從上海當(dāng)前城市更新背景解讀東京豐島區(qū)政府辦公樓與集合住宅一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

沙永杰 黑木正郎[日] SHA Yongjie, Masao Kuroki

從上海當(dāng)前城市更新背景解讀東京豐島區(qū)政府辦公樓與集合住宅一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

沙永杰 黑木正郎[日] SHA Yongjie, Masao Kuroki

從上海及亞洲城市當(dāng)前正在推行城市更新的大背景出發(fā)，分析新近完成的東京豐島區(qū)政府辦公樓與集合住宅一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這一項(xiàng)目是東京池袋副都心區(qū)域進(jìn)行整體更新計(jì)劃中的啟動(dòng)性舉措，歷時(shí)12年完成的項(xiàng)目將政府辦公樓、住宅和店鋪等功能布置在同一建筑內(nèi)，并承載了一個(gè)開(kāi)放的立體公園，為該區(qū)域增加了新類(lèi)型的社區(qū)公共空間。

城市更新 | 東京 | 池袋副都心 | 一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 | 上海

0 引言：亞洲城市都面臨城市更新的挑戰(zhàn)與發(fā)展空間

中國(guó)城鎮(zhèn)化正在進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段，調(diào)整城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)，提升城市質(zhì)量和承載力，在土地利用上控制增量和盤(pán)活存量成為今后城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。在此歷史背景下，城市更新受到廣泛高度重視。上海市政府于2015年連續(xù)頒布《上海市城市更新實(shí)施辦法》和《上海市城市更新規(guī)劃土地實(shí)施細(xì)則（試行）》，可以看作上海進(jìn)入“內(nèi)涵發(fā)展”①《上海市城市總體規(guī)劃（2015—2040）》綱要概要（上海市城市總體規(guī)劃編制工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，2015年12月）中提出的“內(nèi)涵發(fā)展”包括實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、推動(dòng)城市更新、提升城市品質(zhì)和推進(jìn)城鄉(xiāng)一體4個(gè)方面。時(shí)期的標(biāo)志之一。其實(shí)亞洲所有發(fā)達(dá)城市，東京、新加坡和香港等都在最大限度地推進(jìn)城市更新，但并非冠以“更新”的說(shuō)法。這些亞洲發(fā)達(dá)城市，尤其是在已經(jīng)十分成熟的城市中心區(qū)，仍面臨城市功能、容量和質(zhì)量大幅提升的需求，人口持續(xù)增長(zhǎng)或人口增長(zhǎng)需求是城市發(fā)展的動(dòng)力，這一點(diǎn)與西方發(fā)達(dá)城市的情況有明顯差別。由于發(fā)展階段不同，亞洲各發(fā)達(dá)城市已經(jīng)積累了相當(dāng)豐富的城市更新經(jīng)驗(yàn)，值得上海參考；目前這些城市都已進(jìn)入新一輪更高程度的城市更新——通過(guò)政府和市場(chǎng)力量合作方式大幅升級(jí)公共交通、公共服務(wù)和公共空間等城市網(wǎng)絡(luò)，在重要城市結(jié)點(diǎn)部位通過(guò)地塊更新（再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）大幅提升結(jié)點(diǎn)區(qū)域的承載力、內(nèi)容和質(zhì)量等，目的是進(jìn)一步提升城市能級(jí)，保持城市競(jìng)爭(zhēng)力，并提升市民的滿意度。在此背景下，地塊更新項(xiàng)目是整個(gè)城市更新中非常重要的一個(gè)方面，尤其是位于城市結(jié)點(diǎn)區(qū)域的地塊，既要滿足自身功能獨(dú)立完整和好用，又要最大限度承擔(dān)服務(wù)于城市的公共性內(nèi)容，并能與城市網(wǎng)絡(luò)有機(jī)整合。城市更新的總體愿景很大程度上需要通過(guò)大量地塊更新項(xiàng)目一塊地一塊地逐步實(shí)現(xiàn)，這是亞洲發(fā)達(dá)城市當(dāng)前城市更新的共識(shí)和常識(shí)。因此，這些亞洲城市中心區(qū)的新落成項(xiàng)目幾乎都是復(fù)合功能的，復(fù)合程度（包括地塊開(kāi)發(fā)與城市公共交通和市政內(nèi)容的復(fù)合）遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出現(xiàn)有上海城市更新政策擬鼓勵(lì)和支持的模式。參考亞洲發(fā)達(dá)城市比較成熟的城市更新經(jīng)驗(yàn)，包括政策、法規(guī)和實(shí)際案例，并研究這些城市目前的城市更新藍(lán)圖、新政策法規(guī)和案例，以拓展前瞻性思路，對(duì)上海和其他中國(guó)城市的城市更新具有重要價(jià)值，重要性不亞于學(xué)習(xí)歐美經(jīng)驗(yàn)。

