房地產企業全面預算管理及成本控制研究

摘 要：目前，房地產企業早就過了高利潤收益的時期，越來越多的房地產企業在競爭中選擇了縮小成本以擴大經營利潤的方式。對于全面預算管理而言，只有抓好成本管理這個核心，房地產企業才能全方位、多層次把成本拉低。基于成本管理為核心的房地產企業全面預算管理，不可否認，應該將“成本”兩字放在整個房地產企業管理中重新考慮、重新構架。

關鍵詞：房地產，全面預算，成本控制

引言

一個完整的預算管理體系中，在目標成本基本完成后，預算管理便已開始實施，這也是房地產相關企業開始實行管理的第一個步驟，這個步驟不僅是房地產企業十分看重的、同樣也是房地產企業管理過程中至關重要的組成部分。圍繞成本管理進行的全面預算管理，其主要針對尚未完成的項目，并通過預算的方式幫助企業制定合理的規劃和項目計劃。

一、成本管理為核心的房地產企業全面預算管理的重要性

（一）房地產企業全面預算管理離不開目標成本

房地產企業的快速健康發展離不開企業自身管理制度的完善和發展，在激烈的市場競爭中逐漸掌握主動。所以，從自身出發，尋找問題的所在是非常有重要的。全面預算管理也在其中沖當著極為重要的組成部分。因為房地產項目涉及的因素較多，所以每一個項目都會對最終的目標成本帶來一定的影響。正因為這樣，對于不同類型的項目而言，房地產企業應該預備不同種類的預算方法，來制定目標成本。

一般來說，確定目標成本的方式算法比較多，但房地產企業主要采用以下兩種方式：第一種方式，就是以期望獲取的利潤額為根據，利潤額已知，以項目能獲得的收入減去利潤額就是目標成本。第二種就是依據以往的建設經驗和行業數據，直接計算出目標成本。目標成本的確定是整個管理的第一步，確定之后，如何進行縮減放在設計階段是比較好的。

（二）房地產企業全面預算管理離不開責任成本分解

通俗的來說，預算的本質是對于房地產企業中的每一個機構、每一個部門的每一項財務情況和非財務的資源進行統一的分配，適時地控制，這樣才能鞏固讓企業的各個部分更加靈活的進行配合，更好的完成企業的生產經營活動，完成企業之前制定好的發展目標。將目標成本完成之后，房地產企業還需要對已經制定好的目標進行按類別分解，對其中夾雜的相應的責任做好落實工作。

目標成本是整體的、粗略的，而要達到目標成本，更為重要的是將精確的、特定的目標成本分解到每個機構、每個部門、每個崗位上。只要是部門負責的工作，那么這個部門就要對其所產生的成本負責，而對于個人來說也是一樣的，只要個人負責的工作，就要對其工作中所產生的成本負責。

（三）房地產企業全面預算管理離不開成本績效考核

為了能夠更好的將企業戰略目標落實到實處，我們必須做好預算考核工作，以我國目前的房地產預算的現實投資情況來說，很多企業的領導者對于全面預算管理監控和考核不嚴的問題并沒有充分的認識，更加沒有在平時的工作當中做到足夠的重視，就算領導者在實施全面預算管理的時候采取行動，展開了大范圍的宣傳以及動員工作，也采取了了一定的獎勵措施，積極鼓勵企業員工參與進來，但是成效似乎并不明顯。預算考核在一定程度上其實是對成本進行的考核，不僅是對管理情況進行分析理解，更是對于管理執行情況的監督操作。

經過對責任成本進行分解操作之后，房地產企業在展開考核工作的時候一定要將企業的管理成本納入考核范圍，采用這樣的考核方法，不單單是對于全面預算管理結果的一次評判，同樣也是對于成本情況的一次總結性報告。不僅如此，我們要在什么時間進行考核，隔多長時間進行一次考核都需要有相關的規定，我們進行的預算管理是按年計算、按季度計算還是按月計算我們都需要選擇，至于是采取什么樣的考核形式，需要考慮到人力成本和資金投入成本進行選擇。

