房地產(chǎn)企業(yè)融資的風(fēng)險分析及規(guī)避策略

融資風(fēng)險是企業(yè)進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，所導(dǎo)致到期不能還本付息，而被迫破產(chǎn)清算的風(fēng)險。任何企業(yè)只要正常經(jīng)營，就必然有自然性負(fù)債供企業(yè)支配，所以融資風(fēng)險對企業(yè)來講不可避免，房地產(chǎn)企業(yè)作為高資本占用企業(yè)，這種融資風(fēng)險顯得尤為突出。在房地產(chǎn)企業(yè)的融資過程中，由于受到諸多因素以及自身特性的影響，融資過程中的風(fēng)險問題較為嚴(yán)重，必須要采取合理有效的方式及時解決融資風(fēng)險問題，從而制定有效的風(fēng)險規(guī)避策略。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險產(chǎn)生的原因

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分.為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的資金保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題歸納起來主要有以下幾方面：

（一）融資結(jié)構(gòu)過于單一

從房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性上來看，該產(chǎn)業(yè)的資金回籠速度較慢，多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)的過程中無法實(shí)現(xiàn)自給自足。因此，獲取商業(yè)銀行的貸款，便成為了我國房地產(chǎn)投資過程中主要的資金投入方式之一，使用其他融資的手段來進(jìn)行資金籌備的企業(yè)很少。如此一來，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，融資渠道通常是置于銀行之上，如果企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了問題，將會對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造成較為嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。從另一個角度來看，由于銀行貸款在房地產(chǎn)開發(fā)中的地位特殊且重要，在使用這種籌資方式來從事房地產(chǎn)開發(fā)時，商業(yè)銀行必須要承擔(dān)企業(yè)從事房地產(chǎn)投資所帶來的風(fēng)險。

（二）相關(guān)政策的影響

在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展欣欣向榮的今天，我們必須要看到，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)對銀行信用貸款的依賴程度較為嚴(yán)重人。然而，卻在不斷的從事信貸的過程中，為企業(yè)未來融資資源的選用提供了有利的條件，并由此對住戶來購房是的信貸條件作出了明確的規(guī)定。從這些行為的實(shí)際變現(xiàn)來看，都會對住戶的購房信貸條件產(chǎn)生影響，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際融資效果造成了間接性的影響。

（三）房產(chǎn)金融體系過于單一

我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于房地產(chǎn)體系在結(jié)構(gòu)方面過于單一，并沒有通過實(shí)際的工作總結(jié)出一套具體可行的房地產(chǎn)金融體系。尤其是在我國的一些專業(yè)化的房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)以及貸款抵押工作中，缺位情況十分嚴(yán)重。除此之外，由于我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系在發(fā)展的過程中并沒有實(shí)現(xiàn)多元化以及規(guī)模化的發(fā)展結(jié)構(gòu)模式。所以，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)金融體系出現(xiàn)了較為單一的情況。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資中的風(fēng)險規(guī)避策略

（一）在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程中，務(wù)必要將重點(diǎn)著眼于貫徹、實(shí)施投資政策等方面，并以此為依據(jù)，對自身實(shí)施的項(xiàng)目，進(jìn)行準(zhǔn)確的分析與研究，從而判斷其是否可行。與此同時，從企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)角度考慮，可以根據(jù)企業(yè)目前的投資項(xiàng)目以及相關(guān)的投資質(zhì)量、方式的基本規(guī)范，依照具體的計劃來進(jìn)行，并在行動前，將房地產(chǎn)企業(yè)整體財務(wù)狀況進(jìn)行統(tǒng)計，以此為依據(jù)擬定相應(yīng)的評估計劃，制定統(tǒng)籌規(guī)劃，從而將資金的使用情況進(jìn)行合理的安排。此外，在選擇融資政策的過程中，必須確保該政策能夠與投資項(xiàng)目、融資項(xiàng)目等相匹配，改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的散漫現(xiàn)象，將其融資規(guī)劃工作融入一個較為正式的管理范圍之內(nèi)，從而有效的促進(jìn)融資政策在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，更好的貫徹于執(zhí)行。

（二）開展多元化直接融資

在現(xiàn)代化市場的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)現(xiàn)有效的降低融資風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資，必須要改變傳統(tǒng)的、較為單一的融資結(jié)構(gòu)，開拓多元化的直接融資渠道，建立合理的規(guī)避策略。具體如下：

