商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式

商業(yè)地產(chǎn)就是具有商業(yè)用途的地產(chǎn)，其與居住功能地產(chǎn)存在較大差別，主要用于產(chǎn)品零售、產(chǎn)品批發(fā)、餐飲與娛樂項(xiàng)目等方面，具有獨(dú)特的經(jīng)營模式與功能，是現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托形式。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)自身實(shí)際發(fā)展需求，完善運(yùn)營模式，保證可以提升自身發(fā)展效率，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提升。

一、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的分析

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式主要包括產(chǎn)權(quán)持有、租賃并舉、產(chǎn)權(quán)出售三種，在其實(shí)際發(fā)展中，可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)進(jìn)步。具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

（一）產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的分析

產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式適合在長期經(jīng)營的開發(fā)商或是商業(yè)地產(chǎn)中應(yīng)用，具備雄厚的資金實(shí)力，并且擁有較多高素質(zhì)優(yōu)秀人才。在應(yīng)用產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要具備足夠的生產(chǎn)經(jīng)營能力，保證可以滿足產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的應(yīng)用需求。對于商業(yè)地產(chǎn)劣勢項(xiàng)目而言，需要對其進(jìn)行業(yè)態(tài)定位處理，做好規(guī)劃布局工作，減少存在的各類問題。業(yè)態(tài)定位被分為兩元與三元等格局，對于產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的兩元格局而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以將其設(shè)置為產(chǎn)權(quán)人、出租人與管理人等體系，然后將經(jīng)營者也就是承租人作為核心部分，進(jìn)而提升其運(yùn)營效率與質(zhì)量。對于產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的三元格局而言，就是將房地產(chǎn)開發(fā)商作為產(chǎn)權(quán)人與出租人，然后將商業(yè)地產(chǎn)承包給商業(yè)公司，此時(shí)，商業(yè)公司就是商業(yè)地產(chǎn)的管理者，經(jīng)營者就是商業(yè)地產(chǎn)的承租人。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)營過程中，最為良好的模式為三元格局。雖然目前市場上很多企業(yè)應(yīng)用二元格局，但是，在實(shí)際運(yùn)營期間，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)惡性循環(huán)，也就是在經(jīng)營不善的情況下，商家提出退鋪的請求，在店鋪退回之后，難以再次租賃，導(dǎo)致物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益出現(xiàn)各類損失現(xiàn)象，難以提升物業(yè)的價(jià)值，甚至?xí)绊懮虡I(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。由此可見，只有擁有雄厚的資金實(shí)力，擁有較多的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，積極利用三元格局產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式，逐漸提升自身發(fā)展效率，增強(qiáng)自身的競爭能力，緩解惡性循環(huán)現(xiàn)狀。

（二）租售并舉運(yùn)營模式分析

租售并舉運(yùn)營模式適用于一些盈利周期較短并具備足夠資金實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在應(yīng)用此類模式之前，企業(yè)必須要明確房地產(chǎn)開發(fā)的主要商家，保證可以將主要商家作為核心系統(tǒng)，吸引到更多的小商家投資，在一定程度上，可以達(dá)到集群效應(yīng)。目前，我國部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)商家都是大型的品牌行業(yè)，所以，在實(shí)際發(fā)展的過程中，商業(yè)地產(chǎn)需要制定完善的目標(biāo)商家選擇方案，保證可以促進(jìn)自身日后的穩(wěn)定經(jīng)營與長遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中，租售并舉的運(yùn)營方式具有一定的保障作用，除了可以提升商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營效率之外，還能減少一些不必要的風(fēng)險(xiǎn)問題，增強(qiáng)其發(fā)展效果。對于商業(yè)地產(chǎn)租售并舉運(yùn)營模式而言，企業(yè)必須要全面分析市場前景，明確自身與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在市場中的地位，保證可以利用完善的措施提升商業(yè)地產(chǎn)人氣，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商可以簽訂合同，以訂單的方式促進(jìn)雙方優(yōu)勢的互補(bǔ)，加快物業(yè)的升值速度，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商的綜合效益，達(dá)到互贏互利的目的。

