淺析房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

摘 要：不可否認(rèn)的是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年確實(shí)已經(jīng)過(guò)去，但這個(gè)行業(yè)未來(lái)就沒(méi)有機(jī)會(huì)了嗎？答案顯然不是，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到70%，從美、日、英等國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，雖然房地產(chǎn)的黃金發(fā)展時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，但其目前依舊是國(guó)家的支柱型產(chǎn)業(yè)。美國(guó)目前的人均住房面積有80平米左右，而中國(guó)的人均住房面積只有不到30平米，所以說(shuō)這個(gè)行業(yè)還有很大的發(fā)展和進(jìn)步空間。本文將主要針對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，最后重點(diǎn)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)；現(xiàn)狀；影響

一、中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

中國(guó)改革開(kāi)放市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)30多年來(lái)，一直沒(méi)有在本土爆發(fā)過(guò)嚴(yán)重的金融危機(jī)，發(fā)展所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)一直在積聚。原因也是國(guó)家一直在管制經(jīng)濟(jì)，在宏觀調(diào)控，但是總會(huì)出現(xiàn)即使調(diào)控也無(wú)法解決問(wèn)題的時(shí)候，現(xiàn)在就接近那個(gè)時(shí)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)08年的4萬(wàn)億后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的杠桿率一直攀升，無(wú)論是我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還是金融行業(yè)，都存在著不小的泡沫，是否會(huì)轉(zhuǎn)化為危機(jī)甚至是崩盤(pán)都在政策的傾向之間。一切危機(jī)的起點(diǎn)都是杠桿，而目前我們已經(jīng)具備了這個(gè)基礎(chǔ)，盡管目前政府在大規(guī)模降杠桿，為的就是將泡沫縮小，而不是擠破。而擠泡沫的過(guò)程必然伴隨著經(jīng)濟(jì)的下滑，實(shí)體經(jīng)濟(jì)其實(shí)早已經(jīng)在危機(jī)之中，人口紅利所帶來(lái)的福利效應(yīng)也在逐漸減小，中國(guó)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題面臨著種種挑戰(zhàn)。國(guó)家搞一帶一路都是在為中國(guó)經(jīng)濟(jì)找新的增長(zhǎng)點(diǎn)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增速不能下來(lái)，中國(guó)必須保持較高的經(jīng)濟(jì)增速，人民的生活才不會(huì)發(fā)生大的改變，社會(huì)才不會(huì)動(dòng)蕩。

反觀美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速對(duì)居民生活的提升效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)，美國(guó)2點(diǎn)幾的經(jīng)濟(jì)增速就會(huì)使居民感到生活很富裕，而中國(guó)有著6點(diǎn)幾的經(jīng)濟(jì)增速卻會(huì)讓人感到生活很艱難。這跟社會(huì)制度，GDP構(gòu)成有著很大關(guān)聯(lián)。換句話說(shuō)，如果我們的經(jīng)濟(jì)增速降到3、4左右，那中國(guó)社會(huì)必然會(huì)有動(dòng)蕩。既不能大幅降低GDP增速，又要降杠桿，人口紅利消失，產(chǎn)業(yè)還急需轉(zhuǎn)型，又要時(shí)刻提防資本外流。

二、房地產(chǎn)行業(yè)分析

中國(guó)經(jīng)濟(jì)由投資升級(jí)向消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)變的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)行業(yè)將以提升住房品質(zhì)為目標(biāo)，住宅個(gè)性化、多元化將成為房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢(shì)；黃金十年房地產(chǎn)行業(yè)主要解決的是從無(wú)到有的問(wèn)題，現(xiàn)階段大家都有了房子以后，主要更多的是想提升居住品質(zhì)，因而改善需求的房產(chǎn)會(huì)越來(lái)越受歡迎。目前小戶型換大戶型，高層換洋房，洋房換別墅換大平層的需求是很大的。此外，二胎逐步放開(kāi)，會(huì)加劇人們的改善性需求釋放。

