酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理

酒店在發(fā)展的過程中，可以一定程度上推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的進(jìn)步，而旅游業(yè)的發(fā)展又可以為酒店提供大量的游客，為其創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益奠定良好的基礎(chǔ)。正是由于這一特點(diǎn)，導(dǎo)致酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中形成了自身與眾不同的特點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)。新時(shí)期，在積極推動(dòng)我國酒店業(yè)以及旅游業(yè)的全面發(fā)展過程中，積極加強(qiáng)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)管理研究勢在必行。

一、酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資特點(diǎn)

（一）敏感度較強(qiáng)

酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)以及后期運(yùn)行中，會(huì)受到來自內(nèi)部和外界多種因素的影響，部分影響因素是客觀存在、不可避免的。例如，天氣條件、地質(zhì)災(zāi)害、交通能力等各種外界條件是無法進(jìn)行有效的預(yù)測的，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資人員也無法有針對(duì)性的提前采取相應(yīng)的調(diào)控措施，因此導(dǎo)致在投資過程中需要面對(duì)一系列風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，這部分風(fēng)險(xiǎn)因素具有較強(qiáng)的不可抗力的特點(diǎn)，這就要求相關(guān)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資人員在日常工作中提升自身敏感度，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面的分析和綜合判斷，才能夠更加高效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升風(fēng)險(xiǎn)管理的針對(duì)性和科學(xué)性。

（二）受季節(jié)性因素影響

季節(jié)因素對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的影響是不容忽視的，通常情況下，人們會(huì)選擇舒適的溫度環(huán)境出行，在這一季節(jié)條件下，酒店的收益將會(huì)增加，酒店經(jīng)濟(jì)效益提升，證明酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性，反之，在寒冷的季節(jié)里，人們通常會(huì)避免出行，此時(shí)酒店運(yùn)行過程中的客源就會(huì)明顯減少，經(jīng)濟(jì)效益會(huì)嚴(yán)重降低，然而大規(guī)模酒店在每日的運(yùn)行過程中都會(huì)產(chǎn)生一定成本，這樣一來，入不敷出的問題就會(huì)越來越嚴(yán)重。由此可見，投資者必須對(duì)季節(jié)因素進(jìn)行充分的考慮，只有在此基礎(chǔ)上進(jìn)行酒店地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，才能夠?qū)⑼顿Y的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）酒店地產(chǎn)投資依托于不同環(huán)境

周邊環(huán)境對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有一定影響，因?yàn)榫频暝谶\(yùn)行的過程中，是否能夠?yàn)橄M(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)，同酒店周邊的環(huán)境具有緊密的聯(lián)系，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及綠化環(huán)境水平，都對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有直接影響。

一方面，在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，當(dāng)?shù)氐目驮词袌鲆约奥糜螛I(yè)的資源市場都對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有直接影響；另一方面，在社會(huì)發(fā)展環(huán)境方面，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情、經(jīng)濟(jì)政策以及文化建設(shè)等都對(duì)酒店的客源會(huì)產(chǎn)生一定程度上的影響；最后，自然環(huán)境以及資源也是酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的一個(gè)重要風(fēng)險(xiǎn)因素，它將對(duì)酒店的具體選址產(chǎn)生影響，因此關(guān)系到酒店以后經(jīng)營過程中能夠創(chuàng)造出來的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）投資成本高且回收期長

事實(shí)上，酒店建設(shè)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、旅游業(yè)建設(shè)水平等都對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的規(guī)模具有直接影響，也決定了酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中的成本，通常情況下，酒店建設(shè)過程中，前期投入都是相對(duì)較高的，尤其是星級(jí)酒店，其運(yùn)行過程中，服務(wù)質(zhì)量是以國際標(biāo)準(zhǔn)來制定的。要想確保酒店在后期的經(jīng)營過程中，能夠長時(shí)間的同當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展與旅游業(yè)的進(jìn)步相適應(yīng)，就必須加大前期投入，提升酒店規(guī)模以及建設(shè)水平，而這一過程中，投資者就必須承擔(dān)大量的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榇祟愋途频暝诮ㄔO(shè)的過程中，耗時(shí)長，成本回收慢，而投資者還必須對(duì)酒店后期運(yùn)行過程中將面對(duì)的客流量以及服務(wù)等級(jí)等多種因素進(jìn)行全面綜合考慮。

