營改增對房地產開發企業稅賦影響

(濟南世茂置業有限公司，山東 濟南 250001)

營改增對房地產開發企業稅賦影響

王連江

(濟南世茂置業有限公司，山東 濟南 250001)

營改增自2012年施行以來，有效減輕了試點企業的稅收負擔，產生了積極影響。但房地產開發企業(以下簡稱房開企)作為經濟改革中的重點，其營改增面臨的困難及影響也呈現出多元化。本文首先對營改增的發展背景進行有效界定，接著具體分析了營改增引起的房開企的稅收變化，最后系統闡述了“營改增”對房開企稅負產生的影響。

營改增；房地產開發企業；企業稅賦

1. 引言

2016年營改增政策開始全面實施，并將房地產行業、建筑行業、金融行業和生活服務行業納入營改增的實施范圍。房地產開發行業作為四大行業中的基礎，有效影響建筑業、金融業和生活服務業的發展。因此，房地產行業實施營改增改革具有重要意義，也必然會形成一系列困擾。房開企納入營改增的范圍后，必然會帶來一定的效果，主要表現在以下兩個方面：一是營改增后房開企的稅負會在一定程度上得到減輕，即實現少納稅；二是營改增后房開企取得資金的進項稅額可以按照規定標準進行抵扣，以降低房開企成本。但與此同時，房開企涉及的上下游企業較廣，且與其他三大行業的營改增政策存在較大的關聯性，因此，房開企應該對營改增產生的稅收變化及稅負影響深入分析，以應對營改增后產生的不良影響。

2. 房開企“營改增”后的稅收變化

2.1稅率的變化

從稅率變化上來說，房開企銷售房產原有營業稅率為5%，與此相關的建筑業和金融業的營業稅征收稅率分別為3%和5%，營改增后，建筑業的增值稅率提高到11%，而金融業的增值稅率則執行3%的簡易征收率。依照建筑行業和金融行業增值稅征收率，并結合營改增在試點地區及行業的有效完成情況，國家將房開企的增值稅稅率確定為11%。當然，無論是房地產開發行業，還是建筑行業、金融行業及現代生活服務類行業，都存在一般計稅方法(房開企，稅率為11%)和簡易計稅方法(房開企，稅率為5%)兩種形式。從絕對數值來看，營改增后，房開企的稅負有加重的趨勢，但同時應該考慮到有以下兩種情況：一是增值稅允許抵扣進行稅額，這在很大程度上會降低應交增值稅的計稅基數；二是報告明確指出，營改增會降低房開企稅負，因此稅率的提升可能只是理論上的，并不會真正增加企業所承擔的稅負。

2.2計稅方法的改變

從計稅方法上來說，房開企營業稅計稅方法和增值稅計稅方法存在本質區別。營業稅是一種價內稅，其應納稅額按照房開企銷售房產取得的價款及其他相關費用進行繳納，計稅公式為“應交營業稅=營業額(包括價款及其他相關費用)*營業稅率(房開企為3%)”；增值稅是一種價外稅，其應納稅額按照增值稅的相關原則和辦法進行征收，即對商品生產和流通過程產生的增值額進行增稅，應納稅額是銷項稅與進項稅之差，計稅公式為“應交增值稅=銷項稅額—進項稅額”。此外，在確定房開企的計稅價格時，營業稅征收階段，成本利潤率需經由省級稅務機關計算確定；增值稅征收階段，成本利潤率需經由國家稅務機關計算確定。

2.3發票使用的改變

從發票使用上來說，營改增前，房開企取得銷售收入應開具銷售不動產統一發票，該發票屬于通用發票，可作為會計憑證進行相關的入賬處理。此外，銷售不動產統一發票由地方稅務機關進行管理，管理的層次較低、幅度較小。而在營改增以后，房開企取得銷售收入必須依法取得增值稅發票，該發票由國家稅務機關統一印發，可作為會計憑證進行相關的入賬處理，也可以作為完稅憑證起到證明作用。增值稅專用發票由國家稅務機關統一印制、統一管理，管理的層次較高、幅度較大。增值稅專用發票和普通發票的使用和計算方式上存在較大差異，以增值稅專用發票來說，房開企以增專額(進項)為基礎，實現增值稅的扣減，從而避免了依賴銷售收入整體進行納稅義務限定的不利條件，將房開企的外購商品和勞務取得的增值稅額從增值稅應納稅額中得以扣除，實現了增值稅在各個環節的有效管控，對房開企的經營與發展起到了良好的促進作用。

3.“營改增”對房開企稅賦產生的影響

3.1“營改增”對房開企稅賦產生的整體影響

營改增后，房開企按照11%的標準進行增值稅的相關計算，參照之前實施的建筑行業11%的征收率和金融行業3%的簡易征收率，房地產企業增值稅現有征收率具有相對合理性和可操作性。相關研究者已對營改增前、后房開企的應繳稅額進行了對比，結果發現，營改增后，房開企的稅負略有提升。從相關數據來看，這似乎與營改增以減少企業的稅收負擔的改革目標相違背。但研究者認為，稅負不降反升可能與以下兩個方面存在關系：一是，為取得項目開發所付土地出讓金的扣除問題。具體來說，房開企為取得土地出讓權，需要付出大量的資金向政府等有關單位進行申請，這些占用的資金形成了房開企的重要成本。但是由于營改增規定，房開企要想抵扣進項稅，必須以取得的增值稅專用發票為依據，未取得不得抵扣。而土地出讓權一般為政府單位所有，若要扣除土地價款，需取得省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據，而這些票據的取得存在一定的困難，故一定程度上增加了房開企的稅負。二是，增值稅進項稅額的抵扣問題。一般來說，房地產行業的營改增與金融行業的營改增具有極大的相關性，由于房開企是資金密集型企業，資金需求量巨大，因此營改增對金融業造成的影響會在一定層面上反映到房地產行業營改增的實踐當中，目前，金融行業小規模納稅人按照3%的增值稅率進行簡易征收，這會降低納稅成本，提升管理效率。但房開企融資方式的多元化與復雜化造成了問題的加劇，即房開企不僅向銀行等金融機構取得借款，還會尋求民間資本的支持，而從個人等取得發展資金無法取得增值稅發票，無法實現進行稅額的扣減，一定程度上加重了房開企的稅收負擔。

