淺析房地產行業的融資模式及相關財務管理問題

黨瑜

摘 要 房地產行業作為資金密集型行業，資金成本的競爭優勢是房地產企業提升競爭力的重要手段。由于住房關系到民生問題，政府根據經濟的發展和房地產市場環境的變化會出臺相應的調控政策，房企的融資政策和經營環境會受到相應政策的約束，因此房地產企業面臨的融資環境較為復雜。本文主要對當前經濟形勢下房地產企業多元化融資渠道、企業科學融資決策及相應的貸后財務管理方法進行一些探討。

關鍵詞 房地產 融資模式 財務管理

一、房地產行業融資的重要性

從廣義概念上講，房地產融資是指在房地產開發、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道進行的籌資、融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。我國房地產行業開發建設資金來源同企業資金來源一樣可以分為內部融資和外部融資。內部融資主要包含企業自有資金和預收款項，外部融資主要有債務融資和權益融資。

隨著中國城市化進程的發展和城鄉改善性居住需求，中國建筑業迅猛發展，房地產行業獲取了大量經濟利益的同時也積累了許多問題。房地產行業作為資金密集型行業，資金的融通貫穿房地產開發的全過程，資金成本的競爭優勢成為房地產企業提升競爭力的重要手段。與此同時，由于住房關系到民生問題，政府根據經濟的發展和房地產市場環境的變化會出臺相應的調控政策，包括金融和消費環節，房企的融資政策和經營環境會受到相應政策的約束，使房地產企業融資環境趨于復雜，影響了企業的生存與發展。這要求房地產企業在當前經濟形勢下一方面要進行多元化融資方式的探索，擴大融資渠道，另一方面要加強企業的科學融資決策及貸后管理，降低企業的金融風險。

二、房地產行業的主要外部融資渠道

我國房地產行業的融資體系還不夠健全，房地產企業的主要融資渠道仍是各種形式的銀行貸款。銀行信貸政策又受國家宏觀調控的影響，因此探索并選擇合適的融資方式是房地產企業必做的功課。目前，我國房地產企業的外部融資方式多集中于銀行貸款、公司債、信托、股權轉讓等。

（一）上市融資

房地產企業直接融資的IPO進程進入資本市場面臨法律問題、程序問題和市場準入問題，直接上市融資是絕大多數房地產企業不具備和無法等待的。因而，房地產企業可以通過購買上市殼公司后增資或定向增發，達到上市融資的目的。銀行為有實力、有信譽的房地產企業的兼并重組項目，提供金融支持和金融服務。

（二）銀行借貸

銀行借貸是開發商最主要的融資方式，短期信貸可以作為企業的流動資金，在開發項目建成階段，可以物業作抵押，申請長期貸款。除了傳統的“信用+抵押”借貸外，房地產企業可以積極探索其他類型的銀行借貸，如項目開發貸，以項目的全部權益和部分收益作為擔保，向銀行貸款；并購貸款方式，以并購項目的未來現金流為擔保，向銀行貸款。

（三）公司債券

公司債融資成本低，可以代替銀行借貸達到融資的目的。目前，我國債券市場的債券類型按發行主體來分，主要有國家債、金融債與公司債三種?，F階段，房地產行業的企業債券發行量少，因此行業內發行企業債的空間還很大。同時，國家也支持資信條件較好的企業經相關部門批準發行企業債券。

目前，上市房地產企業發行企業債券應該由證監會審批，在證券市場上發行。其他發行企業債券由發改委審批，在銀行間債券市場發行。為逐漸擺脫對銀行借貸的依賴，房地產企業應該積極探索企業債券的融資方式。

（四）信托

信托是由融資方向信托投資公司申請，由信托投資公司依法制作信托計劃，在社會上公開或定向發行信托憑證，集中社會閑散資金。信托因其豐富的創新空間以及制度和方式的靈活性吸引了越來越多資金需求方，已成為房企融資的新熱點。信托可以采用多種方式進入企業，如直接貸款、股權投資、資產證券化等，政策相對寬松，審批流程較少，但信托成本相比銀行借貸成本較高。