圖1 東京都都心城市結(jié)構(gòu)示意圖

圖2 池袋副都心區(qū)域歷史演變情況

雖然日本國(guó)家人口已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但東京人口仍在增長(zhǎng)，東京作為全球最重要城市之一，其代表日本參與全球經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的地位仍將繼續(xù)加強(qiáng)，但隨著上海等其他亞洲城市的快速發(fā)展，東京必須有足夠的進(jìn)一步發(fā)展才能保持領(lǐng)先地位。由于日本在亞洲率先進(jìn)入老齡化時(shí)期，加上東京居住生活成本高，如何吸引和留住年輕人和年輕家庭，也是東京發(fā)展必須面臨的問(wèn)題。在城市更新方面，東京采取的舉措，無(wú)論是城市整體格局、重要城市區(qū)域還是地塊開(kāi)發(fā)層面，都必須是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和人口積極發(fā)展，大幅度提升承載力、功能、效率和質(zhì)量的綜合考量。本文介紹的是東京新近完成的一個(gè)位于城市重要區(qū)域內(nèi)的地塊再開(kāi)發(fā)案例，是東京當(dāng)前城市更新的典型項(xiàng)目。很顯然，這類(lèi)項(xiàng)目的復(fù)雜性、協(xié)調(diào)難度和解決問(wèn)題的力度，相比于上海目前實(shí)際情況比較超前，體現(xiàn)在觀念、法規(guī)、專(zhuān)業(yè)規(guī)范和項(xiàng)目實(shí)施等各個(gè)方面，建筑設(shè)計(jì)的配合倒不是主要問(wèn)題。上海正在走向“卓越的全球城市”（上海2040總體規(guī)劃提出的城市愿景），在接下來(lái)的城市更新過(guò)程中很快將面臨這個(gè)案例中所涉及的相關(guān)問(wèn)題。

1 東京池袋副都心區(qū)域的城市更新

東京都都心是指軌道交通環(huán)線和環(huán)線上各個(gè)副都心所涵蓋的范圍，與上海中心城的中心區(qū)域面積基本相當(dāng)，二者也都是城市的核心。東京都都心具有十分清晰的城市結(jié)構(gòu)——軌道環(huán)線山手線（JR山手線）形成一個(gè)環(huán)，串連起代表城市中心的東京站和其他若干副都心。JR山手線始建于1886年，至1925年形成環(huán)路，全長(zhǎng)34.5 km，一直是東京都都心范圍最重要的公共交通線路，位于環(huán)線上的副都心都有各自鮮明的功能、形態(tài)和文化氛圍特征，新宿和澀谷副都心不僅在日本家喻戶曉，也是國(guó)際知名的城市地標(biāo)區(qū)域。池袋也是JR山手線沿線重要副都心之一，位于環(huán)線西北位置，池袋站是多條軌道交通的樞紐，日均乘客流量達(dá)250萬(wàn)人次，僅次于新宿，是世界第二繁忙的軌道交通站，車(chē)站兩側(cè)及地下設(shè)有大規(guī)模百貨店和各類(lèi)商業(yè)設(shè)施，與車(chē)站形成綜合體，車(chē)站兩側(cè)主要街道上也有大量商業(yè)和辦公建筑，形成一個(gè)依托池袋車(chē)站，面積約1 km2的副都心區(qū)域（東側(cè)為主），不僅是東京一處著名的商業(yè)區(qū)，還有大學(xué)、劇場(chǎng)和公園，也是豐島區(qū)②豐島區(qū)是東京都的23個(gè)區(qū)之一，面積13 km2，池袋副都心是這個(gè)區(qū)最重要的部分，也是區(qū)政府所在地。政府所在地，還有較高比例的住宅，兼具高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)、功能復(fù)合與高效率的特點(diǎn)。池袋副都心的特點(diǎn)也是東京所有副都心的共同特點(diǎn)，這些副都心位于公共交通網(wǎng)絡(luò)結(jié)點(diǎn)，范圍緊湊但能級(jí)強(qiáng)大，形成了東京都多中心的格局（圖1）。

