不過，McMillan和McDonald（1991）則認為，房屋和土地價格最終應該由市場決定，這意味著任何政策對房屋價格都不會有本質性的重大影響。

4、其他因素

一些綜合性因素也會影響房地產價格。Stegman（1969）提供的經驗數據表明，對于住宅而言，對社區條件的考量比上班的便利性更重要。Roehner（1999）認為投機交易也可能導致住房價格的上漲。Henderson研究發現，房地產的價格也受到交通成本、通勤距離和空氣質量的影響。Meen（1999）發現，對英國房價的的變化有明顯的區域差異。東南部地區價格最低，然后向其他地區放射性增加，而房屋價格的下降趨勢，也是先從東南部地區開始，然后是其他區域。在不同的城市，供應和需求對住房價格的影響也存在地區差異。

雖然上述對于房價影響因素的研究都存在一定的局限性，其研究結論并不能放之四海而皆準，這是由于時間、空間、市場、國情等諸多原因造成的，但這些影響因素本身對研究房地產價格有非常大的借鑒意義。

（二）影響供求的因素

1、人口

房地產市場的目標客戶就是人，與房地產價格存在最直接的關系。一個地區的戶籍人口的增加，必定引起房屋需要的增加，從而影響房價頗多戶籍人口的結果。中國自1980年實行計劃生育政策，家庭結構也由大家庭已轉變為小家庭。從理論上講，人均居住面積的上升，在一定程度上形成了需求增加的趨勢，這將導致房價的上漲。

一般來說，人口的變化與房價的變化緊密聯系。首先人口增長促進了住房需求，存在住房價格上升的通道。其次，人口的增加將帶動相關產業，如服務業、商業、市政基礎建設產業，由于周邊配套設施、居住環境的改善，也會刺激了房價的上漲。最后，人口過多、土地容量超載對房價也會有負面影響，比如破壞自然環境、惡劣的交通環境等，這會導致房價的下降，但這種情況并不常見，因為政府有能力控制城市規模，保持人口穩定，所以在研究中可不考慮這個因素。

2、人均可支配收入

收入通常是受到宏觀經濟發展、收入分配方式、消費政策的影響。人均可支配收入決定了消費者的購買力，例如：可支配收入多的人決定了其有較強的購房能力。中國人均支配收入在1979年以后急劇增長，其購買力的增加的同時，住房價格也隨之上漲。此外，隨著收入的增加，人們對房屋質量、居住環境以及基礎設施要求也更多更高，比如園林景觀、智能設施、物業管理等方面。這通常都會增加地產開發成本，推動住宅價格上漲。

更具體地講，恩格爾系數逐漸隨著收入增加而減小，即食品支出總額占個人消費支出總額的比重在減少，用于改善生活質量的比重在提高。聯合國提出40%的一50%作為生活的小康標準，并且其中居住支出約為15%，中國在1998年開始住房制度改革，1998年居住支出占比2%左右，2001年躍升至15%以上。

3、消費者價格指數

消費物價指數（CPI）被用作通貨膨脹的量度和價格波動指向標。通常，如一個國家CPI達到3%以上，則認為有通貨膨脹，超過5%則存在嚴重的通貨膨脹。

通貨膨脹對房地產有以下兩個方面的影響。首先，材料設備成本價格和勞動力價格的上漲，導致房地產成本上漲。其次，當消費品價格異常上升，人民幣會貶值。消費品的價格增長抵消了銀行利息收入，廣大消費者出于投資安全和避險的需求，會選擇房地產作為一種投資，而不是貨幣資產。因此，異常通脹在一定程度上有可能增加房地產價格。

4、貸款利率endprint

利率在房地產開發中的作用舉足輕重，無論是開發商還是投資者、購房家庭都是如此。對于房地產開發商，加息會增加開發商的財務成本，從而使房地產價格通常上漲。對于購房者來說，加息導致購房和還貸的壓力的增加，減少購買住房的需求，導致房價呈下降趨勢。

房地產開發商的貸款比例通常占當年總投資金額的40%一60%。貸款利率直接影響房地產行業的投資規模和房地產的供應量。利率對供需兩方面都有影響，研究將完全考慮利率作為供給方面的因素，以訪問數據。事實上，即使利率的小幅調整有房地產市場產生巨大的影響，所以政府總是使用利率來控制房地產市場的有效方法。通常情況下，當局降低利率，以刺激住房價格的上升。

