房地產(chǎn)項目成本控制優(yōu)化策略

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭越發(fā)激烈，加強(qiáng)成本控制管理，提高項目管理水平，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的重點。本文針對房地產(chǎn)項目成本管理，首先簡要概述了房地產(chǎn)項目成本控制的概念，進(jìn)而分析了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要構(gòu)成，最后就房地產(chǎn)項目成本控制優(yōu)化，進(jìn)行了深入地論述分析。

近年來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步從成長發(fā)展階段步入成熟發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)項目開發(fā)也隨之進(jìn)入了精細(xì)化管理的階段。在外部競爭越發(fā)激烈的形勢下，更加要求房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)一步加強(qiáng)成本控制管理，通過對房地產(chǎn)項目的全面成本控制管理，不斷降低房地產(chǎn)成本支出，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收益水平，這對于穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展也具有重要意義。

一、房地產(chǎn)項目成本控制概念及房地產(chǎn)開發(fā)項目成本主要構(gòu)成

房地產(chǎn)項目成本控制，也就是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目實際，建立為完善的成本管理目標(biāo)，在房地產(chǎn)項目各項生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生前以及成本控制的全過程中，對于各種影響房地產(chǎn)項目成本的因素和內(nèi)外條件采取的一系列的預(yù)防調(diào)解措施，以確保房地產(chǎn)項目成本目標(biāo)的實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目成本控制管理是一項系統(tǒng)工程，貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資決策、設(shè)計開發(fā)、招投標(biāo)、施工建設(shè)等各個階段，主要是通過制定房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本，并定期跟蹤分析實際項目成本，通過成本法以分析，及時采取有效措施糾正解決，以促進(jìn)提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成分析

（一）土地費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地費(fèi)用主要包括了項目的土地出讓金、土地契稅、土地使用稅以及征收和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用等。其中土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用主要包括了土地證收費(fèi)、房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅、土地使用稅等一系列的費(fèi)用構(gòu)成。

（二）前期工程費(fèi)用。主要是在項目獲得土地開發(fā)權(quán)以后，在項目開發(fā)建設(shè)的籌建、規(guī)劃和設(shè)計、地質(zhì)勘查、場地“三通一平”等方面的費(fèi)用投入。相對來說，前期工程費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目整個成本構(gòu)成中所占比例略低。

（三）建筑安裝工程費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要成本投入，主要包括了項目土建工程費(fèi)用、裝修工程費(fèi)用、水電安裝工程費(fèi)用等，具體來說主要包括了各類的中介費(fèi)用、間接費(fèi)用、利潤以及稅金等。按照具體的建筑安裝工程費(fèi)用構(gòu)成要素來分析，建筑安裝工程費(fèi)用又可以具體分為人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、施工機(jī)具使用費(fèi)用、企業(yè)管理費(fèi)用、規(guī)費(fèi)和稅金以及利潤等組成。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。包括了基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用、綠化補(bǔ)償費(fèi)用、水電氣暖及綠化環(huán)衛(wèi)費(fèi)用、道路費(fèi)用等，成本費(fèi)用的種類相對較為繁瑣。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)用。主要是房地產(chǎn)開發(fā)項目的配套服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用，有各類商業(yè)網(wǎng)點等營利性配套設(shè)施費(fèi)用以及服務(wù)中心、學(xué)校、醫(yī)院等非營利性配套設(shè)施費(fèi)用。

（六）期間費(fèi)用。期間費(fèi)用主要是與房地產(chǎn)開發(fā)項目相關(guān)或者在開發(fā)期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用等。其中管理費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)項目的總占比中大致可以占到3%-5%。

（七）稅費(fèi)。主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)期間按照國家相關(guān)法律規(guī)定以地方政府有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納的契稅、土地使用稅等等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制優(yōu)化策略

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期長、投資總量大、開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)繁瑣，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理方面應(yīng)該采取過程的控制管理，在項目建設(shè)的決策、設(shè)計、建設(shè)等各個階段，都設(shè)計制定相應(yīng)的成本管理措施。

