學區房的形成機制及其社會后果研究

文/陳友華 施旖旎 季春梅

學區房的形成機制及其社會后果研究

文/陳友華 施旖旎 季春梅

所謂“學區房”，就是“根據教育行政部門或者學校規定，按照免試就近入學的原則，學校（主要是重點中小學）招收指定地域范圍內的學生，在這個范圍里的學生可以享受義務教育，免試就近入學。人們把這個范圍內的物業、房產稱為學區房。相應地，這個范圍被稱為學區”。仔細閱讀學界較為公認的界定，會發現兩個關鍵詞：“重點學校”和“就近入學”。前者主要指20世紀50年代開始的集中力量“辦好一批重點學校”方案，后者主要指1986年《中華人民共和國義務教育法》開始實施的“使兒童、少年就近入學”規定。學區房通常被已有研究認為是這兩者結合的產物。

然而，無法解釋的是：既然這兩個政策是全國性的，且在20世紀80年代已開始實施，為什么“學區房”概念的真正誕生卻只是近些年的事？為什么“學區房”只是在某些特定的城市演化成了問題，而在某些城市只是小面積地生根發芽甚至并無立足之處？“重點學校”與“就近入學”結合必然導致“學區房”的形成嗎？本文試圖探索和回答其中的部分問題。

“學區房”概念的誕生

為了理解“學區房”概念的誕生，本文圍繞這個詞在中國知網資源數據庫和百度新聞兩個平臺進行檢索。對檢索結果的分析表明，在學術文獻中，“學區”的概念早已有之，但“學區房”的概念卻較晚才出現。1981年已經出現有關“學區”的概念，但直到2006年才有且僅有1篇題為《困境與對策：教育投資購房現象評析》的論文，其關注到“學區房”熱銷的現象。需要指出的是：雖然20世紀80年代即有了“學區”的概念，但是，此“學區”非彼“學區”。當初的“學區”并非一個特定的概念，與當前理解的“學區”有很大出入。最初的“學區”文章多來自期刊《刊授黨校》，其概念使用如“黨校內蒙古學區”與當前就近上學的概念相去甚遠，很多相關詞組如“學區體育、北京學區、××學區教育長、××學區工作人員”對當今的我們來說都非常陌生而不知其所指。

直到2005年前后，才陸續出現一些與當前的“學區”概念相似的文章，如《規模學校實施學區化管理制度的探索與思考》《學區化管理：義務教育均衡發展的新探索》。2009年，標題含有“學區房”的文章正式出現。2013年前后，不管是以“學區房”為主題還是以“學區房”為標題的論文都迅猛增加，2014年的篇數是2013年的兩倍多。標題中含有“學區”的論文也更多地出現在城市開發和房地產相關的期刊上，如《城市開發》《中國房地產》等。

有意思的是，“百度新聞”搜索平臺對新聞報道進行檢索的結果與期刊數據庫的結果在趨勢上相當吻合，盡管期刊平臺相對于新聞平臺較為滯后。第一篇新聞標題中含有“學區房”的新聞出現在2004年5月，來自搜狐新聞。中國重要報紙全文數據庫也論證了這一點，對2000年至2017年間標題含“學區”的文章進行檢索，標題中含有“學區房”的最早為2004年10月26日新華日報的文章《高價“學區房”嚇跑買房人》。與期刊平臺類似，標題中有“學區房”的報道經歷了迅速火熱的過程，但時間更早些。兩者的高度吻合說明，雖然“學區”的概念出現很早，但直到2005年前后，“學區房”概念才真正誕生，且在2010年前后，這一概念才迅速火熱起來。為什么是在這個時期發芽與茁壯成長，我們可以在形成機制中找到答案。