池袋副都心區(qū)域是在1923年?yáng)|京大地震之后開(kāi)始城市化的，之前是農(nóng)田，伴隨著軌道環(huán)線山手線形成之后的快速城市化，軌道交通車(chē)站周邊出現(xiàn)大量商業(yè)設(shè)施，外圍是密集的木結(jié)構(gòu)住宅區(qū)域。在過(guò)去90余年的發(fā)展過(guò)程中，池袋車(chē)站和周邊商業(yè)及辦公建筑規(guī)模發(fā)生了很大改變，1980年陽(yáng)光城③陽(yáng)光城（Sunshine City）項(xiàng)目占地約6萬(wàn)m2，是辦公、酒店和商業(yè)等綜合功能開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積60萬(wàn)m2，主樓60層，是當(dāng)時(shí)日本最高建筑。項(xiàng)目落成，標(biāo)志著這一區(qū)域達(dá)到高度城市化（圖2）。同時(shí)，這一區(qū)域內(nèi)仍保留了大量低矮的老舊木結(jié)構(gòu)建筑，一些街坊的狀況與幾十年前沒(méi)有實(shí)質(zhì)性變化，這是池袋副都心有別于東京其他繁華區(qū)域的特點(diǎn)——仍有不少尺度宜人，能體會(huì)到近代都市風(fēng)情的街區(qū)，但建筑老化，住宅、零售店鋪及餐飲娛樂(lè)店等雜亂無(wú)章地混搭的問(wèn)題也造成消防隱患和街區(qū)環(huán)境質(zhì)量逐步下降的趨勢(shì)。進(jìn)入21世紀(jì)初，長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)低迷，老齡化及生育率降低引發(fā)的問(wèn)題在這一帶老舊街區(qū)內(nèi)體現(xiàn)得更加明顯：位于老舊街坊內(nèi)的豐島區(qū)政府大樓是東京23個(gè)區(qū)中最老舊的區(qū)政府辦公樓（圖3），建筑老化、面積不足和消防隱患十分明顯，但新建區(qū)政府大樓面臨財(cái)政困難；本文案例所在基地距池袋車(chē)站僅600 m，基地上的小學(xué)因入學(xué)兒童數(shù)量不足而廢棄（圖4）。如何在該區(qū)域注入城市發(fā)展新動(dòng)力顯得十分迫切。

池袋面臨的城市老化和萎縮問(wèn)題也是東京其他地區(qū)和其他日本城市普遍面臨的問(wèn)題。21世紀(jì)初，日本在國(guó)家層面推行“都市再生（Urban renewal）”政策，目的是通過(guò)推行城市更新（再開(kāi)發(fā)）刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力和人民生活質(zhì)量。通過(guò)頻繁修訂《都市計(jì)劃法》和《都市再開(kāi)發(fā)法》，并新推出《都市再生特別措施法》（2002年）為開(kāi)展城市更新提供法規(guī)保障，大大放寬了可進(jìn)行城市更新區(qū)域、更新實(shí)施主體和容積率等限制條件，尤其支持重要區(qū)域（高度利用區(qū)域）的更新升級(jí)。在這一背景之下，豐島區(qū)政府、株式會(huì)社日本設(shè)計(jì)為代表的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、相關(guān)土地權(quán)益人等各方力量共同合作，自2004年起，以區(qū)政府新大樓建設(shè)和原區(qū)政府大樓舊址再開(kāi)發(fā)為契機(jī)開(kāi)啟了池袋副都心區(qū)域整體更新程序。因此，豐島區(qū)政府辦公樓與集合住宅一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際上是整個(gè)區(qū)域更新的啟動(dòng)性項(xiàng)目（表1，圖5-圖6），隨著這個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)，在原區(qū)政府大樓舊址建設(shè)劇場(chǎng)和音樂(lè)廳（圖7），將連接池袋車(chē)站與新的區(qū)政府大樓的街道改造為林蔭大道，建設(shè)新的公園和室外劇場(chǎng)等更新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入程序，至2025年，池袋車(chē)站東西兩側(cè)將通過(guò)跨越軌道線路的巨型廣場(chǎng)融為一體，車(chē)站東側(cè)區(qū)域?qū)⒂行陆ㄔO(shè)的輕軌線路環(huán)繞原有繁華商業(yè)街。概括而言，利用20年時(shí)間，一系列公共意義和重要拉動(dòng)作用的再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將重塑池袋副都心（圖8）。

