政府在房地產業發展中的調控問題探析

韓燕欣

摘 要 如今，社會經濟不斷發展，我國房地產市場也在不斷發展。我國人口眾多，土地遼闊，對房屋的需求量很大。但是因為各個方面的原因，使得房地產市場的發展受到了一定的限制。所以，政府必須對房地產行業進行一定的調控，使得房地產行業的發展得到規范。筆者對此進行了分析，希望能為相關工作者提供一些參考依據。

關鍵詞 政府 房地產 產業 發展 調控 問題

一、我國房地產行業發展過程中存在的問題

（一）土地資源有限

經濟發展到一定程度，促使很多城市的土地資源都越來越緊張，使得土地價格不斷上漲。所以，政府必須進行統一的規劃和安排，解決土地資源緊張的問題。從目前來看，我國城市規劃不到位，產生了私自建房、亂搭建的現象，給房地產發展帶來了不好的影響。

（二）房價過高

如今，我國房地產的需求量處于一個很旺盛的狀態。一些投資者將房地產作為投資項目進行炒作，使得房產價格持續走高。據調查和統計，世界上其他國家的房地產利潤率大概是5%～10%，而我國房地產的利潤率卻超過了35%。此外，工薪階層要購買一套房往往需要付出大量的心血，甚至超過自己的承擔力，所以政府必須進行一定的調控。[1]

（三）相關的配套制度不完善

如今，我國很多行業和領域都和房地產有著非常大的關系，如金融、稅收等。但是，和這些行業相關的配套制度卻不完善。國家沒有根據實際來制定相應的措施，房產的抵押、貸款等渠道很少，相關的稅種又太多。此外，國家制定的貨幣化分房沒有進行一定的落實，無法保障人們的住房權，因此必須進行改善。

（四）土地供應不合理

在改革開放初期，我國土地供應非常不合理。政府部門將土地以非常低的價格批給企業，這樣一來，土地成本便很少，就使得房地產商的利潤得到了提高。但是很多無法拿到土地的企業，只能買其他人倒賣的二手土地，這樣就提高了土地的成本。[2]同時，土地供應不合理的現象也使得房地產市場的發展受到了限制。

（五）戶型結構不合理

眾多的房屋戶型中，大戶型利潤最高，市場也很廣闊，因此大部分房地產商愿意開發大型的戶型。對于小戶型，很多房地產商不愿意開發，但我國很多家庭都需要小戶型的房屋，因為大戶型的房屋價格較高，會給購買者帶來一定的負擔。

（六）沒有形成公平競爭的市場環境

盡管政府要求建設商品房的土地要實施招標買賣，然而這一政策卻沒有落到實處，很多時候仍采用協議的方式。也因此，使得土地的成本和招標拍賣得到土地的成本有一定的差異，給市場競爭帶來了影響。不僅如此，建筑企業需要給政府納稅，所以各地政府鼓勵建筑企業成立和發展，在這個過程中，政府給予了企業一定的保護，最終難以形成公平競爭的市場機制。[3]

二、政府在房地產業發展中的調控

（一）通過政策調控降低房產價格

房地產行業的發展受到阻礙，最主要的原因是房產價格太高，消費者無力承擔。也就是說，只有房地產市場更加規范，交易更加合理，才能促進其發展。所以，要先降低房地產的價格，才能提高消費者的購買量。為此，政府需要降低房產交易稅和貸款利潤等，這樣可以使得樓市降溫，房產價格得到降低。[4]同時也要打擊哄抬房價的行為，對房產進行限購，提高購房的門檻。

（二）建立各種不同的政策

針對目前房地產行業混亂的現狀，政府需要制定出一系列的調控政策。如果發現有哄炒房價、捂盤惜售的現象，必須嚴懲不貸。不僅如此，還要構建關于貸款、稅收等方面的政策，避免產生違法、違規的行為。如果開發商、企業屢教不改，經常違背法律法規，那么則應該將其清除出房地產行業。最后，要制定關于土地的政策，嚴懲土地違法交易行為，促使房地產市場更加規范。

