價(jià)值工程在住宅項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用

（五邑大學(xué) 土木與建筑學(xué)院，廣東 江門(mén) 529030）

價(jià)值工程在住宅項(xiàng)目投資決策中的應(yīng)用

周燃，周利

（五邑大學(xué) 土木與建筑學(xué)院，廣東 江門(mén) 529030）

現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，隨著消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求變化，將價(jià)值工程應(yīng)用于住宅項(xiàng)目的投資決策階段，能夠幫助開(kāi)發(fā)商精準(zhǔn)地決策出吸引消費(fèi)者的住宅功能，為保證銷(xiāo)售率和投資成功提供一定的保障。

住宅項(xiàng)目；價(jià)值工程；應(yīng)用思路

隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升，人們的購(gòu)買(mǎi)力也不斷提高，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求也發(fā)生了較大的變化，消費(fèi)者不再一味地追求其最基本的起居功能，而開(kāi)始轉(zhuǎn)向給人以安全、舒適、美觀、娛樂(lè)等精神和物質(zhì)上的享受，更加看重住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)等方面的品質(zhì)和性能。從住宅性能的角度，將價(jià)值工程應(yīng)用于住宅項(xiàng)目的投資決策，具有很大的必要性。

一、住宅項(xiàng)目的發(fā)展歷程[1]

住宅在美國(guó)的發(fā)展大致可以概括為以下四個(gè)階段：住宅數(shù)量短缺階段；刺激住宅建設(shè)發(fā)展，增加住宅面積階段；注重住宅質(zhì)量和性能提升階段；住宅及其設(shè)備、設(shè)施配置水平進(jìn)一步提高階段；在此發(fā)展的過(guò)程中，美國(guó)頒布有效的住宅政策，鼓勵(lì)個(gè)人自行解決住宅問(wèn)題，這樣一來(lái)，住宅的質(zhì)量和基礎(chǔ)的配套設(shè)施建設(shè)也得到很好的改善，是世界上居住水平較高的國(guó)家。

住宅在日本發(fā)展的演變大致可以歸納為六個(gè)階段：戰(zhàn)后復(fù)興和制度創(chuàng)設(shè)時(shí)期；住宅數(shù)量飛速增長(zhǎng)時(shí)期；住宅要求向高質(zhì)量、高性價(jià)比和高舒適度方向發(fā)展；地價(jià)、住宅價(jià)格暴漲，泡沫逐步產(chǎn)生；泡沫破滅后，住宅需求長(zhǎng)期不足，住宅政策因之調(diào)整；整改后的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅的性能方面有很大的改變。還要應(yīng)對(duì)由社會(huì)人口結(jié)構(gòu)變化、智能化、生存環(huán)境變化等問(wèn)題帶來(lái)的新的住宅需求變化。現(xiàn)階段，日本已基本實(shí)現(xiàn)住宅的智能化，智能化住宅適應(yīng)了信息時(shí)代居民對(duì)信息獲得的需求，同時(shí)也適應(yīng)居民對(duì)安全和舒適的需求。

住宅在德國(guó)的發(fā)展大致分以下幾個(gè)階段：第二次世界大戰(zhàn)后，德國(guó)像其他歐洲國(guó)家一樣，也要面臨大量的房屋重建工作，主要是為了增加房屋數(shù)量，修復(fù)戰(zhàn)時(shí)被毀的房屋；20世紀(jì)70年代是房屋建造興起的時(shí)代，這一次是為了滿足人們對(duì)住房質(zhì)量的要求；20世紀(jì)90年代德國(guó)開(kāi)始推行適應(yīng)生態(tài)環(huán)境的住宅政策，提倡節(jié)約物質(zhì)和能源的精神，鼓勵(lì)太陽(yáng)能利用、節(jié)能、節(jié)水、綠化以及材料綠色化、技術(shù)集成化等新技術(shù)。供給和排放設(shè)施的建設(shè)與自然環(huán)境相結(jié)合，可以節(jié)約資源甚至循環(huán)利用，達(dá)到改善生態(tài)環(huán)境、修復(fù)自然生態(tài)環(huán)境的目的，在對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維修和設(shè)備的更新時(shí)，要始終堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，讓生態(tài)與經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資的很多項(xiàng)目，都開(kāi)始注重住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、戶型結(jié)構(gòu)等方面的品質(zhì)和性能，可見(jiàn)住宅的性能越來(lái)越成為消費(fèi)者投資關(guān)注的焦點(diǎn)，也成為住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