圖3 建于1960年代初的原區(qū)政府大樓

圖4 項(xiàng)目實(shí)施前的基地情況

表1 東京豐島區(qū)政府辦公樓與集合住宅一體化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況

圖5 項(xiàng)目及周邊的池袋副都心區(qū)域

圖6 項(xiàng)目及主要街道改造（林蔭道改造項(xiàng)目）完成效果

2 《都市再開(kāi)發(fā)法》框架下的項(xiàng)目過(guò)程和關(guān)鍵問(wèn)題

2001年，由于豐島區(qū)內(nèi)學(xué)校合并使基地上的原日出小學(xué)成為空地，產(chǎn)權(quán)歸區(qū)政府，而緊鄰學(xué)校的老舊木住宅建筑密集街坊存在防災(zāi)隱患和環(huán)境質(zhì)量低劣的問(wèn)題，盡管土地位于車(chē)站周邊黃金地段，但是一直沒(méi)有得到有效利用，沒(méi)有體現(xiàn)價(jià)值，正是《都市再開(kāi)發(fā)法》要推進(jìn)更新的用地。同時(shí)，新建區(qū)政府大樓找不到合適的建設(shè)用地（原址面積過(guò)小），于是產(chǎn)生了通過(guò)《都市再開(kāi)發(fā)法》規(guī)定的程序和可以增加容積率等支持政策對(duì)小學(xué)原址和相鄰?fù)恋卦匍_(kāi)發(fā)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)建設(shè)區(qū)政府新大樓、老舊住宅區(qū)更新和完善區(qū)域公共綠化網(wǎng)絡(luò)3個(gè)目標(biāo)的設(shè)想（圖9）。以這個(gè)想法為起點(diǎn)，2003年起，株式會(huì)社日本設(shè)計(jì)作為規(guī)劃和建筑專(zhuān)業(yè)力量開(kāi)始與相關(guān)各個(gè)方面開(kāi)展討論——用規(guī)劃和建筑方案為平臺(tái)，討論各個(gè)具體問(wèn)題可能的解決方式，包括如何重新劃分土地（包含對(duì)城市開(kāi)放的部分）、新建筑產(chǎn)權(quán)如何分配、建設(shè)資金和建成后運(yùn)營(yíng)管理等問(wèn)題。基地范圍除了屬于豐島區(qū)的原小學(xué)用地外，還有很多個(gè)人所有的住宅及土地，《都市再開(kāi)發(fā)法》對(duì)這類(lèi)項(xiàng)目的程序有嚴(yán)格規(guī)定，項(xiàng)目在確保公平和信息公開(kāi)的前提下推進(jìn)，必須獲得權(quán)益人同意才能實(shí)行④按照法律規(guī)定，原則上只要有70%的權(quán)益人同意就可以執(zhí)行，豐島區(qū)這個(gè)一體化再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于各方面協(xié)調(diào)溝通處理得好，實(shí)際上得到了所有權(quán)益人的同意。。