3.2 “營改增”對房開企建筑成本產生的影響

建筑行業是房開企的重要合作對象，房開企無論采用何種包工形式，都不可避免在建筑行業內部形成巨大的成本。營改增之前，房開企和建筑企業在取得相關收入時，分別繳納房地產行業營業稅和建筑行業營業稅，適用稅率分別為5%和3%。營改增后，建筑行業的營收形成了房開企增專額(進項)的重要來源，建筑成本也相應對房開企的稅負產生重要影響。但值得注意的是，建筑行業的成本以勞務成本為主，這意味著建筑工人勞務支出形成了建筑行業相當比例的銷項稅額。建筑工人的勞務費由于不符合增值稅專用發票的開具條件，造成其實際實現的進項稅額無法抵扣，增值稅應納稅額過高。營改增的實施意味著房開企要進行增值稅抵扣，必須從建筑行業企業取得增值稅專用發票，建筑行業由于無法實現稅款抵扣，故在向房開企提供建筑勞務的過程中，會增加收取的建筑勞務成本，這無疑會增加房開企的建筑成本。此外，房開企在建設過程中，不可避免會發生零星的材料、勞務等支出，如房開企在購買材料的過程中所付的勞動工人的裝卸費和挑選費用、臨時發放的建筑工人的相關補貼及除生產經營之外發生的材料損耗和相關損失等。這些成本由于實際金額較小或者不符合相關條件，也不能形成房開企的進項稅額，無法予以抵扣。

3.3 “營改增”對房開企現金流產生的影響

現金流是房開企有效運營的關鍵。現金流的作用之所以重要，主要現在以下幾個方面：一是房開企具有資金需求量大、運營周期長及風險程度較高的特點，決定了現金在房開企運營中的直接影響力；二是房開企的現金流信息在一定程度上反映了房開企經營的健康狀況，也能為企業的戰略決策提供量化指標；三是科學的現金流管理可對房地產企業的內部財務和資本結構產生重要影響。當前，房地產市場呈現出過熱化趨勢，受信貸政策和利率政策影響，房開企的資金來源受到一定限制。資金不足容易造成資金鏈斷裂，進而產生各種潛在的運營風險。當前，房地產企業的銷售多采用期房銷售的方式，即在未交房之前，預收部分賬款，以緩解資金流不足產生的壓力。營改增前，根據營業稅相關規定，房開企取得預收賬款需按照收入金額的固定比例計算確定營業稅，這無疑會加重資金負擔。營改增后，房開企取得的預收款由于不符合收入確認條件，故并未形成增值稅銷項稅額，加上開發之初形成的大量的進項稅額作為增值稅抵扣項目，此時房開企可以實現少納稅甚至不納稅，為其運營發展節省了大量的流動資金，風險應對能力明顯增強。此外，房開企對建筑行業的交易中，常常要求延期付款，這會減少房開企當期的增專額(進項)，導致企業需繳納增值稅額的增加，加重企業現有資金流的壓力。

3.4“營改增”對房開企票據管理產生的影響

營改增后，房地產企業的營業稅通用發票將逐步過渡并取消，取而代之的是增值稅專用發票。房開企與建筑行業、運輸行業等企業進行交易的過程中，對于發生的應稅勞務，房開企應主動向建筑行業、運輸行業等企業索要增值稅專用發票，取得收入的相關單位也應將增值稅專用發票自覺提供給買方單位。但就目前的現實狀況來看，增值稅專用發票的使用存在一定的局限，如個人轉賣二手房等，由于個人不符合增值稅專用發票的開立條件，故此時應開具增值稅普通發票，以簡易征收的方式進行處理。無論是增值稅專用發票還是增值稅普通發票，都不同于通用發票，必須按照增值稅專用發票的格式進行相應填寫，如將不含稅銷售額及增值稅額在不同的欄次進行列示，以反映企業的銷售額和增值稅形成狀況。增值稅發票與一般發票相比，有其特殊性，主要表現在以下兩個方面：一是無論是增值稅專用發票，還是增值稅普通發票，都由國家稅務機關進行統一的管理和核定，相對嚴格，并且增值稅專用發票具有較強的防偽性，能夠有效識別并打擊假發票給房開企的管理帶來的不利影響；二是增值稅發票有專門的法律及規制約束，能夠對違反增值稅使用的行為進行處理與處罰，管理力度也有明顯的提升。

4. 結束語

實現營改增后，對房開企的建筑成本、現金流和票據管理產生了有效影響。本文通過探究營改增后房開企在稅率、計稅方法和票據使用上的具體變化，并結合實際情況對營改增后房開企的整體稅負影響和分層面影響作出具體分析，以期為房開企的稅收管理提供有益參考。

[1] 樊其國.“營改增”試點地區稅負差異的影響因素分析[J]. 交通財會，2013(2)：76-79.

[2] 趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J]. 財會學習，2013(06)：24-25.