房地產板塊投資新風口：租售同權

深滬股票市場新年伊始的第一周，租售同權概念類的地產品種表現靚麗，成交量出現放大。從年度展望來看，由于多空博弈的因素存在，其不時體現波動性的概率軌跡加大，并可能體現多次的階段投資機會。

從A股市場板塊構成來看，房地產板塊是一個重要的體量，目前深滬A股市場中具有房地產板塊領域的相關行業公司為139家，行業公司分化也較為明顯，質地差異較大。從房地產行業投資邏輯來看，盡管調控明顯，但其依然體現諸多有利因素，而估值與規模優勢的品種仍將體現諸多波動性投資機會。多空博弈中的地產行業，從新年初始4個交易日的租售同權概念品種的表現良好來看，顯示年內此類品種波動性機會仍將不時體現概率較大。

租售同權支撐業績增長

從行業經營對比來看，我們研究發現，房地產上市企業凈利潤呈現近年不斷走高跡象。而從大的數據層面來看，中國房地產企業的經營規模可謂日益強大，這為部分有實力與轉型業務優勢的公司提供了較好基礎。據2018年1月8日《上海證券報》信息顯示：截至1月5日晚間，已有22家上市房企公布2017年銷售業績。碧桂園以5508億元的合同銷售額，首次問鼎年度銷售冠軍；萬科及恒大則以5298.8億元和5009.6億元分列第二、第三位。總體來看，22家上市房企2017年合計銷售額達2.92萬億元，增長52.54%。由此可見，3家龍頭房企均破5000億元，千億元房企數量也達17家。根據克爾瑞地產研究中心的報告預計2018年TOP4房企總規模或近3萬億元，千億元房企將繼續擴容。未來各梯隊房企行業集中度將進一步提升，TOP10房企集中度有望達35%。由此可見，行業集中度提升速度遠超預期，房企分化發展現實情況已經形成。

從市場層面來看，香港上市的中國恒大股價去年6月以來不斷走高，顯示其外資機構對中國房地產股票的一個投資信號。從目前A股層面來看，萬科A、保利地產等股價也相對強勢。公開市場資料顯示：保利地產和萬科A在2018年首3個交易日里也被借道滬股通和深股通的海外資金青睞，分別累計凈買入1.3億元和1.76億元。這顯示在業績增長背景下，部分龍頭性地產公司受到了市場資金的明顯重視。

通過數據觀察發現，2017年房企分化加劇，從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企。龍頭房企因為資金成本等優勢，布局合理，上漲幅度超過市場平均漲幅。預計2018年將是全國房地產市場回歸理性的一年，其發展平穩是市場各方希望的主基調，但同時也要防范降溫過快過猛，房地產調控的重心要逐漸由防大起轉向防大落，房企則要防范業績下滑或增速放緩。這種環境背景下，租售同權業務的介入，為相關公司提供了較好的市場背景。因此，我們預計未來房地類上市企業的經營可能繼續分化，而經營規模化與資金優勢明顯的公司則具有新領域業務的主動權。

匯率博弈對房地產影響明顯

研究認為，匯率變動對房地產行業影響具有明顯的波動。觀察發現，2016年人民幣貶值6.98%，而2017年的雙向波動比較明顯，時貶時升的情況多次出現，人民幣匯率一般是以美元作為瞄，當美元走低的時候人民幣往往表現為升值，過去一年美元貶值幅度將近9.8%，同期人民幣升值6.29%左右。人民幣匯率波動，對當期房地產形成一個外部階段性影響。從今年初的3個交易日來看，元旦假期期間，外管局再次出手，規定2018年1月1日起，個人持境內銀行卡在境外提取現金，本人名下銀行卡（含附屬卡）合計每個自然年度不得超過等值10萬元人民幣，受此影響，3個交易日內，人民幣匯率對美元出現1000點左右的升幅。而房地產板塊出現3天的強勢上升，顯示匯率預期與現實波動對股票市場的傳遞。

從2018年匯率變動來看，我們研究認為，隨著特朗普減稅法案通過以及2018年美聯儲可能的3次加息，美元并不具備長期貶值的基礎，繼續下行的空間已經不大，但不排除事件性影響產生波動。從中國國內情況來看，今年年初央行會開展定向降準，在第四季度金融數據統計完成后就可以實施，大約能釋放3000億元流動性，加上央行在春節期間會推出新型貨幣政策工具“臨時準備金動用安排”，又能釋放一部分資金。這些資金進入市場有助于降低國內市場利率，從而抑制人民幣匯率短期大幅度上升，但事件性影響的主被動反映，顯示匯率波動全年可能雙向擴大的概率則較高，因此或提供房地產板塊的階段波動性機會多次體現，而敏感度較高的應是在租售同權業務上有突破的公司。

政策紅利提供發展機遇

房地產調控政策在2017年可謂空前，規模較為廣泛，房地產調控措施包含限購、限貸、限價、限售、限離等各種行政管控手段，目前及中期尚難看到政策放松的基礎，短期供需調控政策或將繼續深化，預計1月成交量同比去年將進一步下行，行業景氣度較此前持平，即便在低庫存背景下短中期也難言好轉。如果從硬幣的另一方面來看，嚴格的調控制度不斷深化，那么再行加碼的空間是否較大呢？研究認為，其加碼的空間相對而言也不大，除非房地產市場出現重大突發性因素轉化。

預計房地產政策將向建立長效機制轉化，這也是十九大及中央經濟工作會議的一個明確信號。中國房地產市場改革的長期方向是建立市場化的長效機制來替代短期行政干預。日前中央經濟工作會議指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。從房地產公司動態來看，一些有實力的公司開始介入，比如萬科、保利地產、綠地等均有試水租售同權領域的舉動明顯。因此我們認為，房地產政策建立長效機制的背景下，一些積極的政策會為規模化與特性化公司提供相應的發展機會，進而體現政策博弈中的一個品種波動機會。

總體來看，房地產板塊作為深滬股票市場的重要體，其對市場具有較大的影響，而產業鏈的廣泛也顯示此領域發展機會與分化風險共存。在國家提倡租售同權的大背景下，考慮到房地產類上市企業近年總收入、凈利潤的變化呈現持續增長的態勢；同時，匯率市場的波動、政策博弈的機會與影響等均構成地產板塊波動性機會的體現，從投資策略來看，我們建議密切關注具有規模效應，估值相對安全且有資金長期關注的優勢地產公司，而在租售同權領域能夠突破并形成業績提升的公司是關注重點。由于質地與業績分化明顯，投資策略上須有所區分，一些具有中長期策略投資，而絕大多數則以波動性策略為宜。