新常態(tài)下我國住房屬性再認(rèn)識及住房市場調(diào)控思路研究
——兼論我國住房金融功能的重構(gòu)路徑

（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

新常態(tài)下我國住房屬性再認(rèn)識及住房市場調(diào)控思路研究
——兼論我國住房金融功能的重構(gòu)路徑

陳玥岐

（Langstaff Secondary School〈加拿大〉）

當(dāng)前，我國住房屬性日益豐富，房地產(chǎn)市場過熱的問題凸顯，住房市場供求失衡問題突出，國家宏觀調(diào)控的難度也逐步加大。如何正確認(rèn)識當(dāng)前住房屬性，在促進住房市場效率提升的同時兼顧住房領(lǐng)域的分配問題，促進房價的合理回歸,是當(dāng)前國家宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)，也是促進市場機制完善的重要手段。鑒于此，本文嘗試對新常態(tài)下我國住房屬性進行再認(rèn)識，對國家的宏觀調(diào)控思路進行再審視，并在此基礎(chǔ)上討論我國的限購政策，并對住房金融功能的重構(gòu)路徑進行分析，最后提出促進我國住房市場健康發(fā)展的政策思路。

住房屬性；市場調(diào)控；住房金融功能；限購

一、住房屬性再認(rèn)識：基于住房市場現(xiàn)狀的思考

1、當(dāng)前住房市場現(xiàn)狀

我國是社會主義國家，市場經(jīng)濟條件下，我國住房的基本性質(zhì)與功能仍是為人民群眾提供物質(zhì)生活基礎(chǔ)，溢價也是由全體居民共享。不過，我國目前的住房屬性和房地產(chǎn)政策則與之有背離，住房在居住屬性的基礎(chǔ)上更多地被當(dāng)作了一種投機工具?？傮w來看，目前的住房價格有待合理回歸，住房市場也有待獲得持續(xù)健康發(fā)展，主要表現(xiàn)在幾個方面。首先，近十年來國內(nèi)住房市場處于超高速增長期，資金流入及住房銷售增長快速，政府一度過度激勵住房投機炒作，導(dǎo)致住房市場短期內(nèi)以投資炒作為熱點，房地產(chǎn)泡沫普遍存在。其次，國家近年來不斷加強了對住房市場的宏觀調(diào)控，但住房投機的賺錢效應(yīng)明顯，加之住房政策目標(biāo)與實際執(zhí)行上存在差異性，目前的住房市場轉(zhuǎn)型困難重重，尤其是一二線城市，大量中低收入者被擠出住房市場，使得金融體系積累了巨大潛在風(fēng)險，如地方融資平臺、銀行信貸風(fēng)險等，也在一定程度上阻礙了國內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。再次，過高的房價也使得住房市場實際上形成一種社會財富掠奪與轉(zhuǎn)移的機制，因此，當(dāng)下乃至未來很長一段時間內(nèi)，房價回歸理性將是各類宏觀調(diào)控的共識，但卻面臨投機資金順利退出的問題，即住房銷售量下跌與價格下跌相伴隨，已經(jīng)進入的投機炒作者無法退出，住房市場會出現(xiàn)量降價滯的問題，帶來更大的問題。

2、現(xiàn)代住房市場的性質(zhì)與功能再認(rèn)識

住房是一種商品，但又是投資品、消費品，既是一般商品，又是公共產(chǎn)品，其多元化屬性決定了現(xiàn)代住房市場的性質(zhì)與功能與政府的住房政策緊密相關(guān)。首先，住房的第一要義是基本居住權(quán)，這也是現(xiàn)代文明的基本標(biāo)志，因此，住房問題的本質(zhì)是住房消費，即滿足人們的基本居住需要，這是首要的。其次，中國住房市場以土地國有為基礎(chǔ)，人民有權(quán)分享土地成果，也就是說我國政權(quán)存在的前提決定了人民有共同分享土地的增值與成果的權(quán)利。第三，住房市場還與民生問題緊密相關(guān)，黨的宗旨是全心全意為人民服務(wù)，發(fā)展要符合絕多數(shù)人的利益，我國住房市場的發(fā)展不是為了少數(shù)人服務(wù)和謀利?？梢?，上述三點都決定了中國住房性質(zhì)更多的是消費品，居住具有優(yōu)先意義，而非投資。住房的基本功能是滿足居民居住，即使存在投資性質(zhì)，也應(yīng)由全體居民來共享。這就是中國住房市場的基本性質(zhì)與功能。