項(xiàng)目從最初討論到完成經(jīng)歷了12年：2003年7月與居民最初溝通意見(jiàn)，2005年3月居民和區(qū)政府聯(lián)合成立了正式的開(kāi)發(fā)委員會(huì)（項(xiàng)目實(shí)施方），2009年7月正式設(shè)計(jì)工作開(kāi)始，2011年4月設(shè)計(jì)獲得所有權(quán)益方同意，2011年5月開(kāi)始建設(shè)和土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，2015年3月竣工。作為再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目周期在日本已經(jīng)算是短的。前期居民和區(qū)政府之間就各個(gè)問(wèn)題的協(xié)調(diào)并達(dá)成一致用了6年，在這個(gè)過(guò)程中，土地權(quán)益人關(guān)心的幾乎所有問(wèn)題都和規(guī)劃與建筑方案有關(guān)，因此專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在其中發(fā)揮了相當(dāng)重要的作用，方案如何確保高效合理使用土地并滿足各方要求，是項(xiàng)目推進(jìn)的重要因素。

圖7 豐島區(qū)原政府大樓地塊及相鄰地塊的再開(kāi)發(fā)基本方案

圖8 2025年的池袋副都心區(qū)域——重點(diǎn)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目示意圖

圖9 池袋副都心區(qū)域綠化網(wǎng)絡(luò)與項(xiàng)目基地關(guān)系分析示意圖

圖10 新建筑空間權(quán)屬分配關(guān)系示意圖

圖11 分為兩棟建筑和一體化建筑的方案比較

《都市再開(kāi)發(fā)法》促成這類(lèi)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵在于允許改變?nèi)莘e率上限，確保權(quán)益各方的利益并提供建設(shè)資金，也通過(guò)項(xiàng)目使城市的公共綠化、公共空間和公共通道網(wǎng)絡(luò)等方面顯著提升。新增建設(shè)容量除了公共空間外，用于市場(chǎng)銷(xiāo)售以獲得建設(shè)資金，原權(quán)益方可以用自己的土地和建筑換取同等價(jià)值的新建筑面積，而無(wú)需支付建設(shè)成本。在這個(gè)項(xiàng)目中，居民用原有房產(chǎn)換取了各自的新住宅或者是新大樓裙房部分的商鋪或辦公面積，區(qū)政府也遵守同樣的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，以原小學(xué)土地獲得新政府大樓建筑面積的55%，而另45%的面積需要花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)。區(qū)政府將原政府大樓舊址通過(guò)招標(biāo)方式長(zhǎng)期租賃給民間企業(yè)進(jìn)行包含劇場(chǎng)和音樂(lè)廳等功能的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（租期76年），并一次性收取租金用于支付新政府大樓45%的面積（圖10）。新政府大樓并沒(méi)有帶來(lái)財(cái)政負(fù)擔(dān)也是獲得居民同意的重要因素，從這一點(diǎn)看，這個(gè)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是該區(qū)域整體更新系列舉措的關(guān)鍵一環(huán)。

項(xiàng)目前期研究過(guò)程中，將區(qū)政府大樓和住宅采用并排形式分別建設(shè)，還是采用上下一體化形式建設(shè)，也是一個(gè)重要問(wèn)題（圖11）。分開(kāi)建設(shè)的好處是建筑管理劃分非常清晰，但每棟樓都會(huì)比較狹窄，不便于使用，提供給城市的公共性內(nèi)容也很難布置；上下一體化的方式在建筑空間上會(huì)比較寬敞靈活，下部能提供更好的公共性內(nèi)容，但是居民和區(qū)政府在今后使用中需要就物業(yè)管理一直保持合作。經(jīng)過(guò)討論，一體化的方式得到各方面的一致認(rèn)同，奠定了新建筑的基本格局。