二、酒店地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

1.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。國家近期發(fā)展過程中的整體經(jīng)濟(jì)水平以及人們的人均生活水平都對(duì)酒店運(yùn)行過程中的經(jīng)濟(jì)效益具有直接影響，也因此成為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中的重要環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素之一。投資人員必須對(duì)以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面思考，并有針對(duì)性的確定酒店建成以后的經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)以及消費(fèi)層次，而這也將對(duì)酒店的經(jīng)濟(jì)效益造成直接影響。而當(dāng)?shù)氐目土髁恳矔?huì)對(duì)酒店的經(jīng)濟(jì)效益、未來發(fā)展規(guī)劃以及經(jīng)營狀況等造成直接影響。因此，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的控制成為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資者工作中的一大重點(diǎn)。

2.自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。酒店地產(chǎn)項(xiàng)目所致位置的旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、當(dāng)?shù)乜土髁康榷紝?duì)酒店后期的運(yùn)行以及所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益具有緊密的聯(lián)系，而酒店所在當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境成為酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素。如果酒店所在地為游覽觀光型景區(qū)，或者是人們度假療養(yǎng)的圣地，那么當(dāng)?shù)乇囟〒碛袃?yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，這就將一定程度上減少酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）項(xiàng)目實(shí)施中的核心風(fēng)險(xiǎn)

1.整體規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。酒店建設(shè)當(dāng)?shù)氐目土髁吭截S富、自然景觀越好，越能夠吸引大量的客流量，這就將給酒店的后期經(jīng)營以及管理工作提供便利。但是，在對(duì)酒店進(jìn)行投資和建設(shè)的過程中，投資者必須首先展開全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)酒店建成以及運(yùn)營過程中將面臨的市場競爭力進(jìn)行全面的掌握，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性是酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

2.經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)的質(zhì)量同當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、自然地理等因素具有緊密的聯(lián)系，也對(duì)酒店后期經(jīng)營過程中所能創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益具有緊密的聯(lián)系。所以，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資者在日常工作中必須全面、科學(xué)分析當(dāng)?shù)氐氖袌鼋?jīng)濟(jì)狀況，全面掌握消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)消防能力，并有針對(duì)性的對(duì)酒店運(yùn)營管理措施和方案做出調(diào)整，才能夠確保酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資可以獲得預(yù)期的收入。

（三）開發(fā)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

同其他投資建設(shè)項(xiàng)目相比，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有一定獨(dú)特性，這也就導(dǎo)致較大的風(fēng)險(xiǎn)將產(chǎn)生于酒店地產(chǎn)的運(yùn)營中：首先，不同的承載功能。在對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資的過程中，首先其必須可以滿足客戶的居住需求，同時(shí)還必須同時(shí)具有一定娛樂和休閑的功能；其次，不同的消費(fèi)需求。酒店地產(chǎn)項(xiàng)目在后期運(yùn)行過程中，需要面對(duì)需求不同的客戶，在這一過程中，其將產(chǎn)生相對(duì)較大的消費(fèi)彈性；再次，不同的設(shè)計(jì)、策劃。同普通地產(chǎn)投資項(xiàng)目相比，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過程中，必須體現(xiàn)出先進(jìn)的建設(shè)理念和設(shè)計(jì)，只有這樣，才能夠給予顧客更加優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)，將酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資的價(jià)值充分發(fā)揮出來。

三、針對(duì)酒店投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的建議與對(duì)策

（一）樹立正確的投資觀念

無論是進(jìn)行其他建設(shè)項(xiàng)目的投資還是酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資，投資風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，而正比例關(guān)系存在于與風(fēng)險(xiǎn)值之間，因此，在實(shí)際展開投資活動(dòng)的過程中，樹立正確的投資觀念至關(guān)重要。通過正確的投資觀念，投資者可以對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的把握，并在獲取大量參數(shù)的基礎(chǔ)上展開深入分析，加大對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)因素的把控力度，從而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的規(guī)律進(jìn)行分析，最終通過制定合理的風(fēng)險(xiǎn)管理決策，提升規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。