二、價(jià)值工程應(yīng)用于住宅建設(shè)中的作用

1、價(jià)值工程的定義

價(jià)值工程，也稱(chēng)價(jià)值分析，是指以產(chǎn)品或作業(yè)的功能分析為核心，以提高產(chǎn)品或作業(yè)的價(jià)值為目的，力求以最低壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品或作業(yè)使用所要求的必要功能的一項(xiàng)有組織的創(chuàng)造性活動(dòng)，部分學(xué)者也稱(chēng)其為功能成本分析。價(jià)值工程涉及到價(jià)值、功能和壽命周期成本等三個(gè)基本要素。價(jià)值工程是一門(mén)工程技術(shù)理論，其基本思想是以最少的費(fèi)用換取所需要的功能。這門(mén)學(xué)科以提高工業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)，以促進(jìn)老產(chǎn)品的改進(jìn)和新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)為核心內(nèi)容。

2、價(jià)值工程的特點(diǎn)

價(jià)值工程作為分析產(chǎn)品或作業(yè)的主要手段，在功能方面有其幾方面重要的特征，這也是價(jià)值工程能在投資住房建設(shè)中發(fā)揮重大作用的原因。

價(jià)值工程的目標(biāo)，就是以最低的壽命周期成本，使產(chǎn)品具備其所不具備的功能，要想使產(chǎn)品的壽命周期成本降低，就要有技術(shù)支持，增強(qiáng)產(chǎn)品的耐用性同時(shí)延長(zhǎng)產(chǎn)品壽命。

價(jià)值工程的核心，是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行功能分析。分析產(chǎn)品的性能，功能，在原產(chǎn)品的基礎(chǔ)上研發(fā)新的功能，改進(jìn)設(shè)計(jì)，使產(chǎn)品更加科學(xué)合理，符合使用標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)分析改進(jìn)施工方法，減少操作失誤節(jié)省施工成本。功能與成本兩者兼顧，達(dá)到質(zhì)量與效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。功能分析是價(jià)值工程最重要的部分。

價(jià)值工程是一種以集體的智慧而開(kāi)展的有計(jì)劃、有組織、有領(lǐng)導(dǎo)的管理活動(dòng)，這就需要有大量的技術(shù)人才、管理人才、有經(jīng)驗(yàn)的工作人員作為依托。通過(guò)工作人員進(jìn)行管理，企業(yè)各部門(mén)各職工之間要緊密聯(lián)系，相互配合，各盡其能投入到研究開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中去。通過(guò)集體的力量解決項(xiàng)目的難題，只有依靠集體的智慧才能更好地完成任務(wù)。

價(jià)值工程強(qiáng)調(diào)不斷改革和創(chuàng)新。員工充分發(fā)揮積極性，實(shí)現(xiàn)能力的突破、產(chǎn)品的創(chuàng)新，質(zhì)量上精益求精。對(duì)原設(shè)計(jì)方案抽絲剝繭，擺脫原設(shè)計(jì)方案的約束。在分析的基礎(chǔ)上，把用戶要求放在第一位，不斷創(chuàng)新方案。突破、創(chuàng)新是價(jià)值工程能否成功的關(guān)鍵，是實(shí)現(xiàn)高效益，低污染的重要途徑。

價(jià)值工程以系統(tǒng)觀點(diǎn)為指導(dǎo)方針。方法上，價(jià)值工程注重運(yùn)用系統(tǒng)的思維和分析方法。其中包含：用系統(tǒng)的方法分析研究對(duì)象，然后將價(jià)值工程活動(dòng)的全過(guò)程當(dāng)成一個(gè)系統(tǒng)，用系統(tǒng)的方法對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行分析。

