房地產稅改革的思考

文/岳雨婕，云南省德宏州地方稅務局

1 房產稅改革趨勢

在《黨的十九大報告輔導讀本》中，財政部部長肖捷在談及房地產稅問題時，明確表示將按照“立法先行、充分授權、分步推進”原則，推進房地產稅立法和實施，對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅。房地產稅包括交易稅和持有稅，是一個綜合性概念，其中就包括對房屋持有環節征收的房產稅。中國目前尚未出臺房地產稅法律法規，但2011年開始重慶（樓盤）、上海（樓盤）已正式試點開征房產稅，2015年8月全國人大將房地產稅法列入立法規劃。

2 征收房地產稅的意義和價值

2.1 現代財政制度建立必然選擇

推進房地產稅改革，是建設現代財政制度的題中應有之意，開征房地產稅，有助于完善我國直接稅和間接稅并重的“雙主體”稅制。對于地方政府來說，也有助于改變地方政府“土地財政”的行為模式，使其更加重視城鎮基礎設施建設、培育房地產市場的長期穩定稅源，實現房地產市場的長期可持續發展，守住不發生系統性風險的底線。

2.2 有利于健全地方稅務體系

自從營改增后，地方的收入銳減。營改增后，占地方收入50%的營業稅沒了，取而代之的增值稅只有25%歸地方。所以必須要挖掘新的稅源，已經試點的水資源稅和即將在2018年1月1日開征的環境保護稅都屬于地方稅。而按照建設現代財政制度的要求，對工商業房地產和個人住房按照評估價值征收房地產稅，有助于為地方政府培育新的主體稅種。特別是，地方政府在不動產稅基評估當中擁有先天優勢，也符合國際慣例。

2.3 加強稅務法制改革建設

能使中國的稅務體制從間接稅、直接稅形成完整的系統，對稅務體制完成有好處。按照中央立法先行、對地方政府充分授權、分步推進的原則推進房地產稅立法和實施，既有助于落實稅收法定主義原則、提高我國稅制法制化水平，也有助于在保證國家稅制統一的前提下充分調動地方政府的積極性、因地制宜、因城施策地征收房地產稅。

2.4 有利于社會結構公平性改革

十九大提出了不平衡不充分，這種“不平衡不充分”除了表現在區域差異之外，更表現在每個家庭當中。有房無房，有一套房和有多套房，持有成本都是一樣的，但享受到的發展紅利卻大不同。解決微觀層面的“不平衡不充分”，房地產稅很關鍵。現在技術層面已基本具備(不動產統一登記全國聯網完成，那些不交易的老房子也會統統錄入其中)；再配合多輪吹風，大家對房地產稅也由害怕到逐漸趨于理性待之，開征房地產稅的條件已基本成熟。對工商業房地產稅和個人住房按照評估價值征收房地產稅，可以適度降低建設、交易環節的稅費負擔，歸并現行房產稅、城鎮土地使用稅等稅費，簡化稅制。同時，有助于改變我國現行“重交易、輕保有”的房地產稅制，降低居民購房置業的“進入門檻”，使居民更容易實現“居者有其屋”的住房夢。

3 征收房地產稅可能帶來的影響分析

3.1 嚴重打擊炒房者

房價是購房者推高的，這其中包括部分剛需，但更多的則是炒房者，投資者或投機者購買多處房產，期望在高房價時出手獲得最大利益。這種惡性循環從而最終也影響了剛性需求者或多或少身不由己的患上了房價狂想癥，盡管他們買房用來自住，但是他們被樓市大環境的污染變得對房價異常敏感。從經濟理論來講，實施房產稅可以提高投機者炒房的成本，降低其收益預期，從而減少投機需求，通過市場供求關系達到降低房價的目的。在征收房產稅情況下，炒房成本極高，風險極大。這樣或許不能完全避免炒房投機的存在，但是相信大多數就得望而卻步了。既懲罰了擁有多套房的炒房者，也阻止了想進入炒房的人。今后對持有成本的加大，自然會抑制炒房。

3.2 弱化房地產投資屬性

房地產稅的征收在增加稅收收入的同時，能夠起到抑制房價的作用。其中，房產稅是面向擁有多套房產的人征收的，可以在一定程度上抑制炒房、投資房產等行為?？偟膩砜矗瑩碛械姆慨a越多，需要繳納的稅費也就越多?，F在來看，無論是在一二線城市，還是三四線城市，無論是購買普通住宅，還是養老地產、旅游地產，無論是有錢人，還是通過杠桿買房的人，都受到影響。尤其是那些手中有多套房、負債率非常高的炒房者，受到的沖擊和“傷害”也將是最大。房地產稅有利于弱化投資屬性，還房地產以居住功能屬性。房地產稅，對于那些多買多占公共資源的前提下，在未來升值空間不確定的背景下，首先要面對確定的房產稅負，這樣就會讓以投資為樂趣的購房人信心喪失大半，少了炒房者侵占市場資源，房地產市場立馬現了原形。

3.3 地方政府面臨房地產稅和土地出讓收入的抉擇

從較為成熟的市場經驗看，美國房地產稅占地方政府財政收入比重在15%左右，中國香港物業稅占特區政府財政收入為5%左右，韓國占比大約為20%，日本不動產稅占地方收入大約為40%。這些國家或地區房地產稅均是按照房屋評估值為基礎征收房地產稅，形成了一套完善的土地及房屋價值評估體系，定期對房屋估值進行調整，房地產稅成為政府財政收入的重要組成部分。反觀我國房地產市場，從上海、重慶等試點城市看，2016年上海房產稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房產稅收入為56.88億元，占本級財政稅收收入1438.4億元的4%。與此同時，2016年上海土地出讓收入高達1578億元，重慶為705億元。房地產稅相對土地出讓收入可謂是“九牛一毛”。2013年，杭州曾作為房產稅試點擴圍城市之一，并制定了包括針對增量住房征收、以戶為單位的免征面積、超標面積累進稅率等政策，但最后被緊急叫停。彼時反對聲最大的依然是房產稅將對本已十分低迷的房價形成進一步打壓，影響土地出讓收入。一旦房地產稅政策在全國范圍內落地，地方政府必須在房地產稅和土地出讓收入之間作出選擇。

[1]我國房地產稅收入數量測算及其充當地方稅主體稅種的可行性分析[J]. 李文. 財貿經濟. 2014(09).

[2]房地產稅立法的法理依據與相關政策建議[J]. 安體富. 地方財政研究. 2015(02).

[3]房地產稅改革目標及其路徑[J]. 田芳. 財經問題研究.2015(05).