3 建筑設(shè)計(jì)——兼顧多個(gè)方面的解決方案

株式會(huì)社日本設(shè)計(jì)作為規(guī)劃和建筑專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，從提出最初項(xiàng)目設(shè)想起就深度參與各方溝通，歷經(jīng)6年協(xié)調(diào)過(guò)程，能夠深刻理解池袋副都心城市更新層面和項(xiàng)目各個(gè)權(quán)益方層面對(duì)新建筑的要求，因此拿出了將幾個(gè)功能整合在一棟建筑中的“反常”方案——地上49層的綜合體建筑中，1至9層（裙房）是區(qū)政府辦公樓，其中1層和2層除了公共空間外均為私人擁有的店鋪和辦公空間，3至9層為政府辦公，10層為抗震和設(shè)備層，11至49層為住宅（共432戶，其中原地居民110戶）。服務(wù)于副都心范圍的公共綠化、公共空間及地面及地下的公共通道整合在下部，滿足了政府辦公建筑向市民開(kāi)放的意圖，土地產(chǎn)權(quán)人的住宅位于裙房綠丘之上，在景觀、便捷和安全方面非常有利——建筑整體布局十分合理，因而獲得各方支持（圖12）。

建筑裙房部分的設(shè)計(jì)概念是向城市和居民開(kāi)放的“城市客廳”，希望豐島區(qū)政府新辦公樓像歐洲城市的市政廳一樣開(kāi)放，吸引市民參與其中的各種活動(dòng)。建筑一層從四面街道均可進(jìn)入，內(nèi)街都通向位于裙房中央的“生態(tài)中庭”，面向這個(gè)中庭布置了名為“豐島中央廣場(chǎng)”的多功能室內(nèi)廣場(chǎng)，這個(gè)室內(nèi)廣場(chǎng)與室外的櫸樹(shù)廣場(chǎng)可以完全連為一體，整個(gè)底層由中庭、室內(nèi)廣場(chǎng)和室外廣場(chǎng)形成的系列空間成為當(dāng)?shù)鼐用衽e辦各種活動(dòng)的最佳場(chǎng)所，傳統(tǒng)的社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)景出現(xiàn)在新建筑之中（圖13-圖17）。

圖12 建筑外觀

圖13 櫸樹(shù)廣場(chǎng)和建筑臨街面

圖14 建筑一層平面及室內(nèi)外公共空間與流線示意圖

圖15 建筑一層對(duì)外開(kāi)放的公共通道和生態(tài)中庭

除了城市客廳，在裙房一系列退臺(tái)式屋頂上設(shè)置了立體庭園，被命名為“生態(tài)博物館”，這個(gè)立體庭園的設(shè)計(jì)意圖是再現(xiàn)當(dāng)?shù)卦?jīng)的自然山水風(fēng)光，栽植均選用當(dāng)?shù)爻鞘谢暗闹参锓N類(lèi)，既是一個(gè)開(kāi)放的市民公園，也是小學(xué)生綠色環(huán)保教育的學(xué)習(xí)場(chǎng)所。這個(gè)立體庭園被一層由太陽(yáng)能發(fā)電板、遮陽(yáng)板、防風(fēng)板和綠植板構(gòu)成的“生態(tài)幕網(wǎng)”保護(hù)著——負(fù)責(zé)建筑外觀設(shè)計(jì)的隈研吾建筑師將建筑比喻為大樹(shù)，這個(gè)“生態(tài)幕網(wǎng)”起到的是樹(shù)葉的作用，希望能夠給人一種爬上一顆大樹(shù)、坐在樹(shù)枝上的感覺(jué)。立體庭園深受當(dāng)?shù)鼐用裣矏?ài)，雖然面積不算大，但起到了完善當(dāng)?shù)毓簿G化網(wǎng)絡(luò)的作用，而且“生態(tài)幕網(wǎng)”讓建筑裙房外觀更加富有特色。建筑底層的一組室內(nèi)外結(jié)合的公共空間、由立體庭園和建筑正面的櫸樹(shù)廣場(chǎng)組成的公共綠化、建筑四面留出的沿街步行道和地下二層連通地鐵站的地下公共通道，都為該區(qū)域公共網(wǎng)絡(luò)增加了重要成分，也使得這棟綜合體建筑有機(jī)融入副都心城市網(wǎng)絡(luò)（圖18-圖21）。

圖16 豐島中央廣場(chǎng)（可與室外櫸樹(shù)廣場(chǎng)連通作為多功能廳使用）

圖17 舉辦市民活動(dòng)的豐島中央廣場(chǎng)