學區房的形成機制

“學區房”的形成與“重點學校”政策和“就近入學”規定是什么關系？據考證，“重點學校”政策起源于1953年。1953年5月，中共中央政治局召開會議討論教育工作，在確定“整頓鞏固、重點發展、提高質量、穩步前進”的方針時提出“要辦重點中學”。隨后數年，建設重點學校的力度逐漸加強。例如，周恩來在第二屆全國人大第一次會議上提出“首先集中較大力量辦好一批重點學校，以便為國家培養更高質量的專門人才，迅速促進我國科學文化事業的提高。”三年后，教育部頒發《關于有重點地辦好一批全日制中、小學校的通知》，明文規定，要求各地選定一批重點中小學，集中精力辦好一批“拔尖”學校。此后，1978年制定的《關于辦好一批重點中小學的試行方案》，1995年國家教委下達《國家教育委員會關于評估驗收1000所左右示范性普通高級中學的通知》都在進一步加強著重點學校的建設。這些重點學校在經費投入、辦學條件、師資隊伍、學生來源等方面得到資源的傾斜和優先發展。直到2006年新修訂的《中華人民共和國義務教育法》出臺，才明確指出“不得將學校分為重點學校和非重點學校”。然而，非重點學校與重點學校間的資源差距無法在短期內縮小。

“就近入學”的標志性文件，通常認為是1986年4月12日于第六屆全國人民代表大會第四次會議通過的《中華人民共和國義務教育法》中的第九條規定——“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學”。這一規定使得學校教育與住房位置聯系了起來，與“重點學校”政策的結合便使住房成為獲得優質教育資源的重要途徑。

然而，為何20世紀90年代沒有興起“學區房”概念，而直到2005年前后才誕生甚至2010年前后才變得火熱呢？當然，這與從政策制定到政策落實需要一段時間密切相關外，還說明這兩者的結合并非“學區房”形成的充分條件，還缺少某些關鍵環節。

首先涉及的重要問題是何謂“就近”。對于“就近”，其實有很多種實施方式。正如美國的公立學校也實行劃片就近入學，入學時學校也要求提供居住證明，但這一居住證明可以是水電費賬單，也可以是租房合同。其關心的是是否真的居住在學區范圍內，即便剛剛搬到這一學區，而并不關心是否擁有產權房，孩子及其父母是否擁有綠卡等。在1986年“就近入學”規定中，對于“就近”只是非常粗略的表述。什么是“就近”？如果現有A、B兩所學校，A離居住地2公里，B離居住地3公里，但A、B在不同方向，B緊臨父母工作地，那么為何不能去B校就讀？為什么不可以因為居住在奶奶家而在其附近上學？為何必須有房子而不能租房子讀書？事實上，在單位分房時期，“就近入學”與“重點學校”的結合只是使得優質教育資源成為了特殊單位的特權。而只有到了20世紀末開始住房市場化改革之后，通過購買住房獲得優質教育資源才成為可能。2006年修訂的《中華人民共和國義務教育法》對“就近”作了限定——“地方各級人民政府應當保障適齡兒童、少年在戶籍所在地學校就近入學”。由此，不僅住房位置與學校教育相關聯，而且住房產權、戶籍與學校教育產生了緊密聯系。

進一步分析發現，學區房更多地出現在大中城市。一方面，在中小城市，權力很難得到約束，因而主要通過擇校，權貴階層子女獲得優質教育；而在大城市，權力受到更多約束，獲得優質教育的主要途徑就變成了學區房；另一方面，與土地一樣，教育也成為大中城市自我經營的重要資源和工具，地方政府可以利用學區房概念帶動房地產業發展，并以此來增加政府收入。2010年前后的新聞報道及學術論文也支持這一論點。有文章甚至直接主張“有必要把教育與地產結合，進行教育地產的開發，將其作為我國房地產市場健康平穩發展的突破點”。新建樓盤周邊將引進怎樣的學校，直接關系到這一樓盤的價格和銷售情況。很多開發商的廣告上都極力突出宣傳周圍的名校甚至直接引入名校，以作為漲價的理由。學區房的形成與房地產業的發展狀況是息息相關的。學校與地產的聯姻，催生了“學區房”的概念，并極力助長了這一概念。正如大中城市才有房地產，大中城市才有學區房。

