信息化系統在經適房項目成本與資金管控中的應用探討

韋冰

一、構建信息化系統在經適房項目內控與資金管控中的意義

經濟適用住房是指為解決城市低收入家庭住房困難而建設的保障性住房，政府在用地供應、稅收等方面給予一定的優惠政策，以保本微利為原則，向城鎮低收入家庭出售的住房。它具有社會保障性質，具有經濟性和適用性的特點，住宅價格相對于市場價格而言是適中的，能夠適應低收入家庭的承受能力。

因經適房銷售價格根據建設成本而定，建設成本的控制直接影響銷售價格水平。嚴格控制建設成本，不僅體現了一個企業的管理水平，也體現了其擔當的社會責任。

業務與財務融合是企業管理能力發展到一定階段的產物，是實現內部控制制度的客觀要求，即將財務職能嵌入業務流程，參與企業經濟活動決策與控制環節。“互聯網+”時代，硬件和軟件上都具備了業、財融合條件。構建信息化系統，實現工程項目成本、資金管控與財務信息共享，是實現業、財融合的手段。

二、具體思路

以業、財融合為目標，以項目成本控制和銷售業務為重點，按業務流程，實現信息共享、效率提升、核算規范，最終實現目標成本控制，資金鏈完整，創造企業價值的目標。

第一，根據工程內容設置相應的業務流程，規范基礎數據錄入。

第二，按目標成本控制原則，建立預算機制，實現成本動態管理。

第三，以融資、銷售為龍頭，確保資金調度合理有效使用。

第四，按內部控制制度要求，將各模塊職能進行權限分配，設定人員權限，做到可行性研究與決策、概預算編制與審核、項目實施與價款支付、竣工決算與審計等不相容職務相互分離。

第五，將銷售數據、工程項目數據與財務數據納入同一系統，實現信息共享，充分發揮會計的控制職能作用。

三、實際應用

（一）系統結構設想

銷售控制：按銷售——收款——賬務處理工作要求，將流程固化到系統中，提高效率，減少重復工作，共享銷售和財務數據。

工程成本控制：由于經濟適用住房銷售價格由政府價格主管部門按《經濟適用住房價格管理辦法》審定。按規定，經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成，其中開發成本的構成有：

第一，按照法律、法規規定用于征用土地和拆遷補償等支付的征地和拆遷安置補償費。

第二，開發項目前期工作發生的工程勘察、規劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費用。

第三，列入施工圖預（決）算項目的主體房屋建筑安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。

第四，在小區用地規劃紅線以內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公共配套設施建設費。

第五，管理費。

第六，貸款利息按照為住房建設籌措資金發生的銀行貸款利息計算。

《企業內部控制應用指引第11號——工程項目》中要求：企業應當建立和完善工程項目各項管理制度，全面梳理各個環節可能存在的風險點，規范工程立項、招標、造價、建設、驗收等環節的工作流程，明確相關部門和崗位的職責權限，強化工程建設全過程的監控，確保工程項目的質量、進度和資金安全。

結合以上要求，將工程項目內控的立項、招標、造價、建設和驗收五個環節按《經濟適用住房價格管理辦法》的開發成本構成分類，內化到以上1～4項分類中去，實現目標成本控制要求。

（二）系統模塊設置

1.銷售模塊。銷售是房地產企業的龍頭部門，是主營業務收入，數額巨大，對銷售資金管控是財務部門的重中之重，且銷售核算要求明細到房號和個人，也是一個工作量大并要求細致的工作。銷售模塊聯結銷售部門和財務部門，由銷售部門采集房源信息、購房人信息及交款要求，財務部門收款后自動打印收據，按預設的模板生成收款憑證，按管理需要和報稅要求生成各類統計表。實現銷售數據和財務數據的共享，減少數據的重復采集，提高工作效率，提升數據的準確性。

2.預算管理模塊。項目預算管理是對建設項目投資額度的計算，包括建設項目從立項、可行性研究、設計、施工到竣工驗收等的全部建設資金。通過可行性研究，預算部門可采集項目預算數據，在預算管理模塊中按土地征用及拆遷補償、前期工程費、基礎設施費、建安工程費等分類錄入，每一大類下盡可能細化，作為目標成本，為后期建設過程中的成本控制提供依據。在經適房銷售價格審定后，再根據審定結果調整相關預算數。

3.合同管理模塊。招標部門按預算控制要求進行招標。財務部門參與經濟合同的簽訂與審核環節，確認付款方式，明確發票要求等。合同簽訂后，預算部門相應將原預算數調整為合同價。合同管理部門采集合同相關信息，包括工程名稱、施工單位、工作內容、工期、合同金額構成、付款條件和銀行賬號等，并掃描關鍵條款頁。財務部門在合同執行中實時更新進度款支付情況和收到的增值稅發票，可實現對合同執行情況的實時管理。

4.項目成本模塊。在支付審批工程款時，首先通過合同管理模塊查詢相關條款及已付款情況，對照工程實際進度，審核是否符合付款條件。項目實施過程中，錄入實際發生數，實時對相關數據進行跟蹤比對，分析成本變化原因，及時發現異常情況并采取措施，視情況調整后續子項目的預算標準，對成本進行總體控制，保證成本總體可控。共享相關財務數據，將原來由財務核實付款情況的工作前置到工程部門，工程部門了解付款情況，能更有效地進行現場管理，管理層也能實時把控工程的總體情況。

5.增值稅發票管理模塊。增值稅具有環環抵扣的特點，企業取得增值稅專用發票，可以獲得進項來抵扣增值稅，又可以獲得成本來抵扣所得稅。反之，如果無法獲取發票，將蒙受雙重損失。作為抵扣憑證的增值稅專用發票，其重要性不言而喻。這給營改增后發票的使用和管理提出了更高要求。要求財務人員關注政策法規，注重對稅收申報以及發票管理。在款項支付取得增值稅發票并進行真實性核驗后，按開發票單位、發票金額、值稅額、開票日期、抵扣到期日和認證日等要素進行相關錄入，確保及時抵扣，不發生損失。

6.融資模塊。根據項目的推進及相關證件的辦理情況進行融資，按管理要求生成融資臺賬，及時提醒還本付息信息，并在還本或付息后生成相關會計憑證。與銷售模塊、項目成本模塊進行資金的實時統計分析，實現收支動態管理，確保貸款的合理使用及歸還，降低融資成本。

四、結語

從工作流程和制度出發，正確認識業、財融合在企業管理中的必要性，進而在管理實踐中樹立業、財融合的意識和理念，實現業務和財務的有機融合，實現數據共享，提高經適房項目管理水平，提高工作效率，提升企業價值，造福于民。

（作者單位為柳州市經濟實用住房發展中心）endprint