（三）對二手房市場進行合理建設

政府在調控的過程中，需要促進存量住房的流轉，提高住房供應量，增加中低價位房子的供應量。這樣的方式可以抑制房價，滿足廣大工薪階層的住房需要。不僅如此，這樣也能夠減少住房空置率，使得房產資源得到合理的規劃。

不僅如此，二手房市場的發展可以提高房產的流動率，增加人們的選擇面。在建設二手房市場的過程中，必須對住房者的梯度住房觀念進行指引，避免人們產生一套房住幾十年的陳舊觀念。在這個過程中，政府也要減少二手房購買的稅率，而且要避免購買二手房的流程過于復雜。

（四）對購房者的行為進行預測和指導

根據目前經濟的發展狀況，政府可以采取宏觀調控政策，對購房者的行為進行預測和指導。如今，很多的購房者都不敢輕易下手，甚至持觀望態度，因為房地產市場隨時都在發生變化。同時，很多購房者也預測房價會降低，所以近期內不會有購房的行為。政府要對購房者的行為進行合理引導，就需要分析是什么原因影響了購房者的購房行為。

針對這樣的情況，政府可以出臺一定的政策和規定，從而對購房者的行為起到引導的作用。因為購房者在購房前會參考和預測國家的制度、政策等，以此來降低購房的風險。第一，制定的政策必須有利于降低房價，并且能緩解房地產市場過熱的現象。第二，政府需要進行一定的宣傳，使得廣大消費者對房地產市場產生良好的心態，避免大眾產生消極的心理。這樣才能提高房產的購買量。

（五）規范房地產網絡信息系統

如今，每個地方都擁有房地產數據信息網絡系統。但是很多時候，房地產網絡信息都非常不準確、不真實，給購買者帶來錯誤的引導。網絡上的數據和信息太多，消費者難以對這些信息進行甄別和篩選，甚至會被誤導。

為了避免這樣的現象產生，國家政府必須構建關于房地產市場信息的系統，促使這些信息和數據更加真實、準確。將這些真實的信息發布出來，有利于引導購買者作出合理的決策。最后，政府部門還要加強對房地產市場的監督，了解房地產市場的發展勢態。如果發現了其中存在的問題，那么就要隨時進行改進，采取合理的調控政策來進行引導。

（六）對房地產市場進行合理規劃

金融危機對我國房地產行業產生了不好的影響，這要求我國政府必須采取政策進行調控。如今，政策方面的調控已經開始執行，必須借這個時期對房地產市場進行合理規劃，促進房地產市場的健康發展。同時也要加強對市場的監管，完善稅收、貸款、金融方面的制度，使得房地產市場的發展更加合理，更加穩定。

三、總結與體會

房地產行業是我國經濟的支柱性產業，該產業對我國的經濟發展產生了非常大的影響。同時，房子也是人們生活的根本，如果住房權得不到保障，那么就會影響社會的穩定。為了促進社會可持續發展，政府必須對房地產行業進行一定的調控，使得房地產行業的發展更加規范合理，使房地產行業得到降溫，從根本上保障人們的住房權益。

（作者單位為東營市房屋征收服務中心）

參考文獻

[1] 易斌.住房需求抑制還是土地供給調節：房地產調控政策比較研究[J].財經研究，2015（02）：66-75.

[2] 顧海峰，張元姣.貨幣政策與房地產價格調控：理論與中國經驗[J].經濟研究，2014（S1）：29-43.

[3] 王博永，楊欣.基于網絡搜索的房地產政策調控效果研究[J].管理評論，2014 （09）：78-88.

[4] 馮輝.房地產調控中“央地關系”的失衡及其法律規制[J].法商研究，2013（05）：38-46.

[5] 安輝，王瑞東.我國房地產價格影響因素的實證分析——兼論當前房地產調控政策[J].財經科學，2013（03）：115-124.endprint