首先，要對當(dāng)前的融資政策進(jìn)行大幅度的調(diào)整，開拓融資通道，從而有效的提高直接融資的比例，分散企業(yè)融資過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險；其次，不斷健全并完善我國目前的房地產(chǎn)債券市場。從目前來看，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)債券市場不夠完善的主要原因有兩個，其一是由于國家缺乏對房地產(chǎn)債券市場的有效重視，其二是政府相關(guān)部門對其限制條件過高，長期債券的發(fā)行額度過小。因此，在未來的發(fā)展過程中，政府部門應(yīng)該適當(dāng)?shù)慕档推湎拗茥l件，增強(qiáng)對債券市場的重視程度。

其次，企業(yè)在抵押貸款的過程中，要注意對實(shí)際的把握。從我國目前的情況來看，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)管理制度，在進(jìn)行創(chuàng)新與改造后，逐漸體現(xiàn)出了其管理方面存在的優(yōu)勢，并對房地產(chǎn)企業(yè)中各項(xiàng)資源進(jìn)行合理的配置與組合。

最后，隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大，各類的投資基金也不斷涌現(xiàn)出來。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展，提高我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量，應(yīng)該對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的投資基金項(xiàng)目進(jìn)行大范圍的宣傳與推廣，使其在推廣與宣傳的過程中，逐漸形成一種多贏的融資渠道。

（三）開發(fā)多元化組合的融資模式

從我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢來看，資金回籠慢、風(fēng)險大、需要資金總量較高是其主要特點(diǎn)。也正是由于這些特點(diǎn)的存在，使得房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，對金融的依賴過于嚴(yán)重。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是依靠銀行信貸。但是，由于銀行信貸資金面臨著逐漸收緊的情況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中，要更加重視自身特點(diǎn)的發(fā)揮，通過不斷探索與創(chuàng)新等手段，獲取更多全新的融資渠道，為企業(yè)的融資提供更多的方法，也在一定程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的資金壓力以及對銀行融資的依賴程度，最終使房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險得到有效的降低。在開發(fā)多元化組合的融資模式過程中，務(wù)必要對企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)真的考量，并在實(shí)際的使用前，對該融資模式進(jìn)行科學(xué)有效的測試評估，確保其有效性與穩(wěn)定性。

（四）培養(yǎng)房地產(chǎn)融資專業(yè)人才

房地產(chǎn)企業(yè)要想擴(kuò)大融資渠道，提高融資能力，必須具有一批高素質(zhì)的精通房地產(chǎn)金融的專業(yè)人才。房地產(chǎn)金融到不但涉及房地產(chǎn)市場，而且還涉及資本市場，比較復(fù)雜。因此企業(yè)要培養(yǎng)一批精通財務(wù)、金融、法律、房地產(chǎn)等方面知識的人才，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能提高融資能力，擴(kuò)大融資來源，同時提高融資效益，避免盲目投資。提高融資效益，避免盲目投資。

（五）利用自有資金融資

房地產(chǎn)企業(yè)可將自有資金、有價票據(jù)、應(yīng)收賬款等通過金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)現(xiàn)來增加資金進(jìn)行自有資金融資，依靠內(nèi)源進(jìn)行融資風(fēng)險較小且成本較低。

（六）進(jìn)行理性融資

值得注意的是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資是要付出融資成本的，一旦違規(guī)將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，所以地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資要保持理性，并遵循合理性、可靠性、經(jīng)濟(jì)效益性、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、融資成本最低化等原則。

（七）提高房地產(chǎn)企業(yè)自身競爭力

房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的競爭力才能在市場中獲得更多的現(xiàn)金流入，而合法經(jīng)營及提高抵御風(fēng)險的能力則是公司發(fā)展的基本前提。

三、結(jié)語

綜上所述，我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，對金融的依賴性國強(qiáng)，導(dǎo)致了其融資的過程中存在著較大的風(fēng)險。為了有效的避免房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中存在的風(fēng)險，在未來的發(fā)展過程中，要積極探索房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，改善房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的較為單一的融資模式，并在企業(yè)未來的發(fā)展過程中，不斷拓寬企業(yè)的融資途徑，擴(kuò)展企業(yè)的融資范圍與組合模式，有效的形成一個風(fēng)險分擔(dān)體系，從而分化企業(yè)融資過程中存在的風(fēng)險。（作者單位為沈陽加州陽光花園房屋開發(fā)有限公司）