完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度持續(xù)推進法治社會建設(shè)

文/李永,東營市國土資源局東營分局不動產(chǎn)登記中心

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度顯示了黨中央和國務(wù)院對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的重視、決心和努力。對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度研究的歷史演變和契約登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種主要類型的國外不動產(chǎn)登記制度進行了介紹,分析了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點,有政府部門和個人利益阻力,登記人員知識結(jié)構(gòu)需要完善更新,登記所需技術(shù)急需發(fā)展完善,沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)依據(jù),登記標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,登記不規(guī)范,重視管理輕視服務(wù),不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律風(fēng)險承擔(dān)及登記過錯的賠償,甚至不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中工作人員的失職等等方面。闡述了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記遵循服務(wù)第一,快捷使用,循序漸進三項原則。

1 研究現(xiàn)狀

1.1 不動產(chǎn)登記的歷史演變

中世紀(jì)的日耳曼法被追溯為現(xiàn)代不動產(chǎn)登記的源頭。到18世紀(jì)時期，日耳曼法規(guī)定的記載保存不動產(chǎn)的形式已無法完全滿足交易需要，隨后逐漸發(fā)展完善成不動產(chǎn)所有情況的登記并在法國等歐洲國家普及開來。我國土地管理制度自周朝就形成[2]，隨著1922年北京司法部房地產(chǎn)登記條例的頒布真正的不動產(chǎn)登記開始，后來相繼出臺了《土地法》[3-6]，《土地登記規(guī)則》使不動產(chǎn)登記逐漸完善。新中國于20世紀(jì)50年代初，頒布了《中華人民共和國土地改革法》，土地證和房產(chǎn)證后開始頒布。

1.2 國外不動產(chǎn)登記制度

從國外不動產(chǎn)登記情況來看，主要可分為契約登記制，權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種類型[7]。

1.2.1 契約登記制。起源于法國，又稱為“法國登記制”，是指不動產(chǎn)變動物權(quán)，經(jīng)當(dāng)事人訂立契約才發(fā)生效力，如果沒有經(jīng)過登記，不得和第三人相對抗[8]。除法國外，西班牙，日本、意大利等國家采用這種制度。

1.2.2 權(quán)利登記制。也稱“登記生效主義”，是一種非經(jīng)登記不得生效的立法體制，生效時間自登記時起開始計算。除德國外，瑞士等國也采用契約登記制。

1.2.3 托倫斯登記制。指國家對初次登記不強制，但土地權(quán)利一經(jīng)登記，今后土地權(quán)利發(fā)生變更都必須經(jīng)過登記。采用這種登記制度的國家主要有澳大利亞、英國、加拿大等。

2 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記難點

從不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的現(xiàn)實狀況來看，目前我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要問題可以歸納為部門個人利益、人員素質(zhì)、技術(shù)方面，另外法律、制度、觀念等方面也急需同時改進。

2.1 政府部門和個人利益的阻力

目前我國的多部門分散的登記嚴(yán)重制約了市場經(jīng)濟的快速發(fā)展。登記部門有自己的信息系統(tǒng)，登記程序，登記效力，最重要的是他們的既得利益，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記涉及到法律制度，人員安置和各個部門背后的利益重新洗牌分配問題，因此如何統(tǒng)一登記部門是要解決的一個非常困難的實際問題，是不動產(chǎn)登記阻力很大的重要原因。

3 統(tǒng)一登記的原則

3.1 服務(wù)第一

從功能上看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)具備三個功能：確權(quán)功能、公示功能、管理功能。但長期以來我國不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利的意識是非常薄弱的，“權(quán)力至上”的觀念是根深蒂固的，理解不地產(chǎn)登記管轄的行政行為完全是國家公共權(quán)力的主觀意圖，過多地干涉當(dāng)事人。未來的《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法》應(yīng)當(dāng)對登記機關(guān)的功能作為一個明確的定位，明確登記的行政管理功能和服務(wù)功能。

3.2 快捷實用

建立不動產(chǎn)登記信息管理平臺，可以實現(xiàn)不動產(chǎn)審批交易和登記，有關(guān)信息可以在有關(guān)部門依照法律法規(guī)相互共享利用，實現(xiàn)信息價值利用最大化，并根據(jù)我國國情盡快建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，保障不動產(chǎn)交易安全，維護群眾合法權(quán)益。

4 思考與建議

不動產(chǎn)登記是物權(quán)法中的比較重要的制度，是不動產(chǎn)立法的核心，針對當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記中種種問題和困難，當(dāng)前比較緊迫需要解決的主要有幾個方面。

4.1 簡政放權(quán)，加強登記人員的培訓(xùn)

針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中各部門的阻力主要是不動產(chǎn)登記和其隨后產(chǎn)生的各種權(quán)力使一些部門不愿意放手這一職責(zé)，必須簡政放權(quán)，減少審批權(quán)，使不動產(chǎn)登記成為一項服務(wù)職責(zé)，使各部門盡快促成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中人員素質(zhì)以及技術(shù)阻礙只能通過加強各級的專業(yè)培訓(xùn)和技術(shù)研發(fā)，提高人員專業(yè)素質(zhì)和登記技術(shù)的適用。

4.2 出臺不動產(chǎn)登記條例

日前，國土資源部2014年5月14日審議并通過《國土資源部2014年立法工作計劃（草案）》，其中明確要求力爭在6月底前將《不動產(chǎn)登記條例（送審稿）》報出。我國在2007年之前，涉及不動產(chǎn)登記的法律有相互沖突和標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一等問題，難以達到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的。頒布實施《物權(quán)法》，奠定了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律基礎(chǔ)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記需要整合上述法律內(nèi)容，出臺《不動產(chǎn)登記條例》，對不動產(chǎn)登記進行統(tǒng)一規(guī)范。

4.3 統(tǒng)一登記機構(gòu)

在我國，目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推進的重要困難之一是統(tǒng)一登記機構(gòu)，這也是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)。登記機關(guān)統(tǒng)一可以為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實現(xiàn)提供便利條件。《物權(quán)法》通過后，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)根據(jù)不動產(chǎn)的自然屬性和基本原則，我國的實際情況和國外的成功經(jīng)驗說明，建立以土地為基礎(chǔ)和核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，強化公共服務(wù)職能，淡化行政管理理念。

4.4 法律公證風(fēng)險共擔(dān)

不動產(chǎn)登記的一個主要目的是保護公眾的交易安全可信，但由于實際工作中該對象上的權(quán)利外觀和標(biāo)的物的分離，往往會導(dǎo)致權(quán)利的形式和真實情況不一致。基于這種情形，因此多數(shù)學(xué)者觀點是為盡量減少或避免這類情況發(fā)生，可考慮將不動產(chǎn)登記職責(zé)與我國公證部門進行對接，把公證審查作為不動產(chǎn)登記的法定前置程序，從而減輕登記機關(guān)承擔(dān)風(fēng)險。實際操作中，我國過去在房產(chǎn)登記中已經(jīng)部分引入公證機制。

[1]趙永慧，賈廣葆.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點及實施路徑[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2014，(3)：80－81.