圖18 建筑裙房立面（左）及位于10層的庭園（右）

圖19 與裙房結(jié)合的立體庭園（左）及立體庭園中的小溪是兒童活動(dòng)場(chǎng)所（右）

圖20 建筑剖面示意圖

盡管建筑下部具有極強(qiáng)的公共性，而位于綠丘之上的住宅則完全體現(xiàn)出城市黃金地段的高檔公寓的品質(zhì)，沿街道有其獨(dú)立的入口，且回遷居民住宅和商品住宅共享同一套設(shè)施。作為電梯換乘樓層的11層完全是住宅部分的公共空間，包括具有極好景觀的公共休息區(qū)、多功能廳、兒童游戲室和健身房等住戶使用的設(shè)施。這棟樓內(nèi)住宅的優(yōu)勢(shì)獲得市場(chǎng)高度認(rèn)同，面向市場(chǎng)的住宅盡管價(jià)格高于當(dāng)?shù)仄骄担芸熹N(xiāo)售一空，這也實(shí)現(xiàn)了為該地區(qū)吸引年輕家庭的意圖（圖22-圖23）。

建筑設(shè)計(jì)還重點(diǎn)考慮了在高密度城市區(qū)域內(nèi)的生態(tài)問(wèn)題，重點(diǎn)體現(xiàn)在生態(tài)幕網(wǎng)、生態(tài)博物館和生態(tài)中庭3處設(shè)計(jì)上，既增加綠化，又降低環(huán)境負(fù)荷。生態(tài)幕網(wǎng)除了附著部分綠化，還起遮陽(yáng)作用，生態(tài)中庭具有綠化和自然通風(fēng)作用。

4 總結(jié)：對(duì)上海城市更新的啟示

在一塊地上實(shí)現(xiàn)幾個(gè)建筑的功能和容量疊加，并為城市區(qū)域提供了附加的公共性功能，且沒(méi)有動(dòng)用市民的稅金——這個(gè)案例展示了已經(jīng)高度城市化的城市今后進(jìn)一步提升城市能級(jí)和競(jìng)爭(zhēng)力的新途徑（之一）。從上海過(guò)去近30年快速發(fā)展的角度看，項(xiàng)目歷時(shí)12年，似乎很慢，但從整個(gè)池袋副都心區(qū)域整體提升計(jì)劃——21世紀(jì)初至2025年將實(shí)現(xiàn)的一系列舉措來(lái)看，其速度和變化程度相當(dāng)顯著，畢竟這是在已經(jīng)發(fā)達(dá)的東京副都心區(qū)域。日本已有的比較成熟的城市更新經(jīng)驗(yàn)及目前新一輪城市更新舉措，尤其是在區(qū)域更新層面，都值得關(guān)注和研究。這個(gè)再開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)上海當(dāng)前城市更新的啟示涉及多個(gè)方面，包括城市發(fā)展觀念，更新項(xiàng)目在土地管理、實(shí)施途徑、權(quán)益各方共同參與辦法等法規(guī)，以及城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)規(guī)范相應(yīng)改進(jìn)等，以下簡(jiǎn)要談及4點(diǎn)。

第一，對(duì)于城市重要位置上承載重要功能的區(qū)域，模式轉(zhuǎn)變和大型再開(kāi)發(fā)是不可回避的，是城市競(jìng)爭(zhēng)力提升的客觀要求。日本二戰(zhàn)后大規(guī)模重建曾在1960年代引發(fā)所謂“東京沉沒(méi)”的討論，很多人，尤其是保護(hù)人士批評(píng)舊的東京完全被淹沒(méi)了，今天看來(lái)，有兩點(diǎn)是十分肯定的：（1）如果沒(méi)有堪比曼哈頓下城CBD的丸之內(nèi)區(qū)域和新宿副都心區(qū)域，東京不可能在全球各類(lèi)城市排行榜中都保持在前4位，與紐約、倫敦和巴黎排在第一梯隊(duì)；（2）東京其實(shí)是歷史文化保持相當(dāng)出色的城市，茶道、神社與和服等傳統(tǒng)要素與當(dāng)代城市要素鮮活地共生。亞洲城市的快速發(fā)展仍在進(jìn)行，尚未到定型時(shí)期，促進(jìn)城市模式升級(jí)的再開(kāi)發(fā)應(yīng)該被積極看待，不能因?yàn)橐酝址判徒ㄔO(shè)帶來(lái)的問(wèn)題而在認(rèn)識(shí)層面否定重大的城市再開(kāi)發(fā)舉措。

