財稅促進房地產行業健康發展研究

陳大為

摘要：近年來，房地產行業出現了銷售滯脹、存量房增加的問題，“去庫存”政策對于房地產行業的穩定發展具有一定的作用。而國家大力推行的“營改增”稅收改革則是國家對于現行房地產行業稅負過重、機制存在缺陷的改善思路。基于各種稅制改革完善房地產課稅配套制度，保障住房有序建設，逐步適應市場經濟的步伐，有利于促進房地產行業的健康、有序發展。

關鍵詞：財稅；促進；房地產行業；健康發展

我國居民住房經歷了住房分配到商品化的變革，并逐步發展成為國民經濟支柱。在看似繁榮的房地產行業表面下，隱藏著很多泡沫經濟，出現了房價過度上漲的形勢。政府從宏觀經濟調節的視角對房地產行業進行了干預調整，控制市場價格回歸合理。房地產稅就是宏觀經濟調節的一項手段，這不僅關乎房地產行業的健康發展，也關乎國家的財政收入。國家財政部、國稅局相繼出臺了非產權人重新購房個人所得稅、房產稅城鎮土地使用稅、個人房屋轉讓所得征收稅、廉價租住房有關稅收、土地增值稅征管等政策。

一、我國房地產稅制情況

房地產行業由專門從事地產經營和開發的企業組成。房地產企業包括自持物業和銷售物業兩種。房地產企業業務延伸面較廣，經營范圍廣泛，部門設置較多，運轉經營體積龐大，經營周期長，資金鏈較長。負債比率高，資金投資回報率高，相對風險較高。

我國國內房地產市場發展時間不長，經歷過幾次重大的市場重組。在全國的大、中城市發生了嚴重的供求失衡。政府多次開展了宏觀調整，出臺一系列政策整頓市場秩序，效果相對滯后。開發環節的稅收較少，主要為耕地占用稅，契稅、印花稅，稅費相對較輕。流轉環節涉及到大量的營業稅，也包括土地增值稅，目前國家重點對流轉環節開展稅收制度改革，以降低房地產成本，最終降低商品價格。當消費者的購房需求增加，賣方市場出現，對稅費不敏感的購房者就成為成本交易環節的承擔者。

保有環節包含了租賃等形式，稅收占比不高，以房地產稅及城市土地用稅為主。在企業的生產經營中，稅費還未擴大至行業以外的社會成員，房產稅試點的結果表明，預期的效果沒有達到。

二、新常態下房地產行業出現的問題

（一）行業吸引力快速下降

房地產行業中包括了開發、勘察規劃設計、施工監管、建筑材料供應、投資機構、物業管理等一系列職能的企業，行業的內涵外延廣泛。金融危機發生后的房地產行業發展勢頭依然不減，隨后的5年內，除個別中心城市，房地產市場增長量明顯下降，行業平均利潤大幅縮水。資本的驅動導致企業轉戰其他行業，以高科技行業為典型代表，加大虛擬經營力度。從“建設—買賣”到“經營—投資融資”，房地產的發展開始步入新常態。儲備土地負債基礎下的粗放型發展模式不再適應放緩的行業發展步伐，傳統房地產行業的吸引力下降。

（二）過度依賴投資驅動

筆者對國內大中型城市的房地產企業研究發現，企業對風險的預測能力較弱，風險意識較差，風險評估能力薄弱。當高收益擺在房地產企業面前，在整體的項目預期方面就會出現過高的情況。長期以來投資驅動下的生產經營鏈弱化了項目過程管理的作用。國內房地產企業抵御風險的能力較差。房地產采用最多的融資渠道是銀行借款，財務杠桿是企業紛紛追求的。長期的借款降低成本的同時也會帶來市場的疲軟化，負面影響多。單一融資渠道被證券市場拒絕，社會成本對于房地產的投資非常謹慎。

（三）企業面臨財務管理問題

國內上市的房地產企業并不多，貨幣資金占有量明顯不足，這些都表明了企業抵御財務風險的能力不足。當企業預付賬款的比重與貨幣相匹配時，企業的機會成本率增加，相對來說比較高，也決定了財務上更大的風險。房地產企業資金周轉率偏低，只有1.0平均值。銷售利潤率需高于其他行業才可維持企業經營。相對高的安全標準、較長的生產周期、繁雜的行政審批都導致了流程簡化難度。在頻繁變化的政府政策下，房地產行業對市場波動的敏感度較高。

