寫字樓項目貸款評估方法初探

嚴崢

摘 要：本文從寫字樓項目的功能屬性出發(fā)，簡要分析了其經(jīng)營模式及融資需求，進而從項目特點和影響還款能力的主要因素角度說明了寫字樓項目的運營收入是貸款的第一還款來源。同時，根據(jù)寫字樓項目的運營特點，梳理了貸款業(yè)務(wù)實際操作中應(yīng)重點關(guān)注的風險因素，并最終對商業(yè)銀行相關(guān)業(yè)務(wù)的發(fā)展提出了建議。

關(guān)鍵詞：寫字樓 項目評估 還款能力 風險

1、引言

“寫字樓”一詞是由境外傳入的，我國通常稱為“辦公樓”，主要作為所有權(quán)人的辦公之用，或由辦公室組成的大樓。本文從寫字樓的經(jīng)營歷程角度進行理解，將其定義為：基于地域性經(jīng)濟的商業(yè)思維的產(chǎn)物，提供專業(yè)的辦公場所及配套服務(wù)，以租金及服務(wù)費做為收入的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級，第三產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展的支柱，知識化、全球化、信息化的滲透，使產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)越來越明顯。于是，受要素價格影響較小的第三產(chǎn)業(yè)向客戶與信息集散地集中的要求越來越迫切，引發(fā)了寫字樓項目建設(shè)需求，由于項目總投資較大，產(chǎn)權(quán)人或建設(shè)者普遍選擇向銀行申請貸款來籌集資金。

2、寫字樓項目特點

一般來說，寫字樓項目具有如下的顯著特點。

（1）建于城市中心的繁華地段。由于大城市交通方便、經(jīng)貿(mào)活動頻繁，所以各類機構(gòu)均傾向于在中心地帶建造或租用寫字樓以便集中辦公。這一特點決定了寫字樓項目土地成本較高。

（2）建筑技術(shù)和設(shè)備現(xiàn)代化程度高。為了吸引有實力的公司機構(gòu)進駐辦公，滿足他們體現(xiàn)身份、高效辦公的要求，寫字樓一般所用的建筑材料都較為高檔先進，外部裝飾大都會有獨特的格局、色彩，內(nèi)部一般都配有先進的設(shè)施設(shè)備，如給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、中央空調(diào)、高速電梯、保安消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等。這一特點決定了寫字樓項目配套成本較高。

（3）業(yè)態(tài)齊全，自成體系。現(xiàn)代寫字樓一般都擁有配套設(shè)備層、停車場，以及商場、休閑、娛樂、餐飲、健身房等工作與生活的輔助設(shè)施，進而為入駐客戶的工作和生活提供很多方便，滿足他們高效辦公工作的需要。這一特點決定了寫字樓項目需具備較為合理的設(shè)計規(guī)劃。

（4）使用時間集中，人員流動性大。一般來說，寫字樓物業(yè)使用時間比較集中，多數(shù)在早8點以后、下午7點以前。上班時間整個物業(yè)人來人往、川流不息，下班后人去樓空、冷清異常。這一特點決定了寫字樓項目需具備專業(yè)話的運營管理水平。

（5）服務(wù)招商要求高，時效性強。由于現(xiàn)代寫字樓本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求較高；另外，由于寫字樓具有收益性物業(yè)的特性，高的出租（售）率是獲得良好穩(wěn)定收益的保證。經(jīng)營管理不當，就不能贏得客戶，甚至會馬上失去已有的客戶，而當期空置即意味著當期損失，所以其經(jīng)營管理的實效性極強。

綜上，寫字樓項目具有投資大、周期長、技術(shù)含量高、不確定因素多的特點。

3、還款能力分析

寫字樓項目運營收入是貸款的第一還款來源。入駐企業(yè)的類型及規(guī)模是項目運營的關(guān)鍵要素及制約因素，而寫字樓所在區(qū)域的要素稟賦及相關(guān)政策，決定了可入駐企業(yè)的屬性。與此同時，寫字樓功能定位也直接決定了入駐企業(yè)的類型，因此，本文認為寫字樓經(jīng)濟效益的順利產(chǎn)生應(yīng)該是區(qū)域經(jīng)濟政策、寫字樓功能定位、入駐企業(yè)屬性三者不斷進行匹配的結(jié)果。區(qū)域經(jīng)濟政策決定入駐企業(yè)屬性，入駐企業(yè)屬性決定寫字樓功能定位，從而完成招商工作，產(chǎn)生經(jīng)濟效益。反之，如拋開區(qū)域經(jīng)濟特點和入駐企業(yè)類型，盲目建造甲級甚至頂級、5A甚至超5A寫字樓，致使招商工作很難順利開展，最終難以實現(xiàn)現(xiàn)金回流。