同時(shí)，還必須提升風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的合理性，這就要求投資者首先應(yīng)對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中即將面臨的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的把握，并有針對(duì)性的制定風(fēng)險(xiǎn)管理策略，更重要的是，應(yīng)對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理策略的合理性展開有效評(píng)估，努力提升自身風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的能力，為風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開展提供依據(jù)。

（二）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.提升酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的規(guī)范化。從源頭上對(duì)酒店地產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)管理，即在招投標(biāo)過程中，確保建設(shè)單位能夠進(jìn)行公平的競爭，在綜合考慮清單報(bào)價(jià)、工期以及施工技術(shù)等多種因素的基礎(chǔ)上，選擇最佳投標(biāo)單位，為提升酒店投資項(xiàng)目的建設(shè)效率、降低成本奠定良好的基礎(chǔ)。在這一過程中，酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)將被降到最低。同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)對(duì)監(jiān)理單位以及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行科學(xué)的選擇，確保其在酒店地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)過程中，能夠充分發(fā)揮自身的監(jiān)督職能，確保每一個(gè)建設(shè)細(xì)節(jié)質(zhì)量都能夠得到有效的控制，通過合理的進(jìn)度管理、成本控制以及合同管理等，將酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

2.構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在將酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制的過程中，投資者應(yīng)全面思考可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)因素將導(dǎo)致的嚴(yán)重后果進(jìn)行明確，并在此基礎(chǔ)上，有針對(duì)性的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理控制體系進(jìn)行建立和完善。在對(duì)這一控制體系進(jìn)行應(yīng)用的過程中，投資者對(duì)酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制能力將有效提升。同時(shí)，健全的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，可以促使酒店地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理等的所有工作人員提升風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，并從多個(gè)角度出發(fā)，加大風(fēng)險(xiǎn)控制力度，為高效規(guī)避酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)奠定良好的基礎(chǔ)。

（三）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資建成以后，在實(shí)際經(jīng)營的過程中，要想增加經(jīng)濟(jì)收入，就必須同當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)行緊密的結(jié)合，有針對(duì)性的制定經(jīng)營策略，同時(shí)，通過高薪聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營管理人才，才能夠不斷提升酒店地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行過程中服務(wù)水平，不斷創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)收入，從而高效規(guī)避運(yùn)行過程中的市場經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

2.選擇優(yōu)質(zhì)管理策略。酒店經(jīng)營過程中，要想能夠創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，就就必須科學(xué)的規(guī)劃營銷策略，綜合應(yīng)用多種政策和途徑，同當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)進(jìn)行簽約，不斷提升酒店的運(yùn)行業(yè)績，通過靈活的營銷手段，增加經(jīng)濟(jì)收入。在同當(dāng)?shù)芈糜喂竞炗喓献鲄f(xié)議的過程中，還應(yīng)當(dāng)有針對(duì)性的開發(fā)多種產(chǎn)品和消費(fèi)資源，如貴賓卡以及異業(yè)聯(lián)名卡等，加大對(duì)消費(fèi)資源的挖掘力度。

3.在規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的過程中，必須綜合應(yīng)用多種經(jīng)營方式。即酒店在實(shí)際運(yùn)行的過程中，應(yīng)同當(dāng)?shù)卣M(jìn)行緊密的合作，努力獲取相應(yīng)的經(jīng)營權(quán)和更多的經(jīng)營資源，在增加酒店運(yùn)行收入的過程中，可以通過商品租賃、物業(yè)費(fèi)等方式來實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)語

綜上所述，近年來，人們生活質(zhì)量有所提升，外出旅行成為人們重要的休閑娛樂和放松的方式之一，而在居住方面，也通常會(huì)選擇酒店，在這種情況下，我國各地區(qū)的酒店地產(chǎn)項(xiàng)目投資增加，值得注意的是，在這一過程中投資者需要面對(duì)一系列投資風(fēng)險(xiǎn)，投資人必須對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的掌握，并有針對(duì)性的采取相應(yīng)的措施提升自身規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)的能力，才能夠在酒店地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中獲取預(yù)期的收入。（作者單位為廣東茂名市華海酒店有限公司）