我國商業銀行個人住房貸款現狀及購房人風險分析

近年來，我國房地產市場火爆，一直走高的房價使不少消費者將目光轉向了商業銀行的個人住房貸款，但由于貸款條件相對嚴格、貸款流程較為繁瑣，使眾多消費者放棄了購房的想法，這也導致了住房市場庫存的進一步增大，加劇了房地產市場泡沫。本文將從商業銀行個人住房貸款的基本概念入手，簡單介紹相關知識，并分析購房借款人可能存在的風險以及對銀行構成的潛在威脅。

一、個人住房貸款概況

（一）個人住房貸款的概念

個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款業務是商業銀行的主要資產業務之一，是指商業銀行向借款人開放的，用于借款人購買首次交易的住房（即房地產開發商或其他合格開發主體開發建設后銷售給個人的住房）的貸款。

（二）個人住房貸款的種類

個人住房貸款用于支持個人在中國大陸境內城鎮購買、建造、大修住房。 具有完全民事行為能力的中國公民，在中國大陸有居留權的具有完全民事行為能力的港澳臺自然人，在中國大陸境內有居留權的具有完全民事行為能力的外國人。

目前，個人住房貸款主要有以下三種形式：

1.個人住房委托貸款，一般稱為公積金貸款，指銀行根據住房公積金相關管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定要求向購買普通住房的個人發放的貸款。

2.個人住房自營貸款，也稱商業性個人住房貸款，是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。不同銀行的貸款名稱也各不相同，中國建設銀行稱為個人住房貸款，中國工商銀行和中國農業銀行則稱為個人住房擔保貸款。

3.個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和個人住房自營貸款的組合。除此以外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。

（三）個人住房貸款的特點

主要表現為五大特征：

1.對象特殊，強調必須是具有完全民事行為能力的自然人。

2.用途單一，只能用于支付其所購住房的房款。

3.償還期限較長，一般是五年至三十年為主。

4.償還方式特異，一般是按月歸還貸款本息。

5.屬于消費類和零售類貸款，其目的是滿足居民的居住、投資的需要。

（四）借款人必須同時具備下列條件

1.有合法的身份。

2.有穩定的經濟收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

3.有合法有效的購買、建造、大修住房的合同、協議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。

4.有所購住房全部價款30%以上的自籌資金（對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的， 自籌資金比例為20%），并保證用于支付所購住房的首付款。

5.有貸款行認可的資產進行抵押或質押，或（和）有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人作為保證人。

6.貸款銀行規定的其他條件。

二、個人住房貸款主體的風險

（一）借款人的信用風險

依據《新資本協議》，信用風險定義為因借款人違約或信用質量下降而對商業銀行所造成的風險。借款人違約的原因主要是借款人的還款能力受主觀和客觀因素的影響，也就是說信用風險主要取決于借款者的還款能力和借款人的還款意愿兩個方面。

1.還款能力風險，結果即是“被迫違約”。這一風險由借款人的客觀因素決定，難以克服。被迫違約是指借款人由于某種客觀原因造成支付能力不足，無法如期償還抵押貸款的月還貸額而造成的違約行為。

（1）對于借款人而言，當其收入水平惡化或者家庭支出結構發生意想不到的重大變化或者客觀因素造成借款人償債壓力增大而導致其償債能力不足時，如失業、疾病等均會發生被迫違約。

（2）由于自然災害、社會動亂等不可抗力造成借款人無法按期還款的行為也可歸于被迫違約。

（3）部分客戶信用觀念不強，這種情況在年齡比較大的客戶中比較常見。這類客戶雖然收入足夠，但卻經常因為其他事情忘記按時還款，以為推遲幾天影響不大，卻不知自己已經構成了違約，征信系統上已經記錄了不良信用。

（4）除了以上分析到的主要影響因素外，還有其他一些因素如：客戶年齡，最高學歷，家庭人口，是否本地人，房屋單價，面積，還款方式等也對客戶的違約情況有影響。

2.還款意愿風險，后果是“理性違約”。 這一風險是由借款人的主觀因素決定的，因此這是一個很難度量的指標。

在房價上漲的時候，投機者可以獲得高額的投資收益，在房價下降的時候抵押物住房因各種原因導致其市場價值下跌時，借款人就可能選擇“理性違約”，故意違約以減省損失，損失卻由銀行承擔。這樣的行為不但增大了銀行的風險，而且助推了房價，更加破壞了市場。

（二）借款人的道德風險

1.借款人辦理貸款業務后，故意不還貸，給銀行造成壞賬。

2.借款人自己有資金需要，為了獲得貸款，借款人利用銀行的信息不完全性，故意捏造虛假的身份證明，收入證明，健康證明以騙取銀行的住房貸款挪作他用。

3.借款人與開發商勾結，將自己的個人信息提供給開發商，以幫助開發商獲取資金，并由開發商幫助償還月供。

三、結語

對于現今的房地產市場以及商業銀行的個人住房貸款業務，各個主體要盡快加強消費者與市場之間的信息傳導機制，提升個人住房貸款的風險預防措施，推進我國房地產市場的合理健康穩健發展。（作者單位為山西財經大學）