寫字樓項目運營情況直接影響了寫字樓現(xiàn)金流，從而成為銀行信貸風險的主要關(guān)注點，按照誘因不同，影響寫字樓項目運營效果的因素大致可做如下歸納。

3.1 外部因素

對于城市經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物而言，寫字樓隨著城市化進程的不斷推進和城市的經(jīng)濟快速發(fā)展表現(xiàn)出了不同的形式和階段。在城市經(jīng)濟發(fā)展的初期，寫字樓供求處于非市場化時期，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和第三產(chǎn)業(yè)比例的提升，寫字樓市場將分別經(jīng)過市場化的啟動期、發(fā)展期以及成熟期。因此，這里所說的外部因素，主要是指區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境。

3.2 區(qū)位因素

區(qū)位因素主要指其所處商圈的成熟度，“寫字樓商圈”與“商務(wù)區(qū)”為一個概念。一個寫字樓商圈的主要特征，首先應(yīng)是地理上的集聚性，然而這個集聚性除了要求地理位置相鄰以外，還應(yīng)要求其他配套設(shè)施屬性，如商務(wù)交流的方便性；其次是商務(wù)行業(yè)機構(gòu)的數(shù)量和密度足夠大；第三是區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源對區(qū)域內(nèi)商務(wù)主體的商務(wù)活動具有內(nèi)斂性，即該商務(wù)資源的彼此靠近能有效節(jié)省相關(guān)商務(wù)活動的交易費用或有效提高它們的交易效率；第四是要有完整的產(chǎn)業(yè)鏈條支撐，如餐飲、住宿等，北京的國貿(mào)區(qū)域、金融街區(qū)域都是比較成熟的寫字樓商圈。

3.3 個體因素

寫字樓項目自身經(jīng)營情況、抗風險能力主要取決定于運營者的開發(fā)經(jīng)驗與實力，其中包括設(shè)計建造執(zhí)行標準、效率，后期招商、運營與管理能力等多個方面。

4、關(guān)鍵風險點

寫字樓項目具有建設(shè)規(guī)模大、回收周期長，開發(fā)資金需求量大，現(xiàn)金流預測難度大，資本運作平衡困難的特點。在實際操作中，應(yīng)重點關(guān)注貸款持續(xù)條件的執(zhí)行情況，如項目合規(guī)性要件的變化情況、是否嚴格按照資本金到位進度及工程形象進度放款、及時追加在建工程抵押、押品財產(chǎn)保險是否在有效期內(nèi)等，并重點關(guān)注以下風險點。

4.1 資金管理風險

部分寫字樓的運營者盲目擴張，爭地王、擴儲備，占用了大量的資金，同時開發(fā)建設(shè)多個項目，企業(yè)和下屬公司之間資金拆借頻繁，長期互相占用資金，導致資金周轉(zhuǎn)不暢，開發(fā)項目無法如期完工。對于跨業(yè)經(jīng)營的業(yè)主而言，在經(jīng)濟下行周期，受關(guān)聯(lián)企業(yè)從事大宗商品貿(mào)易、產(chǎn)能過剩行業(yè)等經(jīng)營風險的傳導，導致集團資金鏈整體緊張，或項目運營資金出現(xiàn)缺口。

在實際操作中，應(yīng)重點關(guān)注項目收入封閉管理的執(zhí)行情況，如銷售、出租收入是否在貸款行結(jié)算、支出用途是否合理、資金有無挪用的情況、是否獲得抵押物內(nèi)租戶的相關(guān)承諾等。

