商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管淺析

摘 要 商品住宅專項(xiàng)維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是為了保障業(yè)主房屋在保修期后出現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí)，用儲(chǔ)備資金對(duì)房屋進(jìn)行維修、更新和改造的資金，是體現(xiàn)以人為本，化解矛盾、構(gòu)建和諧社會(huì)的需要。

關(guān)鍵詞 商品住宅 專項(xiàng)維修資金 監(jiān)管

一、實(shí)行商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的重要性

商品住宅是特殊的商品，與社會(huì)穩(wěn)定、百姓生活密切相關(guān)。自1998年取消福利分房后，房產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展的黃金時(shí)期，各地商品房的建設(shè)如火如荼。隨著時(shí)間的推移，建成的小區(qū)開(kāi)始進(jìn)入維修、更新、改造多發(fā)階段，對(duì)于公共部位及設(shè)施維修問(wèn)題已開(kāi)始顯現(xiàn)，所以監(jiān)管好房屋“養(yǎng)老金”具要重要意義。

目前蘇州地區(qū)實(shí)行的商品住宅維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)：一是首期商品住宅交存數(shù)額，按照產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照120元/平方米交存；住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨(dú)立式房屋，無(wú)論是否配備電梯，均按30元/平方米交存；半地下室（車(chē)庫(kù)）、地下室（車(chē)庫(kù)），按照45元/平方米交存。二是層高低于2.2米，產(chǎn)權(quán)登記未計(jì)建筑面積的閣樓、地面底層車(chē)庫(kù)，按照房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供的套內(nèi)建筑面積作為交存面積。資金實(shí)行專戶存儲(chǔ)專款專用，所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

二、商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管使用中存在的問(wèn)題

開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用代收的維修資金。根據(jù)《蘇州市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）第九條規(guī)定：“新建商品住宅，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代業(yè)主交存首期維修資金。”但是市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)參差不齊，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)為業(yè)主墊資，而是在售房或房屋交付環(huán)節(jié)代收代繳包括維修資金在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)遇到資金緊張的情況，代收的維修資金可能被長(zhǎng)期挪用，甚至有資金鏈斷裂無(wú)力繳存或項(xiàng)目失敗被卷走的風(fēng)險(xiǎn)，給維修資金收繳和管理帶來(lái)了較大的隱患。維修資金不及時(shí)移繳也會(huì)影響房屋初始登記的辦理，業(yè)主辦不出不動(dòng)產(chǎn)登記證就會(huì)頻繁上訪維權(quán)，產(chǎn)生社會(huì)矛盾。小區(qū)公共部位出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，也無(wú)法申請(qǐng)維修資金，這些都會(huì)嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的利益，給社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)不利因素。

物業(yè)公司為規(guī)避監(jiān)管拆分工程多次申請(qǐng)。維修資金使用的備案目前由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)系統(tǒng)申請(qǐng)，現(xiàn)場(chǎng)提供《預(yù)算分?jǐn)偳鍍?cè)》等14項(xiàng)紙質(zhì)材料，由小區(qū)業(yè)委會(huì)和社區(qū)居委會(huì)對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督核實(shí)。《蘇州市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》規(guī)定：使用金額20萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)理及以比選的形式選擇施工單位。很多物業(yè)公司在報(bào)送項(xiàng)目的時(shí)候化整為零，會(huì)把同一個(gè)維修項(xiàng)目（如滲水）拆分成幾個(gè)低于20萬(wàn)的項(xiàng)目以避開(kāi)文件關(guān)于20萬(wàn)的規(guī)定。維修項(xiàng)目沒(méi)有第三方監(jiān)理不通過(guò)比選選擇施工企業(yè)，維修質(zhì)量和資金的使用存在風(fēng)險(xiǎn)。

商品住宅維修資金不足續(xù)繳的問(wèn)題。《辦法》第十三條：“業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，續(xù)交方案由小區(qū)業(yè)主大會(huì)依法決定。”但續(xù)交具體由誰(shuí)發(fā)起組織、續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)如何、二手房業(yè)主不肯續(xù)交補(bǔ)足怎么辦，這些問(wèn)題都實(shí)際存在，也沒(méi)有具體細(xì)則可以操作。