（五）PE私募股權投資基金和房地產投資信托基金

近兩年，私募股權投資在我國發展迅猛，對企業融資起了巨大作用。大多數私募基金對擬投行業有一定的要求，也有一些大型私募股權投資基金傾向于投資一些具有上市發展潛力的房地產公司。房地產投資信托基金是以信托方式組成而主要投資于房地產項目的集體投資計劃，投資于房地產或房地產相關權益。房地產企業對于投資周期長、風險低的大型項目可以借助該種融資方式。

（六）借力民間金融機構和民間資本，豐富融資渠道

相關調查表明，受限于投資渠道、投資信息和專業投資能力，民間資本常缺少投資項目而將資金存在銀行，造成資本閑置與浪費。房企在短期流動資金缺乏的情況下，控制好市場風險和法律風險的前提下，利用民間資本過渡，是資金融通的有益補充。

當前，房地產企業上市困難重重，商業地產項目貸款受限，房地產公司發債的信用、資質要求較高，政策性房地產項目貸款覆蓋面較小。在現行的行業政策狀況和融資環境下，對于大型房地產企業，首先應該以股權融資為優先融資渠道，大力發展公司債券，逐漸擺脫對銀行借貸的依賴；借力民間金融機構，優化借貸市場環境；與住房抵押貸款證券化政策；房地產企業之間通力合作，共同開發，實現共贏。

三、房地產行業融資的財務管理要點

一方面，房地產企業要探索適宜的融資渠道，補充資金缺口；另一方面，利用財務管理和財務規劃，充分挖掘內生資源，使融資決策、資金統籌、結算科學化，降低資金成本。

（一）融資決策的內控

目前，房地產行業財務從業人員水平參差不齊，缺乏融資管理人員，缺少科學的決策分析，對擬投資項目融資的時機、金額、方式等，缺乏整體考慮，盲目融資，造成潛在的財務風險。房地產企業在進行融資決策分析中應該考慮以下要素，以便確定融資渠道、數量、風險：

首先，在充分考慮內部融資的基礎下，科學分析外部融資需求量。在企業現金流預測基礎上，利用增加的資產和增加的負債進行資金缺口分析，充分考慮建筑企業的墊資和階段性預售款項等負債變化所提供的企業內部融資量。通過內部挖潛，增加內部融資量，如采取降低固定資產投資、減少流動資金占用、改善盈利狀況、降低股利支付主率等措施，增加內部融資量，加速資金周轉。endprint

其次，在融資方案中考慮融資方的資金安全性，設計融資資金的進入和退出的交易結構，充分考慮融資方對資金安全的絕對要求，增強融資方案的成功率和可操作性。

此外，應該制訂科學的審批流程以便形成科學有效的融資決策，規避風險。

（二）融資渠道選擇策略

房地產企業的股權結構不同，企業的具體財務狀況和經營模式有別，各企業可以根據自身的特點和發展方向選擇最適合自己的融資方式。

企業受規模及投資方背景限制，抗政策性信貸影響不同。對規模大、資信好的區域龍頭企業和具有較強國資背景的大型房企，可以選擇間接上市增發股票、發行企業債券和通過銀行信貸方式融資，取得低成本的開發資金。

其他各類房地產企業，除了傳統的銀行信貸外，可以向信托公司或私募基金進行債權融資，甚至可以以股權和債權組合使用的方式補充房企的流動資金缺口。以股權方式進入企業的信托和私募基金屬于權益融資，因其無杠桿、財務風險小在優化債務結構方面有得天獨厚的優勢。因此，無論是有負債率考核指標要求的大型央企，還是本身負債水平較高的民營房地產企業，都對信托和私募基金產生了濃厚的興趣，信托和私募基金將是各類房地產企業除銀行借貸外資金來源的有力補充。