新產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是系統(tǒng)工程的重要部分。一般在開(kāi)發(fā)階段產(chǎn)品研究的成本大于70%，在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值工程評(píng)估，可以使產(chǎn)品在生產(chǎn)時(shí)更加合理，更加適應(yīng)市場(chǎng)需求，充分發(fā)揮產(chǎn)品的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資源有效利用[2]。

3、價(jià)值工程的原理

價(jià)值工程的基本原理表現(xiàn)了價(jià)值工程在運(yùn)用時(shí)的普遍規(guī)律。價(jià)值工程的基本原理有三條，即：價(jià)值準(zhǔn)則性原理、功能本質(zhì)性原理和功能與費(fèi)用動(dòng)態(tài)相關(guān)原理[3]。這三條基本原理相互聯(lián)系，相互依托，構(gòu)成對(duì)價(jià)值工程活動(dòng)內(nèi)在規(guī)律的本質(zhì)反映。

價(jià)值準(zhǔn)則性原理是指價(jià)值工程以提高價(jià)值為目的，以獲取更大價(jià)值為一切活動(dòng)的準(zhǔn)則原理。這一原理貫穿于價(jià)值工程的目標(biāo)、觀念、特征、程序和方法之中，是價(jià)值工程中具有普遍意義的原理。價(jià)值工程的全部活動(dòng)，包括對(duì)象選擇、功能價(jià)值評(píng)價(jià)和方案評(píng)價(jià)無(wú)不以價(jià)值高低為依據(jù)，價(jià)值工程中的信息收集、方案創(chuàng)新也無(wú)不圍繞提高價(jià)值的目標(biāo)來(lái)進(jìn)行。價(jià)值中的方案對(duì)比和優(yōu)選都不局限于單純追求功能的高低或成本的升降，而是以功能與費(fèi)用的合理結(jié)合（即價(jià)值大小）為依據(jù)。

功能本質(zhì)性原理是指功能作為事物滿足人們需求的一種屬性，與實(shí)現(xiàn)功能的載體、途徑、手段、方式、方法相比，是本質(zhì)的東西。而實(shí)現(xiàn)功能的手段則是非本質(zhì)的，是可以替代的。例如，對(duì)于產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，用戶需要它是為了獲得該產(chǎn)品所具有的功能屬性。所以與其說(shuō)用戶需要某種產(chǎn)品，不如說(shuō)用戶需要某種功能。如果有其他品種、規(guī)格、型號(hào)、品牌的產(chǎn)品能更好地滿足用戶功能的需要，那么用戶就情愿接受其他產(chǎn)品，以便更好地滿足自身的需求。

功能與費(fèi)用動(dòng)態(tài)相關(guān)原理是指價(jià)值工程對(duì)象功能的實(shí)現(xiàn)與費(fèi)用支出是同一過(guò)程相互關(guān)聯(lián)的兩個(gè)側(cè)面，功能與費(fèi)用在自然資源、生產(chǎn)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理和社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件大致相同或相對(duì)穩(wěn)定的情況下，存在一定的數(shù)量相關(guān)關(guān)系，在這些條件變動(dòng)的情況下，則會(huì)打破原有數(shù)量關(guān)系，形成新的數(shù)量關(guān)系。由此構(gòu)成了功能與費(fèi)用的動(dòng)態(tài)相關(guān)關(guān)系。