4.2 規(guī)劃變更、配套設(shè)施滯后風險

寫字樓項目的成功與否和區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的成熟度高度相關(guān)，每個城市對寫字樓項目的需求規(guī)模是相對匹配的。目前國內(nèi)各大城市特別是中西部省會城市甚至地級市，大規(guī)模建設(shè)寫字樓和商務(wù)中心，與北京、上海等國際化程度高的城市不同，當?shù)胤?wù)業(yè)基礎(chǔ)十分薄弱，若未來不能取得持續(xù)快速增長，必將出現(xiàn)供應(yīng)過剩的風險。另外，交通環(huán)境的變化是影響寫字樓項目規(guī)模效應(yīng)的重要因素，制約著寫字樓項目的招商、持續(xù)經(jīng)營和升值潛力。如果寫字樓項目周邊配套的交通設(shè)施和交通運輸能力比較欠缺，則勢必會影響消費者到達的便利程度，較難擴大商圈范圍、提高人流量，使經(jīng)營規(guī)模擴大的潛力受到限制。

4.3 運營管理能力風險

寫字樓項目開發(fā)是一個非常復雜過程，比住宅多了招商、運營環(huán)節(jié)，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方的參與，因此，整體產(chǎn)業(yè)鏈條需要具備專業(yè)能力的團隊整合，這對寫字樓項目的運營結(jié)果至關(guān)重要。

是否具有長期經(jīng)營管理寫字樓經(jīng)驗的團隊，成為寫字樓項目的核心競爭力。一旦寫字樓項目缺乏具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗和整體控制能力的專業(yè)人才，很難把握其商用定位、業(yè)態(tài)分布、未來入住經(jīng)營商戶的檔次和品位進而對整個項目的影響，所以往往導致后續(xù)經(jīng)營難以為繼的結(jié)果。

在實際操作中，可重點評估招商及運營團隊的相關(guān)經(jīng)驗，以及團隊主要成員的職業(yè)經(jīng)歷和過往業(yè)績等。

4.4 宏觀經(jīng)濟與政策風險

國家和地方政府有關(guān)寫字樓及招商引資的政策、法律、法規(guī)的變化可能給寫字樓項目帶來較大影響。由于受到多種政策因素的影響和制約，如產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、稅收政策、土地、房地產(chǎn)市場管理等，任何不利因素都將對項目開發(fā)目標和收益產(chǎn)生影響，進而影響銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量。

在實際操作中，可重點搜集所在區(qū)域的稅收優(yōu)惠政策、補貼政策、招商引資獎勵政策及具體執(zhí)行情況等。

4.5 供給過剩風險

寫字樓項目與住宅最大的差別是不存在“剛需”，且區(qū)位等因素導致項目個體差異較大。目前除了城市核心區(qū)域的地標性寫字樓，非核心區(qū)域的寫字樓銷售、出租去化速度相對較慢。部分區(qū)域供過于求的市場現(xiàn)狀仍在不斷惡化，項目同質(zhì)化嚴重，經(jīng)營風險突出。

在實際操作中，可著重評估統(tǒng)計項目所在園區(qū)或方圓3公里內(nèi)的寫字樓庫存情況及收入水平。

5、總結(jié)

當前，隨著城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，寫字樓項目供給量急劇提升，尚處于建設(shè)期的潛在供應(yīng)量過大。尤其是除“北上廣深”市區(qū)外的寫字樓市場，存在“大存量”、“高空置率”的問題，且項目所在地市場機制、政策尚存諸多不完善之處。因此商業(yè)銀行在寫字樓項目營銷、決策過程中應(yīng)秉持審慎原則，逐一梳理關(guān)鍵風險點，制定切實有效的風險控制措施。

本文旨在為商業(yè)銀行如何開展寫字樓項目貸款客戶授信管理，提高項目評估水平以及貸后監(jiān)測管理能力奠定基礎(chǔ)，同時也希望通過對關(guān)鍵風險點的梳理加深對市場和客戶的了解，提升一線業(yè)務(wù)人員篩選客戶、篩選項目的能力，并借此機會獲取未來樓宇內(nèi)入駐企業(yè)的營銷機會，提升整個樓宇項目對商業(yè)銀行的綜合貢獻度。

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