（三）產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式

產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式，適用于在短時(shí)間之內(nèi)要求有一定經(jīng)濟(jì)回報(bào)的企業(yè)，并且開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為薄弱，缺乏高素質(zhì)專業(yè)人才隊(duì)伍的開發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在應(yīng)用產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式的時(shí)候，會(huì)根據(jù)自身的實(shí)際情況，科學(xué)選擇整體或是小單元出售方式，保證可以提升自身經(jīng)濟(jì)效益，減少運(yùn)營模式中的各類問題。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)期間，相關(guān)企業(yè)會(huì)利用小單元出售形式開展相關(guān)工作，可以快速的回籠資金，并且促進(jìn)資金的開發(fā)，但是，此類方式也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的長期資金回報(bào)難以提升，無法達(dá)到預(yù)期的管理目的。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式的應(yīng)用，可以應(yīng)用四元格局，也就是開發(fā)商是主要的出售方，業(yè)主是購買人，商業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)是管理機(jī)構(gòu)，租賃的相關(guān)企業(yè)或是個(gè)人是經(jīng)營者、承租者，但是，此類單元出售方式的應(yīng)用，可能會(huì)省略一些商業(yè)管理公司，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理主體缺失，難以提升其管理工作效率與質(zhì)量，無法提升商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營品質(zhì)，甚至?xí)媾R較為嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)問題，難以提升商業(yè)地產(chǎn)公司的發(fā)展效率。同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)展期間，會(huì)出現(xiàn)一些無法解決的問題，影響著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，因此，相關(guān)管理部門必須要科學(xué)選擇運(yùn)營模式，逐漸提升運(yùn)營模式的有效性，達(dá)到預(yù)期的管理目的。

二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營模式的對比分析

在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營的過程中，運(yùn)營模式之間的對比也存在較大的差距，在實(shí)際對比的過程中可以發(fā)現(xiàn)，每一種運(yùn)營模式都存在著優(yōu)勢與劣勢之分，相關(guān)人員必須要予以高度重視，保證可以達(dá)到預(yù)期的管理目的。具體表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

（一）產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的優(yōu)勢與劣勢分析

在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營期間，產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式具有一定的優(yōu)勢，但是，在實(shí)際運(yùn)營期間，還存在較大程度的劣勢。例如：某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)際運(yùn)營過程中，應(yīng)用的是產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，并且擁有高素質(zhì)人才隊(duì)伍，可以在長期運(yùn)營的情況下，逐漸提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)自身的運(yùn)營效果。該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在應(yīng)用產(chǎn)權(quán)持有運(yùn)營模式的時(shí)候，可以有效提升經(jīng)營與管理效率，在對經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行定位處理的情況下，統(tǒng)一開展管理工作，提升了商業(yè)業(yè)態(tài)的控制效率與業(yè)態(tài)檔次，并且可以全面控制商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，其物業(yè)的租金會(huì)逐漸增加，并且經(jīng)濟(jì)效益較高，在2016年的時(shí)候，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將物業(yè)抵押融資，在2017年年初的時(shí)候，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商利用物業(yè)抵押融資的方式，提升了30%的經(jīng)濟(jì)效益，有效增強(qiáng)自身的競爭能力。但是，由于專業(yè)商業(yè)運(yùn)營公司具有一定的談判實(shí)力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商得到的租金沒有運(yùn)營商的經(jīng)營回報(bào)多，因此，在短時(shí)間之內(nèi)，無法大幅度提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)持有的經(jīng)營模式初期投資數(shù)量較大，對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力較為嚴(yán)重，很容易影響整個(gè)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致出現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)的經(jīng)濟(jì)問題。

（二）租售并舉經(jīng)營模式的優(yōu)勢與劣勢分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在應(yīng)用租售并舉經(jīng)營模式的過程中，雖然具有一定的優(yōu)勢，但是，還是存在較多不足之處，無法提升其工作效率，因此，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)部門必須要科學(xué)應(yīng)用租售并舉的經(jīng)營模式，保證可以達(dá)到預(yù)期的管理目的。例如：某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在應(yīng)用租售并舉經(jīng)營模式的時(shí)候，可以對各類工作進(jìn)行業(yè)態(tài)控制，科學(xué)區(qū)分大租戶與小業(yè)主之間的關(guān)系，建設(shè)獨(dú)立的營銷結(jié)構(gòu)，保證每個(gè)項(xiàng)目都能更好的維持，并且得到長時(shí)間的收益，對于出售部分而言，開發(fā)商可以將經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)的時(shí)間縮短，在2015年的時(shí)候，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將30%的地產(chǎn)出租，在2017年年初，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提升了45%效益，可以有效增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭能力。同時(shí)，主力店可以有效提升物業(yè)的價(jià)值，加快物業(yè)的增值速度，促進(jìn)其快速發(fā)展。但是，該企業(yè)在應(yīng)用租售并舉運(yùn)營模式的時(shí)候，對于主力店的招商能力要求較為嚴(yán)格，在短時(shí)間之內(nèi)，不能快速找到主力店，并且主要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)時(shí)間較長，在初期運(yùn)行期間，企業(yè)需要投入大量的運(yùn)行資金，確保可以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長遠(yuǎn)運(yùn)行，導(dǎo)致企業(yè)在投資初期受到經(jīng)濟(jì)壓力的影響，無法提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與競爭能力，甚至?xí)绊懫溟L遠(yuǎn)進(jìn)步。

