淺議房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)制造成本。具體包括以下內(nèi)容：

第一，土地使用權(quán)出讓金，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從國家取得一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)而支付的資金。

第二，土地征收及拆遷安置補償費。一是土地征收費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收農(nóng)村耕地的費用，一般包括土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。二是房屋征收安置補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對土地原使用單位或個人給予的補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋征收安置費和征收補償費。三是前期工程費。其主要包括項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用和“三通一平”等土地開發(fā)費用。四是建安工程費。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。五是基礎(chǔ)設(shè)施費。它又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費用。六是公共配套設(shè)施費。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。七是不可預(yù)見費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。八是開發(fā)期間稅費。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場經(jīng)濟競爭中具有十分重要的意義，微利時代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時甚至比規(guī)模擴張更為重要。

從宏觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制進行研究，有利于房價下調(diào)，對合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟，減少國民經(jīng)濟損失有一定的意義。由于國家政策調(diào)控，土地使用權(quán)取得價格的提高和房地產(chǎn)市場消費需求的降低，加上大量境外資金的涌入以及國內(nèi)一些集團型企業(yè)的擴張，使得房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，在未來售價不明確的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場競爭中有相對的比較優(yōu)勢，成本控制不力的企業(yè)必將被市場淘汰。

從微觀上講，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制進行研究對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場競爭、騰出利潤空間、制定銷售策略以及參與市場競爭有重要的意義。房地產(chǎn)微利時代的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用的成本控制方法有些是不合法、不科學(xué)的，主要有以下的方式：拿地時采用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@得土地使用權(quán)，并壓低補償；施工中采用二次招標(biāo)、黑合同等方式壓低承包方價格，壓迫材料設(shè)備供應(yīng)商，采用虛假廣告美化開發(fā)項目、賣樓花等。

目前采用成本控制的企業(yè)還存在一些管理中的問題，主要有以下方面：

第一，成本項目控制中過分注意施工環(huán)節(jié)，只是看到了房地產(chǎn)開發(fā)中的地價、土建和安裝成本等顯性成本，而忽略了隱性成本的重要性。

第二，輕視項目管理中的溝通管理，成本控制各階段缺乏溝通，不能很好地進行事前、事中和事后的控制。

第三，不注重利用先進的管理理念和方法，對于先進管理方法的使用很少，對于計算機和項目管理軟件用得很少。

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的方法

房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個長期的過程，在項目開發(fā)的各個階段都會產(chǎn)生成本，最終影響開發(fā)成本總額，房地產(chǎn)開發(fā)成本控制應(yīng)該是一個全方位、全過程的控制過程。房地產(chǎn)開發(fā)成本控制可以采用的方法有：

第一，加強過程控制。在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段加強控制，實行項目成本的全過程控制。前期調(diào)研階段要做好可行性研究；設(shè)計階段要做好投資控制，設(shè)計中可以實行招投標(biāo)制度，實行限額控制，加強設(shè)計出圖的控制等；施工階段合理控制工程變更，嚴(yán)格審核承包商的索賠，搞好材料設(shè)備的訂貨等；竣工結(jié)算階段要做好竣工驗收，與原招標(biāo)文件審核對照。

第二，進行項目的全面控制。成本控制不僅要進行成本有關(guān)支出的控制，要對將會引起成本發(fā)生的各個方面進行全方位的控制。項目管理中的進度管理、質(zhì)量管理、費用管理各個方面是相輔相成的，需要綜合考慮各個方面，才能有效地進行成本控制。

第三，采用現(xiàn)金的項目管理方法。國際上常用的項目管理理論和方法主要有成本控制的價值工程、掙值法和方案度分析，質(zhì)量控制的因果分析圖（魚骨刺圖）法、質(zhì)量控制圖、ABC分析法、帕雷托圖，進度控制的橫道圖（甘特圖）、網(wǎng)絡(luò)圖、計劃評審技術(shù)等。目前需要加強計算機和先進管理軟件在企業(yè)中的應(yīng)用。

五、施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)中資金投入的最大階段，加強施工成本控制，能夠有效降低開發(fā)成本。施工階段成本控制主要是防止發(fā)生“三超”現(xiàn)象，即概算超估算、預(yù)算超概算、結(jié)算超預(yù)算。超額必須由企業(yè)的贏利來彌補，會影響企業(yè)利潤。該結(jié)算采用的控制方法主要有：

第一，做好合同管理，減少工程索賠。在施工階段，成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

第二，從管理模式著手，建立建設(shè)監(jiān)理制。完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實責(zé)任，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量、按合同約定的計價依據(jù)、套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款。

第三，從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。對主要施工技術(shù)方案，在做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。

第四，從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售代理費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資以達到降低造價的目的。

第五，甲供材料須根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃，盡量降低存儲成本。同時加強甲供材料的現(xiàn)場管理，合理堆放，減少搬運及損耗。

（作者單位為承德石油高等專科學(xué)校管理工程系）

[作者簡介：毛智敏（1979—），女，河南鄭州人，本科，畢業(yè)于河南大學(xué)，華北電力大學(xué)管理學(xué)碩士，講師，研究方向：財會。]endprint