二、提升房地產企業預算管理與成本控制的方法

（一）優化管理工具提升管理效率

為了解決房地產企業在完成預算的時候最終準確率不高的情況，有一部分的規模較大的房地產企業開始著手使用一些更加科學的計算體系，利用這些高科技的工具來幫助企業做出更加準確的預算。比方說，有一些房地產企業在進行預算管理的時候會運用計算機技術設計預算模型系統，用這樣的方式也能夠達到提高房地產預算管理精準程度的需求。使用了計算機軟件之后，我們還能夠將房地產的成本數據進行累計，并寫入數據庫，并使用大數據對這些數據展開分析匹配，這些分析匹配結果能夠為項目的預算提供有效的輔助證明。從預算金額上來看，計算機軟件還可以幫助我們的地產企業預算科目進行多層次的分類，將多層次分類的方法運用到房地產企業中，不僅能夠更好的把控業務流程，同時還能提高工作效率，所以現在許多企業在做預算時都會采取這樣的方式。

從預算分時段的角度來看，在使用了計算機軟件之后，不僅僅是計算的時候能夠使用數據庫中已存數據進行分析，同樣還能使用老的方法引導新的辦法，將之前一些老項目之中得到的經驗遷移到新的項目中去，幫助新項目的啟動，不僅如此，我們還可以參考過去做過的項目的分析，對業務分段是出現的一系列問題情況，進行進一步的數據更新，利用多元化的方式，讓我們的分時段預算數據能夠更加準確，可以和實際的業務流程之間做好對接工作。

（二）建立預算平臺加強預算部門與各部門之間的交流

從傳統的方式上來看，所有有關于預算計劃的制定，通常都是有財務相關的部門來逐步實施的，盡管在做預算的過程中會遇到一些需要咨詢相關工作人員并進行核對的數據，但是這樣的咨詢一般是在企業制度的框架下，所以這一規定也就成為了一句制度中的空話。為了改進這樣的情況，房地產企業的管理者采取了組建預算制定委員會的方式，這個委員會由財務人員與業務人員共同組成，采取重新制定制度的方式來避免原本制度之中所存在的缺陷。在完成預算管理的工作中時，有了這個委員會，預算中所用到的數據也就會更加的貼近真實的數據，使預算更加有依據。雖然技術部的人員有義務幫助財務人員填寫數據，但是財務人員也有義務在會議上向技術人員解釋，目前財務預算對項目的相關規劃。。

組建預算制定委員會應該也要制定相關的規章制度，首先應該定期的招開預算會議，財務部門和技術部門之間應該進行互通互報，業務部門應當實時將項目的數據變化反饋給財務部門作登記，財務部門也應該將項目中的每一個流程的預算變化及時的告知業務部門，組建預算制定委員會的職責就是在財務部門與業務部門之間架起溝通的橋梁，從而能夠將成本控制得更好。

（三）優化預算機制設置彈性預算標準

當企業的領導者在年底制作戰略目標的時候，基本上都會結合我們國家房地產市場形勢、國家出臺的一系列相關政策并結合公司本身的實際經營情況，充分考慮過后最終擬定。作為房地產行業發展的指南針，戰略目標尤其重要，與戰略目標相比較，預算管理僅僅只是房地產企業完成最終戰略的一個核心環節。正是因為這樣，我們應該保證預算管理衡量指標體系最好包含盡量多的內容，如果僅僅只包含有財務指標，是遠遠不夠的，只有這一項指標很難切實的反映出房地產企業在預算管理方面的真實水平。

對于房地產企業而言，長時間使用同樣一個固定不變的財務目標會存在一個致命的缺點，由于房地產企業會受到市場變化的影響，從而引起極大的變化，在一個時期內，會因為市場的變動從而造成業務量的大幅度波動。因此，房地產企業在進行預算的過程中可以采取彈性預算的方式，這樣就可以很好的避免固定預算中的缺陷。盡管在做彈性預算的時候也需要用到彈性預算期間的業務量作為預算制作的參考數據，但是與固定預算不同的是，彈性預算只需要給出一個大概的估值區間，在這個區間之內，可以制作出幾個不同的財務預算管理方案。

三、結語

隨著體制的不斷完善，房地產自身體制建設越來越重要，而要從根本上提升企業的競爭力就要從企業的核心管理下手，通過集中管理控制成本提升效率。

參考文獻：

[1]金威.基于成本管理為核心的房地產企業全面預算管理解析[J].全國流通經濟，2015，（06）.

[2] 付華英.房地產企業的預算管理與成本控制[J].企業改革與管理，2017，（03）.

作者簡介：

陸敏，北京方恒置業股份有限公司。