價值工程在住宅項目投資決策中的應用

（五邑大學 土木與建筑學院，廣東 江門 529030）

價值工程在住宅項目投資決策中的應用

周燃，周利

（五邑大學 土木與建筑學院，廣東 江門 529030）

現如今房地產市場持續低迷，在如此競爭激烈的環境下，隨著消費者對房地產的需求變化，將價值工程應用于住宅項目的投資決策階段，能夠幫助開發商精準地決策出吸引消費者的住宅功能，為保證銷售率和投資成功提供一定的保障。

住宅項目；價值工程；應用思路

隨著經濟水平的不斷提升，人們的購買力也不斷提高，消費者對房地產的需求也發生了較大的變化，消費者不再一味地追求其最基本的起居功能，而開始轉向給人以安全、舒適、美觀、娛樂等精神和物質上的享受，更加看重住宅的環境、配套設施、戶型結構等方面的品質和性能。從住宅性能的角度，將價值工程應用于住宅項目的投資決策，具有很大的必要性。

一、住宅項目的發展歷程[1]

住宅在美國的發展大致可以概括為以下四個階段：住宅數量短缺階段；刺激住宅建設發展，增加住宅面積階段；注重住宅質量和性能提升階段；住宅及其設備、設施配置水平進一步提高階段；在此發展的過程中，美國頒布有效的住宅政策，鼓勵個人自行解決住宅問題，這樣一來，住宅的質量和基礎的配套設施建設也得到很好的改善，是世界上居住水平較高的國家。

住宅在日本發展的演變大致可以歸納為六個階段：戰后復興和制度創設時期；住宅數量飛速增長時期；住宅要求向高質量、高性價比和高舒適度方向發展；地價、住宅價格暴漲，泡沫逐步產生；泡沫破滅后，住宅需求長期不足，住宅政策因之調整；整改后的房地產業，在住宅的性能方面有很大的改變。還要應對由社會人口結構變化、智能化、生存環境變化等問題帶來的新的住宅需求變化。現階段，日本已基本實現住宅的智能化，智能化住宅適應了信息時代居民對信息獲得的需求，同時也適應居民對安全和舒適的需求。

住宅在德國的發展大致分以下幾個階段：第二次世界大戰后，德國像其他歐洲國家一樣，也要面臨大量的房屋重建工作，主要是為了增加房屋數量，修復戰時被毀的房屋；20世紀70年代是房屋建造興起的時代，這一次是為了滿足人們對住房質量的要求；20世紀90年代德國開始推行適應生態環境的住宅政策，提倡節約物質和能源的精神，鼓勵太陽能利用、節能、節水、綠化以及材料綠色化、技術集成化等新技術。供給和排放設施的建設與自然環境相結合，可以節約資源甚至循環利用，達到改善生態環境、修復自然生態環境的目的，在對基礎設施進行維修和設備的更新時，要始終堅持可持續發展戰略，讓生態與經濟協同發展。

目前國內房地產投資的很多項目，都開始注重住宅的環境、配套設施、戶型結構等方面的品質和性能，可見住宅的性能越來越成為消費者投資關注的焦點，也成為住宅產業發展的必然趨勢。

二、價值工程應用于住宅建設中的作用

1、價值工程的定義

價值工程，也稱價值分析，是指以產品或作業的功能分析為核心，以提高產品或作業的價值為目的，力求以最低壽命周期成本實現產品或作業使用所要求的必要功能的一項有組織的創造性活動，部分學者也稱其為功能成本分析。價值工程涉及到價值、功能和壽命周期成本等三個基本要素。價值工程是一門工程技術理論，其基本思想是以最少的費用換取所需要的功能。這門學科以提高工業企業的經濟效益為主要目標，以促進老產品的改進和新產品的開發為核心內容。

2、價值工程的特點

價值工程作為分析產品或作業的主要手段，在功能方面有其幾方面重要的特征，這也是價值工程能在投資住房建設中發揮重大作用的原因。

價值工程的目標，就是以最低的壽命周期成本，使產品具備其所不具備的功能，要想使產品的壽命周期成本降低，就要有技術支持，增強產品的耐用性同時延長產品壽命。

價值工程的核心，是對產品進行功能分析。分析產品的性能，功能，在原產品的基礎上研發新的功能，改進設計，使產品更加科學合理，符合使用標準。通過分析改進施工方法，減少操作失誤節省施工成本。功能與成本兩者兼顧，達到質量與效益的雙重標準。功能分析是價值工程最重要的部分。

價值工程是一種以集體的智慧而開展的有計劃、有組織、有領導的管理活動，這就需要有大量的技術人才、管理人才、有經驗的工作人員作為依托。通過工作人員進行管理，企業各部門各職工之間要緊密聯系，相互配合，各盡其能投入到研究開發的項目中去。通過集體的力量解決項目的難題，只有依靠集體的智慧才能更好地完成任務。

價值工程強調不斷改革和創新。員工充分發揮積極性，實現能力的突破、產品的創新，質量上精益求精。對原設計方案抽絲剝繭，擺脫原設計方案的約束。在分析的基礎上，把用戶要求放在第一位，不斷創新方案。突破、創新是價值工程能否成功的關鍵，是實現高效益，低污染的重要途徑。

