房地產(chǎn)中介洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)研究

王旭磊

一、我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)業(yè)務(wù)概況

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、住建部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》以及國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》等規(guī)定，依據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)和職能，我國(guó)的房地產(chǎn)中介主要包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)。這三類(lèi)機(jī)構(gòu)組成了我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)的主體，也是反洗錢(qián)金融行動(dòng)特別工作組（FATF，F(xiàn)inancial Action Task Force on Money Laun-dering）發(fā)布的40條建議中第22條第二點(diǎn)“為客戶從事不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易”的義務(wù)主體，即我國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估所需要了解的對(duì)象。

二、一手房（新房）房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)及洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

一手房房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期的咨詢和后期的代理銷(xiāo)售。競(jìng)標(biāo)地塊之前，咨詢公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體概念性的策劃與包裝，確立營(yíng)銷(xiāo)思路和具體方案，充當(dāng)開(kāi)發(fā)商顧問(wèn)的角色。項(xiàng)目取得銷(xiāo)售許可之后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始與經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行合作，經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)代理銷(xiāo)售，接洽客戶，完成銷(xiāo)售任務(wù)。

（一）為存在洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢、代理銷(xiāo)售服務(wù)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為洗錢(qián)的高危行業(yè)。犯罪分子通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)清洗資金已經(jīng)出現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，如以他人名義投資創(chuàng)辦企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：將非法資金注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司并持股分紅獲益：通過(guò)民間借款、投資入股等方式將腐敗所得融入房地產(chǎn)建筑安裝工程，通過(guò)參與房地產(chǎn)建設(shè)工程等多種手段達(dá)到洗錢(qián)目的等。這使得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢顧問(wèn)、代理銷(xiāo)售服務(wù)的一手房中介可能為洗錢(qián)行為提供便利。

（二）為匿名或政治公眾人物提供一手房購(gòu)買(mǎi)咨詢服務(wù)

從目前的房地產(chǎn)洗錢(qián)案例和具體的洗錢(qián)手法來(lái)看，存在大量涉嫌貪腐或者其他洗錢(qián)上游犯罪行為的洗錢(qián)分子通過(guò)直接以本人名義或他人名義購(gòu)房的洗錢(qián)行為（如重慶市巫山縣交通局原局長(zhǎng)晏大彬以家屬名義購(gòu)買(mǎi)大量商品房案）。從具體情況來(lái)看，雖然主要的洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但是代理銷(xiāo)售的一手房中介最先與洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)客戶接觸，他們?yōu)榭蛻糍?gòu)買(mǎi)房產(chǎn)提供咨詢服務(wù)，或者給出購(gòu)買(mǎi)建議，部分代理公司銷(xiāo)售人員明知購(gòu)房者購(gòu)房資金來(lái)源不明，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)數(shù)量與價(jià)值與自身經(jīng)濟(jì)收入存在較大出入，但為了個(gè)人銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，仍為不法分子提供銷(xiāo)售建議并代理辦理購(gòu)房手續(xù)，協(xié)助洗錢(qián)分子將來(lái)源不明的資金用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)。

目前的一手房中介，特別是從事銷(xiāo)售的代理公司，在開(kāi)展業(yè)務(wù)的時(shí)候，不會(huì)對(duì)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的客戶開(kāi)展身份識(shí)別，更不會(huì)對(duì)客戶的資金來(lái)源進(jìn)行合法性判別。一手房代理銷(xiāo)售公司在《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中屬于房地產(chǎn)咨詢中介，從事咨詢業(yè)務(wù)的中介工作人員不需要相關(guān)的執(zhí)業(yè)資格，也沒(méi)有具體的業(yè)務(wù)管理辦法，而銷(xiāo)售人員又對(duì)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)制度約束較為熟悉，能夠?yàn)橄村X(qián)風(fēng)險(xiǎn)較高的客戶提供相應(yīng)的咨詢服務(wù)，順利的使其通過(guò)房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)，達(dá)到洗錢(qián)目的。