5、國內生產總值

國內生產總值（GDP）是一個國家在特定的時間內全部最終產品和生產服務的貨幣價值，它通常是在一個年度周期。它不僅可以反映一國的經濟狀況，同時也可以呈現公民的生活質量。國內生產總值是比較不同國家經濟狀況的重要指標。

國內生產總值在這些方面影響著房地產價格。首先，GDP的增長意味著生活條件和經濟狀況的改善。因此，會產生更多具備購買力的人愿意通過消費改善生活，房地產的消費量也會隨之增加。此外，城鎮化和城市就業人口增長，經濟地位的提高，造成房子需求猛增。此外，GDP的穩步增長會增強人們及開發商對房地產市場的信心。

6、固定資產投資總額

固定資產投資總額揭示了房地產市場的發展水平，反映了房產的供應狀況。更多投資總額，必然帶來更多的房產供給量。房屋的供給增加往往會導致房地產價格的下降。然而，在某些情況下，房地產開發商的投資是用于提高房屋質量和改善居住環境，而不是建造新的商業住宅樓，在這種情況下，由于總投資增加了，住房價格反而會上漲。

7、房屋建筑面積竣工

在一般情況下，竣工房屋建筑面積與住房價格產生呈負相關。建筑物的竣工面積越多，意味著更多的住宅供應，如果需求量一定，住房價格將下降。

二、實證分析

使用計量經濟學模型分析影響中國不同地區住房價格的因素，并發現這些因素對中國房地產價格的影響程度。

（一）模型的建立

基于Bensen，Hansen，Arthur，Smersh（1997），Ding（2014）模型

（二）實證研究結果

所有數據（1998年至2013年，31個省）直接從國家統計局獲得的，并將中國各省分為三個區域：東部、中部、西部。相關機構的計算數據統計結果如下：

CPI與房屋平均銷售價格在東部地區和西部地區呈負相關，而它并沒有在中部地區有呈現顯著的關系。通常，商品價格和勞動力價格的上漲會導致房地產成本增加。高房價導致房屋需求減少，特別是對那些沒有支付大額首付款和還貸能力的潛在購房者。對于房地產開發商，由于房屋需求減少，很難以較高的價格出售房屋，為了解決這種狀況，房地產商會以較低的價格出售房屋，以維系企業的資金鏈。

在城市人口方面，由于人口的增加，房子需求有增加趨勢，價格隨之增加。東部地區城鎮人口與商品房的平均售價有1%水平的正相關關系，而在西部地區呈負相關關系且非常弱，可以忽略。

住宅投資總額變量，它與商業房平均銷售價格在東部地區和西部地區有5%水平的顯著負相關關系。然而，這個因素在中部地區沒有顯著的關系。更多的固定資產投資總額量，必然增加房屋供給，導致房地產價格的下降。

在城鎮個人可支配收入方面，結果表明，該因素在東部地區與商品房平均售價有5%顯著水平正相關。人均城鎮居民可支配收入每增加一個單位會導致東部地區商業房平均售價增加0.32。隨著收入的增加，房屋購買力提升，人們對居住品質要求更高，這通常會增加建筑成本，推住宅價格上漲。

住宅竣工建筑面積的變化與西部地區商品房平均售價存在1%水平負相關關系。根據該結果，每一個單位的住宅建筑面積增加會導致東部、中部地區商品房的平均銷售價格下降0.07?？⒐っ娣e增加，住宅供應量增加，如果需求不改變，住房價格將下降。

另外，根據該機構的模型計算結果，貸款利率（5年以上）變量并沒有在所有三個地區都與商品房的平均售價呈顯著關系。

由于政府在中國房地產市場發揮著重要的作用，采取了一系列房地產市場調控措施和政策，以控制房地產價格。掌握這些重要政策的內容便于更好地理解房地產價格在不同年份的波動，對統計結果能夠更好地處理。

三、結論

GDP、房地產投資總額、個人可支配收入、房屋供應量對房地產價格有顯著的影響，在分析房地產價格時，須充分考慮相關因素，才能真正了解是否真正存在泡沫和泡沫的大小。另外任何因素對房價的影響都存在地區差異性，甚至存在正負相反的結果，不同地區的價格推動因素是不同的，所以控制房價的措施要有針對性。政府可以利用上述影響因素的特點，通過制定合理的、有針對性的政策來控制房價，使之與區域GDP水平、居民收入水平相適應，使房地產行業得以持續發展，國民經濟穩定增長，人民生活富足安康。endprint