房企計提稅金核算的變化

王志曦 李偉毅

房企計提稅金核算的變化

王志曦 李偉毅

房地產開發企業作為一類特殊行業，稅金核算經歷了四個階段：行業會計制度階段、新稅制階段、兩準則并用階段、營改增階段。

一、1993年7月1日行業會計制度階段

在這一階段，房企會計核算計提稅金時，設“經營稅金及附加”科目及“管理費用——稅金”科目。

“經營稅金及附加”科目核算企業應由當月經營收入負擔的經營稅金及附加，包括按規定應交納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加等。

“管理費用——稅金”核算企業經營活動發生的房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等。

與之對應的會計科目是“應交稅金”、“其他應交款”。

1.房地產開發企業的開發產品包括土地、房屋、配套設施和代建工程等。按5%稅率繳納營業稅。

2.“其他應交款”科目核算企業除應交稅金、應付利潤等以外的其他各種應交的款項，包括應交的教育費附加、礦產資源補償費、住房公積金。

二、1994年1月1日新稅制階段

設“主營業務稅金及附加”科目、“管理費用——稅金”科目。

“主營業務稅金及附加”核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。

“管理費用——稅金”核算企業經營活動發生的房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等。

與之對應的會計科目是“應交稅金”、“其他應交款”。

1.房地產開發企業適用《營業稅暫行條例》“轉讓無形資產”、“銷售不動產”、“建筑安裝”等稅目繳納營業稅。

2.開征了土地增值稅。土地增值稅以土地增值額為征稅對象，其土地增值額的主要來源：一是土地使用者對土地的投資所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值；二是由于人口的增加和社會的發展與土地的稀缺性的矛盾所導致的土地供不應求，從而帶來土地的增值；三是通貨膨脹所引起的土地、地上建筑物及其附著物的增值；四是政府利用公共支出完善城市基礎設施所引起的土地、地上建筑物及附著物的增值。

3.主營業務稅金與其他業務稅金是分開核算的。房地產開發企業開展其他經營業務，按規定應交納的營業稅、產品稅、城市維護建設稅和教育費附加等，應在“其他業務支出”科目核算，不在“主營業務稅金及附加”科目核算。

三、兩準則并用階段

2007年1月1日《企業會計準則》下設“營業稅金及附加”科目、“管理費用——稅金”科目。

“營業稅金及附加”核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅、教育費附加等稅費。

“管理費用——稅金”核算企業經營活動發生的房產稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等。

與之對應的會計科目是“應交稅費”。會計分錄：

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費

借：管理費用——稅金

貸：應交稅費等

2013年1月1日《小企業會計準則》下設“營業稅金及附加”科目

10月27日，湖北省恩施州國稅局赴湖北民族學院，開展2018年考試錄用公務員宣講活動。通過宣講，廣大畢業生對恩施州國稅的基本情況和2018年度招錄職位設置的專業要求、戶籍限制等詳細信息有了更為全面的認識，受到師生們的好評。 （圖/文：恩施國）

“營業稅金及附加”核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅、土地增值稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等稅費。

與之對應的會計科目是“應交稅費”。代表會計分錄：

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費

此階段主要特點：

1.大中型企業、上市公司執行《企業會計準則》，小規模企業執行《小企業會計準則》；

2.主營業務稅金與其他業務稅金不再作分開核算。3.將“應交稅金”和“其他應交款”合并為“應交稅費”。

4.2012年1月1日起施行《車船稅法》。

四、現行（營改增）階段

2016年5月1日全面試行營業稅改征增值稅后，自2016年12月3日起“營業稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目。

“稅金及附加”科目核算企業經營活動發生的消費稅、城市維護建設稅、資源稅、教育費附加及房產稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等相關稅費。

與之對應的會計科目是“應交稅費”。會計分錄：

借：稅金及附加

貸：應交稅費此階段主要特點：

1.自2016年5月1日起取消營業稅；

2.自2016年12月3日起啟用“稅金及附加”科目，“營業稅金及附加”隨營業稅的取消而壽終正寢。3.實現所有企業的稅費會計核算統一。

小結：

1.從增值稅上看，1983、1984年利改稅只對部分工業產品試行增值稅，到1994年1月1日推行新稅制，再到2016年5月1日全面營業稅改征增值稅，增值稅先是由價內稅變成了價外稅，征稅范圍從部分工業產品擴大到貨物、修理修配和工業性勞務，最后取消了營業稅，其間經歷2009年1月1日起在全國范圍內實施增值稅轉型改革，從生產型增值稅轉變為消費型增值稅。

2.在計提稅金的會計核算上，適用會計科目依次“經營稅金及附加”——“主營業務稅金及附加”——“營業稅金及附加”——“稅金及附加”，或“管理費用——稅金”——“營業稅金及附加”——“稅金及附加”。

3.計提稅金核算的對方科目依次“應交稅金”和“其它應交款”——“應交稅費”。