二、住房市場宏觀調(diào)控及限購問題

首先，住房價格的合理水平應(yīng)該是讓住房市場回歸到其基本功，即滿足民眾基本居住要求，而不是投機炒作。房價的合理回歸，目標(biāo)就是轉(zhuǎn)變住房市場性質(zhì)，恢復(fù)基本功能。因此，住房市場本質(zhì)上應(yīng)該發(fā)展成為消費市場，并杜絕過渡的投機炒作，必須要有絕大多數(shù)人可以購買，并以絕多數(shù)居民的實際消費水平為基礎(chǔ)。同時，房價回歸合理水平也是國內(nèi)住房市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)，這會使國內(nèi)居民住房消費需求得到釋放，擴大內(nèi)需，促進中國經(jīng)濟穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。因此，目前住房市場發(fā)展關(guān)鍵是促進住房市場轉(zhuǎn)型。

其次，國內(nèi)住房政策的誤區(qū)需要走出。由于對一些重大理論問題認(rèn)識不明確，宏觀調(diào)控存在猶豫不決和反復(fù)的情況，導(dǎo)致住房市場調(diào)整僵局一直存在，真正適應(yīng)中國住房市場的政策還有待繼續(xù)發(fā)掘。目前，中國住房的基本性質(zhì)與功能是消費品，住房政策應(yīng)該充分運用經(jīng)濟杠桿，如信貸及稅收政策等，并逐步減少行政干預(yù)，加強制度安排，控制投機炒作，保證中低收入民眾居住條件。還應(yīng)建立相應(yīng)的法律制度，保證國內(nèi)住房市場的正確發(fā)展方向。

最后，就具體政策而言，限貸有其局限性。從調(diào)控實踐來看,住房往往需要借助于信貸支持,因此，信貸限制政策可以抑制不合理的住房需求，且操作性強。不過，目前我國的住房信貸政策卻被反復(fù)強化,尤其需要實行差別化信貸政策,即提高房貸首付比例或其他手段，降低貸款的杠桿效應(yīng)并抑制投機行為。不過，投機者對銀行信貸有選擇余地,限貸往往導(dǎo)致居民合理的改善型住房需求受到抑制。因此,限貸對抑制投機性需求作用有限,還需其他配套措施。另外，限購這種行政手段會嚴(yán)重扭曲市場對資源的配置作用,因此應(yīng)該逐步取消。

三、住房金融功能重構(gòu)問題再審視

金融是住房市場的有機部分,是調(diào)控的重要渠道。目前，住房金融體系相對完善，推動了住房市場的快速發(fā)展，但住房市場非理性繁榮、金融風(fēng)險積累問題卻需要再思考。

第一，住房金融體系的真正作用需要思考。住房金融是房地產(chǎn)金融的一個部分，是為住房提供金融服務(wù)的部分。住房的雙重屬性決定了住房金融的特殊性。首先是消費金融，即源于住房需求,又決定于購房家庭的數(shù)量、收入等因素。但住房金融又有不同，家庭購買住房是進行一次性集中支付,資金需求量大、占用時間長，因此就需要住房金融，以滿足自身的跨期資金安排，但跨期配置面臨風(fēng)險。因此，住房金融跨期配置資金的功能，必須要與風(fēng)險管理的功能結(jié)合并同時作用。

第二,住房金融的對象是家庭，而其對家庭收入、消費的影響的識別難度大。住房金融風(fēng)險管理是要實現(xiàn)風(fēng)險的“縱向管理”,同時運行家庭調(diào)整投資組合,實現(xiàn)風(fēng)險的“橫向管理”，即提供相應(yīng)的“退出”機制，促使經(jīng)濟主體改善風(fēng)險配置狀態(tài)。要制定控制風(fēng)險的方法,降低風(fēng)險可能性。由于信息不對稱,住房金融必須強化風(fēng)險自控能力，其核心功能應(yīng)該是風(fēng)險管理,重點則是要進行微觀的風(fēng)險自控。

第三,住房投資風(fēng)險較低,有利于降低資產(chǎn)組合風(fēng)險。住房資產(chǎn)是實物資產(chǎn),需要儲蓄才能實現(xiàn)投資。住房金融實際上是家庭將自我積累轉(zhuǎn)化為投資的機制,是實現(xiàn)財富積累的外力。家庭積累和穩(wěn)健的還款計劃都是住房金融動員儲蓄、將儲蓄向投資轉(zhuǎn)化的表現(xiàn)。住房金融是社會的財富管理中心部分,通過市場化配置機制促進經(jīng)濟持續(xù)增長。資本的目的是逐利,但金融是通過承擔(dān)風(fēng)險而獲得風(fēng)險收益。金融管理風(fēng)險的功能是現(xiàn)代金融最核心的機制,對源頭進行控制。