（四）行業科研投入不足

受制于粗放型經營理念，房地產長期注重資本積累和產業擴張，沒有足夠的精力投入到企業的精細化管理以及產學研一體化探索。忽略科技投入的后果就是企業管理水平和建設技術方面的落后，住宅產業化遲遲不能推進，工業化住宅生產無法實現。城市的精裝成套住宅極少，購房者需支付裝修費用，耗費大量的時間精力。為壓縮建造成本，不重視人員的技術培訓，科技政策鼓勵落實不到位。環保觀念不足，大部分建筑項目仍然處于高能耗階段，綠色建筑的目標尚未達成。

三、財稅改革促進房地產發展研究

財稅政策是國家在一定時期內依據相關的經濟理論，結合實際經濟發展水平制定的財稅準則，是調控房地產市場的常用政策。近年來，房地產市場變化加快，精準把握行業產生了更大的難度，一系列的財稅政策出臺，以期抑制過快上漲的房價。

（一）抵御政策掣肘風險

土地政策和房產政策之間存在著突出的矛盾。由于兩者分屬的部門不同，政策目標上有一定的分歧。地方政府在房產、信貸方面的決策以保障市場供需平衡為主，但是與土地政策維護環境、生態安全的目的方向有所偏差，這樣在某種程度上，會影響到房地產企業的決策。保障性住房和商品房之間的矛盾也造成了一定程度的房地產市場失衡。現有的企業應對經適房、公租房遇冷帶來的資本流向問題，陷入了兩難。而國家開展的財稅改革可以協調交易環節和保有環節的成本差距，以房產交易為主的營業稅縮減，個人的稅率適度提高，流轉總稅負降低。

（二）符合“調結構、穩增長”政策精神

長期以來，房地產行業稅負占比較高的“物業稅”、“房地產稅”屬于級別較高的稅種，單純在一個區域難以發揮實效。財稅制度改革后，房地產的個人繳納稅率適合度提高，過戶費用降低，二手交易稅收優惠取消。金融系統支持按揭業務，簡化了登記流程，對費用的支出降低。對于陳年老舊的改建能夠提高區域的住房條件，增加的保障房小區能夠優化社區的公共設施建設。土地使用稅及閑置費增加，提高了土地開發成本，有利于土地的集成節約利用。民生項目的財政投入對加快公共設施建設有實際意義。endprint

四、房地產企業經營戰略調整

（一）調整開發模式和產品結構

以政府或相關組織帶頭，組織設計院所的智力儲備，對某地區進行因地制宜的產品開發，實行標準化的建筑開發過程。為適應新常態，增加對復合地產和特色開發的重視程度，從商住開發向著商業、旅游、養老、教育、文化等多個方向定制補充。在商業管理的服務增值下，價值鏈擴展帶來超額利潤，商鋪租賃可帶來穩定的資金流。國家產業升級鼓勵第三產業發展，以電商、辦公、信息處理為代表的服務性地產興起。

（二）執行新的財務戰略

國家宏觀財稅政策對房地產企業的影響巨大，市場競爭會淘汰實力規模薄弱的企業。為了適應新常態，延長企業壽命，必須改善融資渠道，提高資金回收效率。加快經營活動變現能力，削減庫存，優化資源配置，合理布局項目比例。在財務管理中引入項目管理策略，制定完備的管理制度。公司在項目敏感性分析上應該加強，增加抵御風險的能力。可以尋求戰略合作伙伴，共同開發地產以減少經濟壓力。

（三）規范和創新企業管理

企業的生產資本涉及到了供應、生產、銷售、資金、人力等多個領域。EPR管理可以協助企業實現資源的實時調配和計劃消耗。高水平化的人力資源管理是支撐企業經營目標實現的途徑，需要加強對于團隊的建設及培訓。在企業人力資源管理中經過認真的思考和調查，制定合理的人力資源發展規劃，對于企業的人力資源管理規范性有提高意識，面對日益激烈的市場競爭，需要根據自身的發展短板，引進一定規模的人力資源作為智力儲備。人才是企業的核心競爭力，可有效防范抵御企業管理風險。

綜上所述，在我國去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的財稅要求下，做到房地產行業質量和效率的提高必須具備前瞻性的策略。新的財稅政策進一步完善了地產調控，對此應該在政策的基礎上，改進住房價格信息統計制度，提高市場調控的科學性，增強對市場的監測分析，把握房地產行業的走勢，將新問題及時處理。

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（作者單位：灤縣財政局）endprint