第二，正確認(rèn)識(shí)容積率問(wèn)題，其影響深遠(yuǎn)。很大程度由房地產(chǎn)市場(chǎng)推進(jìn)的粗放的城市建設(shè)過(guò)程中，容積率確實(shí)是資本謀求更多開(kāi)發(fā)利益的重要指標(biāo)，這讓容積率染上了很強(qiáng)的負(fù)面色彩，給社會(huì)很多方面，包括一些城市決策者一種片面觀點(diǎn)——好的城市應(yīng)該是容積率低的，容積率高是一種城市病。將紐約曼哈頓CBD區(qū)域，東京丸之內(nèi)區(qū)域和上海浦東陸家嘴CBD區(qū)域進(jìn)行比較，3個(gè)區(qū)域都承擔(dān)了城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中樞的職能，范圍也基本相當(dāng)，但在區(qū)域總建筑面積方面顯然陸家嘴CBD少很多，也就是說(shuō)CBD在物質(zhì)性容量上不足。城市供電供水和交通擁擠等問(wèn)題，首要的解決辦法是提升市政供應(yīng)能力和效率，尤其是公共交通利用率和效率，東京的公共交通使用率，以及池袋車(chē)站日均250萬(wàn)人流就是很好的參照。依靠降低容積率來(lái)緩解壓力，會(huì)引發(fā)城市重要區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力不足和攤大餅的負(fù)面效應(yīng)。

圖21 立體庭園與裙房結(jié)合的設(shè)計(jì)概念圖

圖22 住宅部分的流線和專(zhuān)有空間相對(duì)獨(dú)立

圖23 建筑地下二層連通至地鐵站的公共通道

第三，法規(guī)方面的建設(shè)和完善任重道遠(yuǎn)。相比于一個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的周期，日本在法律制定方面的速度相對(duì)較快，修訂也很頻繁，其《都市再開(kāi)發(fā)法》和《都市再生特別措施法》，包括制定和修訂過(guò)程，值得特別關(guān)注。城市更新法規(guī)公開(kāi)透明，保護(hù)所有人權(quán)益，以容積率為再開(kāi)發(fā)刺激，尊重市場(chǎng)規(guī)律，政府既是與資本和所有權(quán)人合作的一方，又能起到主導(dǎo)或引領(lǐng)作用等，這些都是上海城市更新將面臨的問(wèn)題。

第四，對(duì)于上海目前階段而言，政府主導(dǎo)的，完善城市公共功能導(dǎo)向的，在公開(kāi)透明機(jī)制下探求新模式的試點(diǎn)項(xiàng)目應(yīng)大力推進(jìn)，以試點(diǎn)項(xiàng)目促進(jìn)法規(guī)建設(shè)，并探索與市場(chǎng)類(lèi)項(xiàng)目接軌的具體辦法。

上海城市發(fā)展過(guò)程中不乏通過(guò)城市更新迅速發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，如外灘區(qū)域從1840年代后期在一片灘涂上開(kāi)始第一輪城市化至1930年代，曾歷經(jīng)3次城市化（再城市化）過(guò)程，使其成為當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)東最重要的金融和綜合功能城市區(qū)域之一。上海當(dāng)代的城市更新已經(jīng)啟動(dòng)，相信也會(huì)取得顯著成就。

（注：本文所有插圖均為株式會(huì)社日本設(shè)計(jì)提供。）

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Toshima Ecomusee Town: An Interpretative Reading of the Government Office and Residence Complex from Nowadays Shanghai Urban Regeneration Background

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Urban regeneration | Tokyo | Ikebukuro sub-center district | Integrated redevelopment project | Shanghai

1673-8985（2017）05-0063-07

TU981

A

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