同時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)意識(shí)到行業(yè)并購(gòu)大潮來(lái)臨，在地價(jià)高企、庫(kù)存高企的背景下，很多中小開(kāi)發(fā)商將難以為繼，大開(kāi)發(fā)商吞并小開(kāi)發(fā)商的趨勢(shì)加強(qiáng)，行業(yè)壟斷也進(jìn)一步加強(qiáng)。目前行業(yè)內(nèi)現(xiàn)實(shí)的情況是一線城市長(zhǎng)期看漲、核心二線城市看漲、普通二線城市有漲有跌、三四線城市集體洗牌。在過(guò)往的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易記錄中不乏見(jiàn)到很多小房企在11、12年市場(chǎng)大好的情況下高價(jià)拿了土地，然而14年市場(chǎng)價(jià)格急劇下跌，土地砸在手里，每年上千萬(wàn)上億的資金成本讓本來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力就極低的小企業(yè)喘不過(guò)氣來(lái)，損失慘重。這也是從15年開(kāi)始至今，出現(xiàn)了一大波的土地收購(gòu)、企業(yè)收并購(gòu)事件的重要原因。

三、房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

在過(guò)去的改革開(kāi)放三十年中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)快速的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)在其中是一重要?jiǎng)右颍w量上僅有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與其互補(bǔ)。同時(shí)還有地方政府的財(cái)政收入的驅(qū)動(dòng)，在中央地方分權(quán)，地方政府具有較大獨(dú)立機(jī)能的制度下，中國(guó)的地方政府之間產(chǎn)生了一種有較大交易成本，異化于蒂布特模型的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。這種關(guān)系的交易標(biāo)的，正是以稅收、房地產(chǎn)為主維系的。

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，截至07年，政府地塊出售長(zhǎng)期占財(cái)政收入60%以上，房地產(chǎn)稅則高達(dá)房地產(chǎn)價(jià)格的17.2%。但這時(shí)候出現(xiàn)了一個(gè)拐點(diǎn)，一個(gè)是世界金融危機(jī)，另一個(gè)是與金融危機(jī)相互決定而高升的能源價(jià)格。此兩者本文暫不引申，重點(diǎn)剖析房地產(chǎn)的影響與政策目的。各個(gè)層面上，房地產(chǎn)一是支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了6、7倍于總值的產(chǎn)業(yè)鏈需求，對(duì)制造業(yè)的承接存在莫大的關(guān)聯(lián)，保持生產(chǎn)部門(mén)需求的持續(xù)增長(zhǎng)是對(duì)一國(guó)經(jīng)濟(jì)最基本的維穩(wěn)目的；二是房地產(chǎn)與信貸間的關(guān)聯(lián)，這一點(diǎn)是最重要的，要支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速的發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)部門(mén)間的高效資源分配，就必須予以生產(chǎn)部門(mén)較大的融資能力與高資金成本，我國(guó)每年高達(dá)十位數(shù)的M2增長(zhǎng)率，在其中是不可或缺的誘因。但過(guò)大的信貸投放，必須要減輕對(duì)市場(chǎng)價(jià)格（CPI）的通脹影響，否則過(guò)快的通脹速率將直接摧毀貨幣信用與前期投放信貸的生產(chǎn)率。那么，找到一個(gè)高體量、高需求、低流動(dòng)性的資產(chǎn)，以降低信貸投放對(duì)CPI的影響，同時(shí)又能拉動(dòng)水平產(chǎn)業(yè)鏈、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)就顯得尤為重要。

最后，我們也應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)是一個(gè)急劇需要進(jìn)行革新的一個(gè)行業(yè)，目前各大公司都有在探索房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)化以及企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，例如一些信息服務(wù)公司：如鏈家、房多多、搜房網(wǎng)等，這些嘗試也會(huì)為房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展注入新的血液。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)注定了其金融的屬性，大膽設(shè)想，未來(lái)行業(yè)可能會(huì)呈現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)只是代建企業(yè)，更上一層是一些金融公司。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是目前行業(yè)內(nèi)普遍比較認(rèn)可的未來(lái)地產(chǎn)過(guò)渡金融的重要工具。

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作者簡(jiǎn)介：

梁譽(yù)（1997-），男，漢族，山東青島人，本科學(xué)歷，格拉斯哥大學(xué)亞當(dāng)斯密商學(xué)院。