通過對學區房的運作，政府可以得到兩大好處：一是在名校成為地方政府又一臺印鈔機的同時，還可規避政府義務教育的財政責任；二是拉升地價與房價，獲取更多的土地與房產收益。在中國，地方政府不僅掌握著學區劃分的權力，也通過對“學區房”學位的限制掌握著學區房的交易頻率，如一套學區房在幾年內只能提供一個學位，落戶幾年之后才有資格升入本學區學校等。在住房市場化背景下，購買學區房看似一種純粹的市場行為，但實際上這種“市場化的脫敏”不僅讓地方政府可以逃避教育的責任，也給教育行政主管部門及其利益相關者提供了權力尋租的機會。正如李元波和于曉潔所指出的那樣，“由于地方政府手中掌握著優質教育資源的分配權，現實中一些利益相關者，比如房地產商，就可以通過尋租的方式影響政府的劃片，從而得到對自己有利的學區劃分格局。同時作為社會中的一份子，相關政府部門的人員也在受政策的影響，他們也會為自己子女爭取優質的教育資源，從而扭曲正常的學區劃分”。學區房似乎不可避免地演化成腐敗的溫床，成為權力尋租的又一法寶。

與之合作的名校，如果順利，也可能會獲得很多收益。例如，“一些企事業單位和房地產開發商與重點學校之間經常存在著各種‘共建’關系，比如政策的傾斜、資金的扶助，重點學校也因此獲得更大的發展優勢”，或者以低于市場的價格獲取學區房區域的房產等。與此同時，其他利益相關者如中介公司、媒體等也鼓吹學區房的保值增值作用，促使學區房的流動性提高并從中獲益。

除此之外，學區房的形成與文化傳統及社會結構的變遷也是分不開的。中國人向來重視對孩子的教育，為了孩子成才既不惜花錢又不怕麻煩。“孟母三遷”的擇校情結與“望子成龍”的教育期盼都驅使著家長們盡自己的最大努力對子女教育進行投資，為子女選擇自己能力范圍內所能求得的最好教學資源。這與經濟增長及家庭結構的變化是分不開的。隨著經濟的增長，人們的收入增加，其支付能力也不斷增強，對教育的需求不再僅僅滿足于有學可上，而是想接受更多更好的教育。計劃生育，特別是獨生子女政策的實施，使得中國家庭中孩子數量越來越少，家庭把希望集中于少數孩子，甚至是唯一孩子身上，以往的“廣種薄收”戰略已經不起作用。獨生子女家庭更是使得這種情結和期盼演繹到極致，讓唯一的孩子獲得優質教育對家長們來說似乎責無旁貸，故而成為“學區房”的忠實追隨者，即便為更高的溢價買單。

可見，學區房的形成是各種因素綜合作用的結果。“重點學校”與“就近入學”的結合使住房和優質學校教育之間建立了緊密的聯系，住房市場化改革之后，房地產商與名校、房產中介等利益主體的密切合作成為學區房形成的關鍵因素之一。重視子女教育的文化傳統及社會結構的變遷、特別是家庭結構的變遷對于學區房的形成也起著重要的作用。

學區房的社會后果

（一）偽名校遍布

學區房的誕生與火熱，與住房市場化改革和房地產業的發展密切相關，是利益共同體合作的結果。而這種對教育地產的運作，最終演變成了對一種符號的運作，為了使效用最大化，借名校之名急劇擴張，其中最典型的方式便是成立分校，也有極少數在成為名校分校后因成績突出而自立門戶，但更多的是假借名校之名的偽名校遍布，如以“直屬分校”“托管辦學”“合作辦學”等各種名目建立起來。有的分校與本部屬于同一教育集團，教學管理等保持一致，但更多的只是空有分校之名。事實上，一所真正名校的建立遠非一日之功，必須具備一定的條件。首先，教育品牌與口碑需要長時間積累，因而名校要有歷史積淀。其次，需要學生的成績作為鋪墊與背書，但當前很多所謂學區房所對應的名校多是新建，并非原來的名校整體性搬遷而來，只是掛著名校分校之名，甚至沒有培養過一個學生。名校終究只能是少數，滿城皆名校，只不過是政府在經營城市理念驅使下，與開發商和其他利益相關者共同編排的賣房大戲而已。