三、完善商品住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管的建議與思考

第一，加強(qiáng)制度建設(shè)和信息化管理。從區(qū)域角度看，要接軌大市，更新使用統(tǒng)一的覆蓋繳存、使用、監(jiān)督等全流程各環(huán)節(jié)的管理軟件，以提升科學(xué)管理水平，確保維修資金的管理和使用的安全合理。

第二，探索維修資金繳納方式。針對(duì)開(kāi)發(fā)商代收代繳方式的弊端，探索其他地區(qū)的收繳方式：中山市規(guī)定已售房屋的首期住宅專項(xiàng)維修資金必須由業(yè)主親自繳存到以小區(qū)為單位開(kāi)設(shè)維修資金的二級(jí)賬戶，開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司均不得代收；常德市維修資金收取是采用購(gòu)房人在辦理商品房銷(xiāo)售合同備案之前，將維修資金繳存至指定的銀行專戶。開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續(xù)。以上兩地取消了開(kāi)發(fā)企業(yè)代繳代收維修資金，采用直接繳存專戶，在加強(qiáng)專項(xiàng)維修資金管理、維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益的同時(shí)，可從源頭上杜絕發(fā)生維修資金被挪用的可能性，確保資金安全。

第三，在資金使用上除定期檢查還可引入第三方監(jiān)管。建議同一小區(qū)內(nèi)同類維修項(xiàng)目以小區(qū)為單位一個(gè)年度內(nèi)只能申請(qǐng)2次，杜絕拆分工程的現(xiàn)象發(fā)生。另外，單一的監(jiān)管主體無(wú)法做到身兼多職和達(dá)到高效專業(yè)的效果。可通過(guò)招標(biāo)引入檢測(cè)鑒定、造價(jià)審核、項(xiàng)目監(jiān)督等第三方機(jī)構(gòu)，使維修資金在使用過(guò)程中有效杜絕拆解工程、虛報(bào)價(jià)格等現(xiàn)象發(fā)生，保證維修資金使用過(guò)程安全公開(kāi)。同時(shí)，加強(qiáng)當(dāng)?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)居民委員會(huì)的工作人員對(duì)參與小區(qū)維修資金使用的監(jiān)督、核實(shí)、鑒證的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第四，維修資金續(xù)繳問(wèn)題建議可與個(gè)人公積金賬戶關(guān)聯(lián)，不足時(shí)用公積金彌補(bǔ)，也可在二手房交易環(huán)節(jié)補(bǔ)征。

第五，優(yōu)選銀行，確保維修資金保值收益。維修資金專用賬戶要通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式優(yōu)選銀行，使維修資金的活期和定期存款利率高于同期人民銀行公布的當(dāng)期利率35%～40%，切實(shí)保證維修資金的增值和保值。

四、結(jié)語(yǔ)

與人民生活密切相關(guān)的商品住房維修資金的監(jiān)管問(wèn)題很少有人關(guān)注，維修專項(xiàng)資金的歸集量越來(lái)越多，隨著時(shí)間的推移，以前年度建造的商品住宅逐漸進(jìn)入更新保修期，維修資金的監(jiān)管和使用可能產(chǎn)生巨大的問(wèn)題，必須引起各級(jí)部門(mén)的高度重視。本文從商品住宅維修資金的重要性出發(fā)，分析了當(dāng)前存在的問(wèn)題，旨在讓人們了解維修基金存在的價(jià)值，最后提出了幾點(diǎn)建議，以保障購(gòu)房人的利益。

（作者單位為蘇州市吳江區(qū)房產(chǎn)管理處）

[作者簡(jiǎn)介：陳娟（1977—），女，江蘇蘇州人，本科，研究方向：房產(chǎn)管理。]

參考文獻(xiàn)

[1] 雷華.物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略[J].現(xiàn)代物業(yè)，2003（10）：7-8.