土地儲備融資與地方債務(wù)的關(guān)系

一、土地儲備融資現(xiàn)狀

城市土地收購、前期開發(fā)及儲備階段需要大量的資金，而資金的來源主要有三個(gè)方面：一是地方政府撥付的部分啟動資金，二是土地儲備機(jī)構(gòu)自籌資金，三是銀行貸款。土地儲備機(jī)構(gòu)在成立之初會獲得政府給予的少量財(cái)政撥款作為啟動資金，但正式運(yùn)行過程中主要還是依靠銀行貸款。

土地儲備融資的主要來源是銀行貸款，同時(shí)也是地方債務(wù)的主要組成部分，利用土地儲備機(jī)構(gòu)融資也成為地方政府籌措資金、擴(kuò)充債務(wù)的重要途徑。根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)融資可采用抵押、質(zhì)押和保證貸款等擔(dān)保貸款方式，實(shí)際操作中則以土地抵押貸款為主。

土地儲備的一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是資金循環(huán)，因?yàn)橥恋貎涞捻樌M(jìn)行離不開巨額資金的擔(dān)保，如果沒有巨額資金作為強(qiáng)有力的支撐，那么收儲工作將無法開展。土地收儲機(jī)構(gòu)的融資渠道單一，僅剩的貸款方式也存在問題和風(fēng)險(xiǎn)。貸款通常分為2種，擔(dān)保貸款；信用貸款。其中，信用貸款是較為可靠的，因?yàn)樾庞觅J款是根據(jù)貸款人的信譽(yù)確定貸款額度的，土地儲備機(jī)構(gòu)都是由政府委托的，信譽(yù)度相對教高，貸款難度不大，但是貸款額度卻有限。

二、土地儲備融資與地方政府債務(wù)

地方政府土地收購儲備的實(shí)施，以及土地儲備機(jī)構(gòu)與地方融資平臺的關(guān)系，決定了土地儲備融資規(guī)模與地方政府債務(wù)有著與生俱來的緊密關(guān)系，大多數(shù)土地儲備機(jī)構(gòu)運(yùn)作資金的60%以上來源銀行貸款，少數(shù)土地儲備機(jī)構(gòu)這一比例更是達(dá)到90%以上，土地儲備機(jī)構(gòu)成為地方政府重要的融資平臺之一。而通過地方融資平臺舉債是現(xiàn)階段我國地方政府舉債的主要渠道，這就使得土地儲備融資成為地方政府債務(wù)的主要組成部分。

通過分析各省份土地收儲債務(wù)占比與地區(qū)人均生產(chǎn)總值之間的關(guān)系發(fā)現(xiàn)，兩者基本呈現(xiàn)正相關(guān)。這表明經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好地區(qū)的政府更傾向于將債務(wù)資金投向土地儲備，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一定程度上影響了土地儲備融資規(guī)模。這主要是因?yàn)榘l(fā)達(dá)地區(qū)城市化速度快，土地需要量大，對土地開發(fā)有剛性需求，地方政府通過收儲土地增加土地供應(yīng)，滿足市場需要；另一方面，土地、房產(chǎn)價(jià)格高，土地出讓收入相對也較高，土地融資能力強(qiáng)，政府可以通過更多的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。所以，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場供求關(guān)系在一定程度上決定了土地儲備融資規(guī)模。

土地儲備機(jī)構(gòu)確需融資，應(yīng)該納入地方政府性債務(wù)統(tǒng)一管理，由省級財(cái)政部門核發(fā)年度融資規(guī)模控制卡。目前，國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地儲備與融資管理的通知》，要求加強(qiáng)土地儲備管理，嚴(yán)格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模，規(guī)范土地儲備融資行為，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語

土地收儲是一項(xiàng)大工程，但是政府在確定土地收儲規(guī)模時(shí)要考慮到自身能力問題，不能盲目制定目標(biāo)。

隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人口數(shù)量的不斷加大，致使土地資源越來越稀缺，也使得土地資源所蘊(yùn)含的利益不斷上升。政府對土地的征用也越來越頻繁，在我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷改變的情況下，加上土地制度以及房產(chǎn)開發(fā)制度的聯(lián)合作用下，政府收購儲備土地制度被越來越多人知曉。如何加強(qiáng)土地儲備融資與地方政府債務(wù)之間的關(guān)系成為了一個(gè)大難題，希望有關(guān)部門積極采取措施有效對土地收儲工作進(jìn)行管理。（作者單位為內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市土地儲備中心）