城市土地儲備制度運行模式探究

一、城市土地儲備制度產生的背景

我國城市土地歸國家所有，通過實行土地有償有期使用，行成土地市場。在這種土地制度框架下，國家是唯一的土地所有者，國有土地使用權出讓和出租行成壟斷性的城市土地一級市場。從國家取得的合法土地使用權在合同規定范圍內可以進入市場流通，進行轉讓和轉租，行成競爭性的土地二級市場。

但是，由于過去長期實行土地無償、無期限劃撥使用制度，大量城市存量土地的產權不明晰，管理制度不完善，城市政府一直未能實現城市土地一級市場的壟斷供應，出現了一個巨大的灰色土地市場，許多單位和企業繞開政府私自進行土地出租和轉讓，既造成了國有資產的流失，又導致市場價格信號失真，炒賣地皮的現象時有發生，擾亂了房產市場秩序，給城市規劃和城市管理也造成很大困難。如何規范和有效管理土地市場就成了政府迫切需要解決的一個問題。在這種背景下，城市土地儲備制度作為一種制度創新應運而生。

二、城市土地儲備制度的運行模式

城市土地儲備制度，是指城市土地儲備中心通過征用、收購、置換、轉制、收回等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由土地儲備中心組織進行職工和居民的安置、房屋拆遷、土地平整等一系列土地整理工作后，將土地儲備起來，再根據城市規劃和城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。其主要目標是通過政府壟斷土地一級市場供應，增強政府對土地市場的調控能力，防止土地收益流失，規范市場秩序。

城市土地儲備制度的主要運作程序包括四個階段：收購——整理——儲備——供應。土地收購是指土地儲備機構根據政府授權和土地儲備計劃，收回或收購市區范圍的國有土地使用權、收購農村集體土地使用權并進行儲備的行為。城市土地整理也稱為舊城區綜合改造，指根據城市總體規劃、土地利用總體規劃和經濟發展的客觀需要，對收購得到的土地通過行政、經濟、技術、和法律的方法有計劃地進行舊城區綜合改造和房屋拆遷改造、土地平整歸并、進行基礎設施建設等。土地儲備指土地儲備中心將已經完成土地整理和基礎設施建設的“熟地”，儲備起來，平等供應。土地供應指對納入政府土地儲備體系的土地，根據客觀需要和土地供應計劃，向市場供應土地的行為。

三、城市土地儲備制度運行中存在的問題

根據我國目前的情況可以看出，通常在對土地儲備進行管理的時候，都將土地儲備的機構作為其管理中心，將土地儲備交給相關管理部門來進行管理的機構，從而更好的促進政府和土地儲備機構之間的關系。但是在通常的運行過程中，相關部門在對城市土地進行發展過程中需要有相關政府的支持，從而能更好的促進土地的儲備管理工作；另外，需要和相關企業進行合作，共同來對土地進行經營。

如今地產行業已經得到了很好的發展效果，對于土地的出讓，在很大程度上都決定著整個土地的儲備作用。在對土地進行回收和征購的過程中，難免會對周圍建筑等造成一定的影響，這就需要對其做出一定的補償。但是由于這些補償通常都較小，難以滿足農村農民的需求，從而就會加大城鄉之間的差距。

四、城市土地儲備制度的完善

首先要制定相關的法律。為了能讓土地儲備管理能更好的實施，需要相關經營單位必須要嚴格按照當地的法律法規來進行實施。在相關的法律中需要將土地儲備中的職能、運作方式、作用、構架等進行嚴格的標準，從而更好的緩解各部門之間的矛盾。

其次要建立資金支持體系。在對土地進行儲備制度中，可以針對土地儲備建立一定的資金體系，這可以很大程度上提高資金支持體系。

最后要合理分配土地收益以及土地投入補償。在對土地儲備管理中，需要使用科學的方式將土地的收益進行合理的分配，同時也要采用合理的方式來對土地進行標準的補償，從而促進土地的征收和回收工作，更好的為土地儲備收益進行增加。

五、結語

城市土地儲備制度的建立是城市土地市場運作模式的重大改革。隨著我國綜合國力的不斷壯大，城市土地儲備制度在實施過程中取得了一定的制度績效，但是其中也存在著許多的問題，為了能讓我國土地儲備管理能有更好的成效，需要相關人士加大對土地儲備的管理，對其中的問題進行積極的探討和解決，從而促進我國快速發展。（作者單位為內蒙古自治區包頭市土地儲備中心）