4、價(jià)值工程應(yīng)用的方式與思路

首先，結(jié)合價(jià)值準(zhǔn)則性原理和價(jià)值工程方法的特點(diǎn)進(jìn)行功能定義，就是把價(jià)值工程對(duì)象及其組成部分的功用以及它與別的事物的區(qū)別，明確地表達(dá)出來(lái)。住宅項(xiàng)目是功能復(fù)雜的系統(tǒng)，要充分發(fā)揮各種功能，就要切實(shí)有效地用系統(tǒng)分析方法分析各分功能之間的邏輯聯(lián)系，制作系統(tǒng)功能圖，明白客戶的具體要求，準(zhǔn)確把握用戶的產(chǎn)品意圖，才能使設(shè)計(jì)充分反映用戶的功能要求，制造出符合用戶功能要求的產(chǎn)品。例如住宅的主要功能是提供居住空間，除此之外，還有一些功能水平要求，諸如：居住舒適、維修方便、造型大方、色澤柔和等。即使是組成住宅整體的構(gòu)配件，用戶除基本要求外，也還會(huì)提出具體的功能水平要求。其次是利用價(jià)值工程基本原理進(jìn)行分析，通常住宅的作用分為基本作用、次要功能、過(guò)剩功能和不足功能[4]。在這些功用的基礎(chǔ)上分析，哪些功用是必不可少的，哪些作用是主要的，如果它的作用發(fā)生了變化，住宅的結(jié)構(gòu)和構(gòu)配件是否也會(huì)發(fā)生根本變化？以住戶的需求為出發(fā)點(diǎn)，找尋功能和成本的平衡點(diǎn)，例如：屋蓋的基本功能是遮蓋空間，而涂刷防護(hù)漆以保護(hù)防水層就是次要功能，在屋蓋上涂刷防護(hù)漆或鋪設(shè)碎石是為了保護(hù)瀝青防水層，而如果用橡膠防水層則不需要這樣做[5]。智能門(mén)鎖對(duì)于老年住戶而言，功能超出了他們對(duì)門(mén)鎖的要求，也就是說(shuō)有些功能是無(wú)用的，可能只是營(yíng)銷(xiāo)的一種噱頭，在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中，可將這部分過(guò)剩功能剔除掉，保證成本的不必要浪費(fèi)，同時(shí)也使消費(fèi)者免于支付不必要的費(fèi)用，即剔除不必要功能和過(guò)剩功能，填補(bǔ)不足功能。在此過(guò)程中貫穿功能與費(fèi)用的相關(guān)原理，也應(yīng)開(kāi)闊創(chuàng)新思路，某一種功能是可以通過(guò)多種途徑和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而且從發(fā)展的觀點(diǎn)看，現(xiàn)有的功能實(shí)現(xiàn)手段也一定是可以進(jìn)一步改進(jìn)的，為了更好地實(shí)現(xiàn)用戶的功能要求，我們必須沖破現(xiàn)有的住宅性能的束縛，大膽創(chuàng)新方案，進(jìn)行多方案的比較，從中選擇最優(yōu)的方案。通過(guò)計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)是否合理，用深層分析法最終確定各指標(biāo)的權(quán)重，計(jì)算其功能系數(shù)F，由工程經(jīng)濟(jì)學(xué)原理來(lái)計(jì)算其成本系數(shù)C，根據(jù)價(jià)值工程的原理V=F/C選擇性價(jià)比最好的設(shè)計(jì)方案。

總之，價(jià)值工程是一種系統(tǒng)的、有組織的研究方法，有效地將其應(yīng)用到住宅項(xiàng)目的投資決策中，可以降低決策的失誤率，開(kāi)發(fā)出吸引消費(fèi)者的產(chǎn)品，提高經(jīng)濟(jì)效益。

[1]童悅仲．中外住宅產(chǎn)業(yè)對(duì)比[M]．中國(guó)建筑工業(yè)出版社,2005．

[2]馬琳．價(jià)值工程在住宅性能認(rèn)定中的應(yīng)用[J]．營(yíng)銷(xiāo)企劃，2015．

[3]徐友全，成存朋．關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段投資控制的探討[J]．建筑經(jīng)濟(jì)，2011．

[4]劉寧．房地產(chǎn)投資分析[M]．大連：大連理工大學(xué)出版社,2009,2: 42-50．

[5]孫繼德．建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值工程[M]．北京，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2011．

（責(zé)任編輯：孫茜茜）