價值工程以系統觀點為指導方針。方法上，價值工程注重運用系統的思維和分析方法。其中包含：用系統的方法分析研究對象，然后將價值工程活動的全過程當成一個系統，用系統的方法對整個項目進行分析。

新產品的開發設計是系統工程的重要部分。一般在開發階段產品研究的成本大于70%，在新產品開發設計時對其進行價值工程評估，可以使產品在生產時更加合理，更加適應市場需求，充分發揮產品的價值，實現資源有效利用[2]。

3、價值工程的原理

價值工程的基本原理表現了價值工程在運用時的普遍規律。價值工程的基本原理有三條，即：價值準則性原理、功能本質性原理和功能與費用動態相關原理[3]。這三條基本原理相互聯系，相互依托，構成對價值工程活動內在規律的本質反映。

價值準則性原理是指價值工程以提高價值為目的，以獲取更大價值為一切活動的準則原理。這一原理貫穿于價值工程的目標、觀念、特征、程序和方法之中，是價值工程中具有普遍意義的原理。價值工程的全部活動，包括對象選擇、功能價值評價和方案評價無不以價值高低為依據，價值工程中的信息收集、方案創新也無不圍繞提高價值的目標來進行。價值中的方案對比和優選都不局限于單純追求功能的高低或成本的升降，而是以功能與費用的合理結合（即價值大小）為依據。

功能本質性原理是指功能作為事物滿足人們需求的一種屬性，與實現功能的載體、途徑、手段、方式、方法相比，是本質的東西。而實現功能的手段則是非本質的，是可以替代的。例如，對于產品來說，用戶需要它是為了獲得該產品所具有的功能屬性。所以與其說用戶需要某種產品，不如說用戶需要某種功能。如果有其他品種、規格、型號、品牌的產品能更好地滿足用戶功能的需要，那么用戶就情愿接受其他產品，以便更好地滿足自身的需求。

功能與費用動態相關原理是指價值工程對象功能的實現與費用支出是同一過程相互關聯的兩個側面，功能與費用在自然資源、生產技術、經營管理和社會經濟條件大致相同或相對穩定的情況下，存在一定的數量相關關系，在這些條件變動的情況下，則會打破原有數量關系，形成新的數量關系。由此構成了功能與費用的動態相關關系。

4、價值工程應用的方式與思路

首先，結合價值準則性原理和價值工程方法的特點進行功能定義，就是把價值工程對象及其組成部分的功用以及它與別的事物的區別，明確地表達出來。住宅項目是功能復雜的系統，要充分發揮各種功能，就要切實有效地用系統分析方法分析各分功能之間的邏輯聯系，制作系統功能圖，明白客戶的具體要求，準確把握用戶的產品意圖，才能使設計充分反映用戶的功能要求，制造出符合用戶功能要求的產品。例如住宅的主要功能是提供居住空間，除此之外，還有一些功能水平要求，諸如：居住舒適、維修方便、造型大方、色澤柔和等。即使是組成住宅整體的構配件，用戶除基本要求外，也還會提出具體的功能水平要求。其次是利用價值工程基本原理進行分析，通常住宅的作用分為基本作用、次要功能、過剩功能和不足功能[4]。在這些功用的基礎上分析，哪些功用是必不可少的，哪些作用是主要的，如果它的作用發生了變化，住宅的結構和構配件是否也會發生根本變化？以住戶的需求為出發點，找尋功能和成本的平衡點，例如：屋蓋的基本功能是遮蓋空間，而涂刷防護漆以保護防水層就是次要功能，在屋蓋上涂刷防護漆或鋪設碎石是為了保護瀝青防水層，而如果用橡膠防水層則不需要這樣做[5]。智能門鎖對于老年住戶而言，功能超出了他們對門鎖的要求，也就是說有些功能是無用的，可能只是營銷的一種噱頭，在進行投資決策的過程中，可將這部分過剩功能剔除掉，保證成本的不必要浪費，同時也使消費者免于支付不必要的費用，即剔除不必要功能和過剩功能，填補不足功能。在此過程中貫穿功能與費用的相關原理，也應開闊創新思路，某一種功能是可以通過多種途徑和方法來實現的，而且從發展的觀點看，現有的功能實現手段也一定是可以進一步改進的，為了更好地實現用戶的功能要求，我們必須沖破現有的住宅性能的束縛，大膽創新方案，進行多方案的比較，從中選擇最優的方案。通過計算各項指標是否合理，用深層分析法最終確定各指標的權重，計算其功能系數F，由工程經濟學原理來計算其成本系數C，根據價值工程的原理V=F/C選擇性價比最好的設計方案。

總之，價值工程是一種系統的、有組織的研究方法，有效地將其應用到住宅項目的投資決策中，可以降低決策的失誤率，開發出吸引消費者的產品，提高經濟效益。

[1]童悅仲．中外住宅產業對比[M]．中國建筑工業出版社,2005．

[2]馬琳．價值工程在住宅性能認定中的應用[J]．營銷企劃，2015．

[3]徐友全，成存朋．關于建設項目設計階段投資控制的探討[J]．建筑經濟，2011．

[4]劉寧．房地產投資分析[M]．大連：大連理工大學出版社,2009,2: 42-50．

[5]孫繼德．建設項目的價值工程[M]．北京，中國建筑工業出版社，2011．

（責任編輯：孫茜茜）