（三）為高風(fēng)險(xiǎn)客戶提供現(xiàn)金及第三方賬戶便利

在銷(xiāo)售一手房資金的結(jié)算過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者的資金結(jié)算方式?jīng)]有具體要求。目前，為了防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在取得與預(yù)售許可證后未將購(gòu)房者資金用于項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)部和人民銀行于2006年聯(lián)合發(fā)布了《建設(shè)部中國(guó)人民銀行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，但各地在貫徹執(zhí)行該通知時(shí)具體要求有所不同，流程大致如下：開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)，房管局會(huì)要求開(kāi)發(fā)商與合作銀行三者之間簽訂一份資金監(jiān)管協(xié)議，不管購(gòu)房者是全款購(gòu)買(mǎi)還是按揭購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)房資金必須先進(jìn)入該監(jiān)管賬戶，款項(xiàng)到賬之后，房管局出具該筆交易的備案號(hào)，隨后開(kāi)發(fā)商與客戶簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)合同。在此過(guò)程中，房管局、合作銀行、開(kāi)發(fā)商三者都不對(duì)資金來(lái)源的合法性進(jìn)行甄別，只要資金到位即可，對(duì)于是否是現(xiàn)金存入，或者是從第三方賬戶存入，都不做具體審核。對(duì)于通過(guò)貪腐或者其他非法渠道獲得資金的洗錢(qián)分子來(lái)說(shuō)，使用完全無(wú)關(guān)聯(lián)的第三方賬戶進(jìn)行房款支付可以隔斷或者掩蓋資金用途，割斷了資金鏈條，達(dá)到規(guī)避反洗錢(qián)資金監(jiān)測(cè)的目的。

三、二手房房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)及洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

二手房地產(chǎn)中介的咨詢和經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)具體包括為出售（出租）房產(chǎn)客戶登記房源信息、通過(guò)門(mén)店或網(wǎng)上店鋪發(fā)布房源信息并且保證該信息真實(shí)有效：為購(gòu)買(mǎi)（承租）房產(chǎn)客戶尋找推薦合適、理想房源，并帶領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)（承租）房產(chǎn)客戶實(shí)地看房，對(duì)房屋情況進(jìn)行詳細(xì)解釋說(shuō)明，對(duì)雙方的報(bào)價(jià)進(jìn)行商議，促使交易成功。房產(chǎn)中介的經(jīng)濟(jì)收入主要是收取中介服務(wù)傭金。

（一）應(yīng)客戶要求高估或低估房產(chǎn)價(jià)格

在二手房評(píng)估手續(xù)中，房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估主要由房產(chǎn)局指定評(píng)估公司或具備相關(guān)資質(zhì)的評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行評(píng)估。房產(chǎn)局網(wǎng)站有管轄區(qū)域內(nèi)各主要建筑群的備案價(jià)格范圍，具體評(píng)估的價(jià)格應(yīng)該在該范圍之內(nèi)。一般來(lái)講，評(píng)估結(jié)果以高估房產(chǎn)價(jià)格居多，主要目的就是提高房產(chǎn)價(jià)值，買(mǎi)方在辦理銀行貸款的過(guò)程中可以提高貸款額度，從而降低首付比例。低估房產(chǎn)價(jià)格的情況也存在，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)客戶要求故意低估房產(chǎn)價(jià)格，以高于估價(jià)的價(jià)格實(shí)際成交，偷逃稅款。這種應(yīng)客戶的要求，在看似符合規(guī)定的范圍內(nèi)故意將房產(chǎn)價(jià)格低估以逃避高額的交易稅費(fèi)，在目前的二手房產(chǎn)交易中普遍存在。

（二）為匿名或政治公眾人物提供代理銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)服務(wù)

在二手房地產(chǎn)中介與客戶開(kāi)展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，一般以簽訂委托協(xié)議為交易開(kāi)始，委托協(xié)議中雖然要求交易房產(chǎn)為受托人名下房產(chǎn)，但是在實(shí)際業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，有客戶并不出面，也未簽訂紙質(zhì)協(xié)議，通過(guò)客戶與中介經(jīng)紀(jì)人員私下接觸，完成所有交易手續(xù)，并以網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬的形式支付傭金。二手房中介機(jī)構(gòu)存在為具有高洗錢(qián)風(fēng)險(xiǎn)客戶提供代理銷(xiāo)售和代理購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的行為。

（三）為客戶提供第三方支付賬戶或者現(xiàn)金結(jié)算便利

由于二手房產(chǎn)交易過(guò)程中，按揭購(gòu)房必須通過(guò)銀行或者房管局指定擔(dān)保機(jī)構(gòu)的監(jiān)管賬戶完成，全款購(gòu)房中的部分交易也通過(guò)指定監(jiān)管賬戶過(guò)渡。在實(shí)際交易的過(guò)程中，經(jīng)紀(jì)人會(huì)為客戶提供一切可能的條件來(lái)促成交易，包括為客戶提供第三方結(jié)算賬戶，利用監(jiān)管賬戶不審查資金來(lái)源的漏洞，由客戶將錢(qián)轉(zhuǎn)到該賬戶，再進(jìn)入監(jiān)管賬戶的方式，從而完成交易。中介經(jīng)紀(jì)人也可以提示客戶以現(xiàn)金的形式存入監(jiān)管賬戶，或者與賣(mài)方直接通過(guò)現(xiàn)金交易的方式完成付款，從而割斷資金鏈條，達(dá)到規(guī)避反洗錢(qián)資金監(jiān)測(cè)的目的。endprint