（二）房價的普遍上漲

學區房成為房價上漲與抗跌的領頭羊。到處是名校分校的直接后果便是房價的普遍上漲。在樓市低迷的時候，學區房是托起房價、防止輿論看跌的重要力量，隨處可見學區房價值如何凸顯和價格如何堅挺的正面報道便是明證。而在房價高漲時期，比拼的則是擁有某學區的房產如何成為銷冠、如何受青睞。不僅如此，每當上學季和畢業季，也都是學區房宣傳的好時機。學區房房價成為房價的標桿與房價是否合理的又一指標和判斷標準，成為房市的重要支撐點。學區房不僅可以成為漲價的噱頭，成為房價上漲的有力推動者，而且在城市擴張和房地產發展過程中，名校分校有一種特殊的魔力，可以引導人口的流向與分布。

（三）義務教育的異化

對學區房的爭奪，即對優質基礎教育資源的爭奪。這些優質的基礎教育資源并非市場化的私立學校，而是公辦學校，但與房地產的聯姻，讓這些公立學校在某種程度上也市場化和資本化了。學區房實際上是一種曲線擇校方式，使名校成為富人子弟享受優質教育資源的合法途徑。有些家長讓孩子進名校，甚至不僅僅是為了學校的教學質量，而是為了讓孩子與同一階層的同學建立關系，家長們之間也形成重要的人脈圈，社會資本便因此而形成，并不斷增加。高昂的學區房價與高昂的EMBA學費在某種程度上具有異曲同工之妙。然而，義務教育關系到百姓的切身利益，當優質的義務教育資源被特定階層獨享時，義務教育離公平越來越遠，其本質也就出現了嚴重的異化。

（四）社會整體性焦慮

學區房的火爆，不僅反映了優質教育資源稀缺、教育資源空間配置不平衡等多個重要的公共政策問題，又指向教育不公平、居住分層、社會階層固化等重大社會隱憂，其本身也反映著中國城市住宅的投資屬性被過度開發（陳杰等，2016）。學區房的本質其實是資源富集。這些資源從內部來講，是生源，而其背后是家長；而外部是學校的師資、學校設施、學校聲譽等。學區房之所以貴，是因為學區房往往富集著這些資源要素，對這些高價學區房的比拼實際上是家庭之間政治、經濟、社會與文化資源的比拼。學區房成為社會階層復制與社會階層再生產的工具，并引發社會對階層固化的整體性焦慮。

綜上所述，盡管“重點學校”政策與“就近入學”規定對學區房的形成起著十分重要的推動作用，但兩者的結合并不必然導致學區房的產生。直到住房市場化改革之后，學校教育與房地產聯姻，學區房的概念才真正誕生。這也就是為什么“重點學校”政策與“就近入學”規定早已有之，但直到2005年前后“學區房”的概念才真正誕生，并且只在特定的大中城市誕生與生長。學區房是地方政府經營城市的工具，而對教育地產的運作，最終演變成了對一種名校符號的運作，其直接后果便是房價的普遍上漲與偽名校遍布。同時，對學區房的爭奪，也演變成家長們各種資源的大比拼，使義務教育出現嚴重異化。

（陳友華系南京大學社會學院教授，施旖旎系南京大學社會學院博士生，季春梅系江蘇第二師范學院江蘇教育行政干部培訓中心副教授；摘自《學海》2017年第4期）