（三）資金管理

房地產企業在深受資金不足之苦的同時，流動資金的無效占用高、有效約束不足，嚴重影響資金使用成本和效率。一方面，投入的資金未能流回企業，如業內的空置商品房無疑大大占用房企的資金，造成企業資金的嚴重沉淀；另一方面，資金管理不善，一些房地產企業的管理人員資金意識淡薄，沒有資金成本、資金價值觀念，不能進行存量資金的集約化管理，造成資金的無效占用和資金成本上升。集中表現在內部管理松散，開發拖沓造成工期延長；缺乏售后管理，回款較慢，這些行為都直接影響房地產企業的現金流。有效地進行資金管理，將大大降低資金成本，成為房地產企業成本控制的重要環節。

首先，企業應該科學預測資金缺口，充分利用運營中產生的增量負債和增量資產的差額增加內部融資，倒擠外部融資需求。

其次，完善房地產企業項目的資金預算管理，包括企業資金預算、項目資金預算及期間資金計劃?？梢愿鶕_發經營的需要，企業編制年度資金收支計劃，綜合每一個具體項目的資金流入和資金流出情況，統籌考慮企業資金收入和支出的峰谷及節點，為企業融資規模、企業資金平衡及調度提供支持，實現集約化管理，降低資金成本。在過程控制中，編制季度或月度資金計劃，將資金管理貫穿于企業正常生產經營的全過程，實現資金的動態管理，增加資金的流轉和使用效率，包括對商品房預銷售收入和項目開發資金支出的監控，充分利用項目的資金流入、流出節點靈活安排資金，增加資金的使用彈性。

再次，從資本運營角度強化內部資金控制。一方面，加強企業內部資金配置使用效率，在評估風險在安全邊際的前提下將資金投資于高收益項目；另一方面，從意識上貫徹執行開發項目分期開發、滾動開發的理念，縮短開發周期，減少在建工程成本的資金占有和占用周期；加強應收賬款管理，建立銷售臺賬，定期核對賬目，加大應收賬款催收力度，保證銷售資金回籠，增加企業內部融資額。

（四）轉變經營方式

在當前房地產業面臨眾多機遇與挑戰的形勢下，市場上出現了不同行業，行業內不同企業間通過合作，共同開發的勢頭。這種從資金融通、資源整合的角度進行合作開發模式也成為未來房地產企業實現融資途徑之一。同時，通過這種合作性開發模式，房地產企業資源整合，憑借企業戰略發展轉型的機遇，實現共同開發，互利共贏，有效降低企業風險。

房地產企業可以選擇跨行業合作。根據資金的趨利性，資金總會向著利潤高的行業流動，以達到資源的最優化配置，所以房地產行業可以與其他行業中的大型投資者合作，如石油、通訊、航空、制造業等，同時房地產企業還可以利用本身較高的行業收益吸引行業外的大批資金。

房地產企業可以選擇與金融保險機構合作。保監會規定，保險機構每年可以從所收取的保險費總額中拿出5%進行不動產投資。保險機構充足的資金和資本運營要求可以與房地產企業專業的開發能力和較高的行業投資回報率進行資源嫁接，共同開發，實現共贏。

房企還可以選擇跨企業、跨地區房企合作。通過聯合競拍等方式實現企業間、區域間的房地產項目合作，整合企業，節約成本、增強房地產企業的整體運營能力。

除上述方式之外，房地產企業可以通過探索進入行業細分市場，或者選擇采用國家鼓勵的行業新技術，充分享受地方優惠政策進行資金融通。例如，選擇進入政府支持的行業細分市場，如保障房建設、裝配式建筑等，充分享受國家及地方對于政策型支持領域所提供的專項貸款、發債、貼息等到資金政策。

2009年以來，房地產市場回暖及寬松的貨幣政策，使得大量信貸資金流入房地產行業。由于擔心過量的信貸資金流入房地產市場或將造成泡沫，銀行信貸對房地產業趨緊。因此，開發企業在政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，企業資金運作與管理無疑將是一項長期而艱巨的任務。

參考文獻

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