五、新時期加強住房市場調(diào)控的政策和建議

目前，我國已經(jīng)建立并逐步完善住房保障制度,但覆蓋面較窄,居民住房需求仍需要住房市場來解決。但現(xiàn)階段房價已經(jīng)超出住房支付能力,社會矛盾愈來愈顯著，政府下一步必須繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，促進住房市場健康發(fā)展。

一是對于住房市場的供給方而言，主要的調(diào)控手段應(yīng)該是價格規(guī)制。從我國住房市場實際來看,住房價格限價規(guī)制主要有幾種形式，分別為限價房、上漲規(guī)制和行政限價。商品住房的開發(fā)周期較長,短期供給缺乏彈性,限購和限價短時間影響有限。但從需求端看，限購會削減市場有效需求,限價則會刺激市場需求。采用限價政策能夠在短期控制房價,又能防止市場低迷,因而優(yōu)于限購政策。實際上，限價僅僅是“權(quán)宜之計”。房地產(chǎn)業(yè)一旦預(yù)期到限價期限不長,就可以規(guī)避,比如封盤或先認(rèn)購,或者采用其他變相的抵制或規(guī)避行為，導(dǎo)致地方政府限價手段明顯削弱。

二是對于需求方的調(diào)控，主要采取限貸和限購等方式。目前，住房屬性既包含了消費又有投資功能,居民對住房的需求是多層次的,包含首次置業(yè)型需求、改善型需求和享受型求三種情況。其中,首次置業(yè)型和改善型需求的主體主要來自城市中低收入階層,主要以小戶型為主,這部分需求是住房市場上的剛性需求，對于剛性需求應(yīng)該合理滿足。同時對于投資性的需求，應(yīng)該在注重總體供求平衡的前提下綜合權(quán)衡，但在供給側(cè)改革背景下，應(yīng)該采取限貸或限購等措施抑制投機需求，促進住房市場的健康發(fā)展。

三是積極發(fā)展保障房供給，這是對市場失靈的彌補性調(diào)控措施。市場失靈導(dǎo)致資源配置低效率，需要政府直接干預(yù),而市場效率與公平的矛盾問題也需要社會保障制度克服。下一步，政府應(yīng)該繼續(xù)加大保障性住房的供給，一方面要持續(xù)彌補住房市場的失靈，促進公平，即以經(jīng)濟適用房建設(shè)或者保障性住房建設(shè)為手段，促進城市中低收入住房困難群體住房問題的解決。另一方面要加強保障性制度建設(shè)，促進各地區(qū)在實際操作中的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的制定，比如對于個人收入等真實信息需要進行統(tǒng)一界定和統(tǒng)計,著力解決保障房與其供應(yīng)對象之間的配置錯位,杜絕保障性住房建設(shè)成為尋租工具。

四是從住房功能視角看，下一步要大力創(chuàng)新強化風(fēng)險管理功能。商業(yè)銀行傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式正走向衰落，要大力創(chuàng)新,強化風(fēng)險管理功能。首先是加大住房金融產(chǎn)品開發(fā)力度,細(xì)分住房金融服務(wù)對象,開發(fā)差別化金融產(chǎn)品。其次,重視服務(wù)創(chuàng)新，要從為借款人提供服務(wù)的角度將產(chǎn)品引入到家庭金融中，并幫助借款人調(diào)整財務(wù)規(guī)劃。再次,要健全內(nèi)控機制，進一步完善住房金融的產(chǎn)品設(shè)計和管理，設(shè)計各產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換的機制。最后開展貸后訪查，提出調(diào)整其財務(wù)風(fēng)險的建議，引導(dǎo)經(jīng)濟主體轉(zhuǎn)變住房信貸產(chǎn)品定價方式,按抵押物的風(fēng)價值確定抵押價值，尋找相應(yīng)的替代機制。

[1]徐江:房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的三方動態(tài)博弈問題[J]．電子科技大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2007(6)．

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[3]劉秀光:基于房地產(chǎn)價格堅挺和經(jīng)濟管制的分析——兼與武康平教授商榷[J]．學(xué)術(shù)論壇,2007(1)．

[4]劉雷:房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商與政府之間的博弈分析[J]．財經(jīng)問題研究．2008(8)．

[5]周旭:房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策失效的原因探究[J]．商業(yè)研究．2008(7)．

[6]蔣大興:宏觀調(diào)控與私人選擇——房地產(chǎn)業(yè)市場價格調(diào)控措施的個別檢驗[J]．社會科學(xué),2008(8)．

（責(zé)任編輯：周瑞華）