（一）決策階段的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目決策階段，首先應(yīng)該更加重視房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究，尤其是綜合考慮項目建設(shè)所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況、房地產(chǎn)市場供求狀況、建筑材料供求狀況、項目建設(shè)所在地的環(huán)境、項目預(yù)計銷售收入和投資估算情況等，綜合這些因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行財務(wù)分析，為項目成本控制打下良好的基礎(chǔ)。其次，在房地產(chǎn)項目開發(fā)決策階段，應(yīng)該注意控制好土地競拍價格，對土地價格進(jìn)行精確測算以免由于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地價格過高導(dǎo)致出現(xiàn)項目虧損。第三，應(yīng)該進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)開發(fā)項目中土地增值稅的控制，有效使用收入分散、獨(dú)立銷售等一系列的措施開展房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃，控制稅費(fèi)成本支出。此外，在決策階段，還應(yīng)該注重對投資過程進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，通過投資估算指導(dǎo)房地產(chǎn)項目投資決策、設(shè)計開發(fā)以及建設(shè)施工等后期工作。

（二）設(shè)計階段的成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段，應(yīng)該對項目建設(shè)進(jìn)行招標(biāo)，并組織專業(yè)團(tuán)隊對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體設(shè)計方案進(jìn)行綜合評價，在評價標(biāo)準(zhǔn)方面，既應(yīng)該注重各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，同時也應(yīng)該綜合考慮經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。其中，關(guān)鍵應(yīng)該做好房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案的比選優(yōu)化，重點針對不同設(shè)計方案在設(shè)計理念、成本配置以及目標(biāo)客戶等方面嚴(yán)格進(jìn)行把關(guān)，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計方案的最合理化，進(jìn)而實現(xiàn)成本的有效控制。

（三）招投標(biāo)階段的成本控制

在項目招投標(biāo)階段，應(yīng)該謹(jǐn)慎能考慮，可以綜合采用公開招標(biāo)與邀請招標(biāo)相集合的方式，吸引更多的具有房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)資格的設(shè)計、施工企業(yè)參與到房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中。其中，在招投標(biāo)階段的成本控制管理方面，應(yīng)該把合同管理作為關(guān)鍵，尤其應(yīng)該確保合同內(nèi)容應(yīng)該詳盡具體，重點應(yīng)該對房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工材料用量、具體規(guī)格、價格因素等有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)定，以免在后期施工階段出現(xiàn)影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的糾紛問題。

（四）建設(shè)階段的成本控制

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，建設(shè)階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的造價影響最大，有效降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體成本，應(yīng)該把建設(shè)階段的成本控制作為關(guān)鍵。首先應(yīng)該進(jìn)一步對建筑施工材料以及設(shè)備采購成本進(jìn)行優(yōu)化控制，可以通過建立項目采購信息系統(tǒng)的方式，對需要采購的設(shè)備和材料相關(guān)信息進(jìn)行動態(tài)關(guān)注，擇優(yōu)選擇供應(yīng)商，在確保采購質(zhì)量的同時不斷降低采購成本。其次，在項目建設(shè)施工期間，對于現(xiàn)場簽證以及變更設(shè)計等應(yīng)該采取動態(tài)管理的方式，項目建設(shè)施工開始之前加強(qiáng)對圖紙的會審，盡量減少施工期間由于設(shè)計變更導(dǎo)致的返工成本，同時對于各項設(shè)計變更嚴(yán)格進(jìn)行把關(guān)，確保在施工、設(shè)計、監(jiān)理以及甲方共同確認(rèn)設(shè)計變更，對于每項變更都應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行費(fèi)用計算。

（五）銷售階段的成本控制

銷售階段的成本支出在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本支出中也占有較大的比例，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售階段的成本支出，首先應(yīng)該制定更加合理有效的營銷推廣方案，關(guān)鍵是應(yīng)該準(zhǔn)確的了解房地產(chǎn)項目的市場情況、價格因素、產(chǎn)品優(yōu)勢等，制定更加精準(zhǔn)更有針對性地營銷策略，同時拓寬廣告宣傳途徑，積極采用互聯(lián)網(wǎng)新興媒體等費(fèi)用投入相對較低的營銷渠道，同時配合擇優(yōu)選用銷售代理公司，以降低銷售成本，擴(kuò)大宣傳效應(yīng)。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)項目的成本控制，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況，建立完善房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理制度，加強(qiáng)成本控制管理措施執(zhí)行，針對房地產(chǎn)項目開發(fā)各個不同階段的實際特點制定合理的成本控制措施，以確保房地產(chǎn)企業(yè)成本控制目標(biāo)的順利實現(xiàn)。（作者單位為山東齊魯盛華房地產(chǎn)有限責(zé)任公司）