（三）產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式的優(yōu)勢與劣勢分析

產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式在實(shí)際應(yīng)用期間，具有一定的優(yōu)勢，但是，對于長期發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，還是具有一定的劣勢問題，難以促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長遠(yuǎn)進(jìn)步。例如：某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)際發(fā)展過程中，于2016年5月份應(yīng)用了產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式，在2017年1月份的時(shí)候就得到了部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)效益，但是對于整體出售而言，由于出售的周期很長，并且整體購買的客戶少，因此，無法提升整體收入經(jīng)濟(jì)效益。在后期實(shí)際規(guī)劃期間，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，導(dǎo)致小業(yè)主經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)提升，出現(xiàn)了地產(chǎn)增值效益的損失，在某些程度上，無法享受地產(chǎn)增值所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，難以有效提升其長期的經(jīng)濟(jì)效益。

三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商場促銷模式分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際發(fā)展的過程中，相關(guān)管理人員必須要科學(xué)應(yīng)用商場促銷模式，保證可以發(fā)揮運(yùn)營模式的有效性，增強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展效果，提升其經(jīng)濟(jì)效益，提高其核心競爭能力。具體措施包括以下幾點(diǎn)：

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以利用優(yōu)惠形式吸引顧客到商場中購物，像是購物卡或是在重大節(jié)日中發(fā)放打折卡等，在吸引大批量顧客的情況下，就可以提升商家的經(jīng)濟(jì)效益，使得商業(yè)地產(chǎn)的銷售效率逐漸提升，增強(qiáng)其工作效果。

（二）對于商業(yè)地產(chǎn)中的餐飲行業(yè)而言，可以利用滿額贈(zèng)送與抽獎(jiǎng)等方式吸引顧客，或是利用DIY有獎(jiǎng)活動(dòng)邀請消費(fèi)者參與各類購物活動(dòng)中，保證可以提升器工作質(zhì)量。同時(shí)，也可以利用滿額免費(fèi)停車等方式，吸引更多的顧客，保證商業(yè)地產(chǎn)中消費(fèi)者數(shù)量逐漸增多，在增強(qiáng)商家經(jīng)濟(jì)效益與競爭能力的情況下，提升自身的經(jīng)濟(jì)效益，減少店鋪收回的次數(shù)，逐漸優(yōu)化其發(fā)展體系。

（三）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以開展購物金券發(fā)放活動(dòng)，一方面，開發(fā)商可以給予一部分的資金支持，另一方面，商家可以給予一部分的資金支持，這樣，就可以保證消費(fèi)者的利益、商家的利益與開發(fā)商的利益，吸引更多的客戶群，提升商圈的經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)其發(fā)展效果。

（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要與銀行合作，在消費(fèi)者利用某銀行卡或是信用卡刷單的時(shí)候，就可以給予一定的福利，一方面，可以為消費(fèi)者提供滿額返現(xiàn)服務(wù)，使得消費(fèi)者可以獲得愉快的購物體驗(yàn)，另一方面，可以為消費(fèi)者提供積分服務(wù)，在消費(fèi)者積分在某個(gè)點(diǎn)的時(shí)候，就可以予以一定的獎(jiǎng)勵(lì)。

（五）開發(fā)商與商家可以與商場內(nèi)的品牌店合作，定期或是不定期的開展品牌折扣服務(wù)，在可以提升商家經(jīng)濟(jì)效益的情況下，增強(qiáng)消費(fèi)者對于商家或是開發(fā)商的認(rèn)同度，為開發(fā)商建設(shè)良好的形象，除了可以提升開發(fā)商地產(chǎn)銷售效率之外，還能增強(qiáng)開發(fā)商的信譽(yù)程度，促進(jìn)開發(fā)商的長遠(yuǎn)進(jìn)步。

（六）開發(fā)商可以開展定期或是不定期的展會(huì)活動(dòng)，像是氣球王國等，保證可以吸引到更多的消費(fèi)者，提升商家的消費(fèi)者人數(shù)，保證商家可以在短時(shí)間之內(nèi)提升經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)商家的競爭能力，同時(shí)，也可以優(yōu)化商家的發(fā)展體系，使上級(jí)可以更好的支持商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的工作，增強(qiáng)其工作效果。

（七）開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)出售的過程中，可以為購買者或是企業(yè)提供一定的福利待遇，或是與銀行相互合作，在購買者融資方面，銀行給予一定的支持，保證可以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)出售運(yùn)營模式的應(yīng)用效果，達(dá)到預(yù)期的管理目的。

四、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際發(fā)展的過程中，必須要正確選擇運(yùn)營模式，保證可以發(fā)揮運(yùn)營模式的應(yīng)用作用，同時(shí)，還要逐漸創(chuàng)新地產(chǎn)運(yùn)營方式，建設(shè)高素質(zhì)人才隊(duì)伍，提升融資工作效率與質(zhì)量，保證可以促進(jìn)其長遠(yuǎn)進(jìn)步。（作者單位為逸鼎（杭州）投資管理有限公司）