商品房銷售環節常見違法行為

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@一政策導向的發出，房地產行政主管部門也日益加大了對商品房銷售環節違法違規行為的查處力度。在房地產行政主管部門從事違法違規行為查處工作的筆者，將結合近年來受理的各類投訴、舉報，對房地產銷售環節主要存在的未取得預（銷）售許可證擅自銷售、返本銷售、售后包租、分割拆零銷售等常見違法行為進行法律層面的分析。

一、未取得預（銷）售許可證擅自銷售

我國房地產業實行預售與銷售兩種銷售制度，對于房地產開發企業而言，商品房現售，是指將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為，商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為；對于購房者而言，購買預售的房屋，就是通俗上講的“期房”，購買現售的房屋，就是“現房”。現行的做法是房地產開發企業為盡快回籠資金，幾乎全部選擇預售制度。我們經?？吹揭粋€房地產項目剛進行樁基工程施工，就開始大肆做廣告宣傳，營銷人員攜帶宣傳廣告單到處儲備客戶，收取所謂的“定金”、“意向金”。

依據《城市房地產管理法》等法律法規的規定，商品房預售，必須有一定的資質、資金、進度的要求。房地產行業主管部門經常接到買受人的投訴，稱“前期到售樓部經銷售介紹預定商品房一套，繳納了X萬定金，有收據，現發現該樓盤一直未取得預售許可證，現投訴人要求開發商退還定金，并賠償損失”。經過調查，這就是一起比較典型的房地產開發企業在未取得預售許可證的前提下，以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向潛在買受人收取或變相收取定金、預定款等費用。

針對此種行為，行政主管部門在調查核實后，應及時保留證據，認定房地產開發企業未取得預售許可證擅自銷售的行為，依據《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定，責令開發企業停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。因違規預售的行為違反了法律以及行政規章的要求，故預付款協議通常認定為無效合同，房地產開發企業應向買受人退還所收款項。

二、返本銷售與售后包租

關于返本銷售、售后包租的"統一經營、原價回購"、"售后前五年統一出租，坐收房租"、"銀行擔保年收益7%"、"年均租金9.5%"的廣告屢見不鮮，投資人經常被此類宣傳迷惑雙眼。實際上，返本銷售或者售后包租僅僅是房地產開發企業加快資金回籠速度、為滾動開發提供資金保證的融資手段。返本銷售與售后包租常出現在酒店式公寓、產權式百貨商場、酒店式辦公樓、產權商鋪等單價較高的商業地產交易中，買受人多數以投資為目的。

實際上，開發企業進行"返本銷售"有非法融資的嫌疑，對于國家而言，不利于金融活動的監管，對于購房者來說，開發企業的返本承諾往往得不到兌現。購房者往往還沒收到租金或者返本的金額就發現開發者或經營者攜款潛逃，企業就破產、倒閉。因不動產因登記發發生權屬效力，故開發企業在銷售階段即承諾“返本”、“包租”也構成了對房屋使用權、收益權的無權處分。

三、分割拆零商品住宅

在筆者工作中接觸到一起案件，就是某住宅小區6樓購房者要求辦理不動產證書以備孩子入學，但房地產開發企業卻表示，6樓為閣樓，不能辦證。經筆者實地走訪，發現6層為層高2.8米的有樓梯入戶的成套住宅，有獨立房號，非閣樓。在調取規劃圖紙后，發現此小區設計為5層標準層，6層作為5層的躍層，并非單獨成套。但實際施工中，房地產開發企業擅自修改了規劃設計，為6層單獨加裝了樓梯與房號，使6層變成了獨立層，而后單獨對外銷售。

對于開發企業的此類行為，行政主管部門應依據《商品房銷售管理辦法》第十二條及第四十二條規定，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。但現實中往往發現此類問題時房屋已經出售給不知情購房者，購房者也對房屋進行了裝修，涉及到的責令限期改正問題，難以實現，而僅僅對房地產開發企業做出1至3萬元的行政處罰，執法力度又太小。為杜絕此類問題的發生，行政機關在工程建設過程中就應加強事前與事中監管，杜絕不按照圖紙施工的現場，對于一經發現的分割拆零出售現象，立即責令停止銷售，恢復原樣。

但購房者遇到此問題時可以主張合同無效嗎？筆者認為，此類合同一般不能認定是無效合同。依據《合同法》第五十二條的規定，違反了法律與行政法規的強制性規定屬于無效合同，但《商品房銷售管理辦法》是住建部簽發，效力上僅是部門規章，非法律或行政法規。作為購房者，有其他救濟途徑嗎？購房者可依據《合同法》第五十四條第二款“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”的規定，請求至法院或仲裁機構都合同進行變更或撤銷，并要求開發企業賠償一定的損失。

綜上所述，筆者僅對三類目前商品房銷售環節比較普遍的違法違規行為進行簡單探討，分析的目的在于研究各類違法行為所發生的法律關系，指導房地產行業主管部門對銷售環節違法違規行為的查處，進一步保障廣大購房者的合法權益。但市場具有不穩定性，不同時期有不同的代表問題，以上的分析僅作為工作參考，任何前置條件的改變，都需要理論與實踐的共同探討方可定性。（作者單位為泗陽縣住房和城鄉建設局）