關于房地產企業加強內部控制建設的相關問題研究

李紅廣

摘要：在經濟全球化背景下，對于我國房地產企業將面臨機遇與挑戰并存的現狀，總結過去幾年房地產發展的情況，可以看出房地產作為國民經濟的主動脈之一，既促進了社會經濟的發展，又推動了相關產業鏈的發展。盡管如此，房地產企業在發展中還是存在一定問題，阻礙房地產企業健康可持續發展，需要及時控制加以改進。本文分析當前房地產企業發展中存在的諸多問題，并提出具體措施加強內部控制，期望房地產企業在日益激烈的市場競爭中更加健康全面發展。

關鍵詞：房地產企業；內部控制；優化；措施

改革開放以來，我國城市建設發展迅速，房地產企業逐漸增多，但隨著部分城市房價不斷上漲，國家出臺了相應的政策法規，為有效控制好房地產行業的過快發展。在新的發展形勢下，伴隨著房地產市場激烈的競爭及國家政策的限定，房地產企業顯現出內部機制控制薄弱的現象，給企業的發展帶來了隱患，因此，如何有效控制房地產企業內部建設，是促進企業健康長久發展的關鍵因素之一。

一、加強房地產開發企業內部控制機制建設的意義

近年來，房地產行業的快速發展，不僅促進國民經濟的增長，而且還滿足了人們日益增長的住房需求。目前，由于政策、市場經濟、地價等原因。另外，房地產行業普遍存在項目開發時間長、資金消耗大等問題，房地產企業面臨著極大的挑戰。因此，要想改變當前房地產行業的現狀，企業加強內部控制機制的建設就顯得非常重要，這樣一方面可以使企業的運行更加規范，另一方面，還能激活企業的競爭力，提高企業經濟效益。

二、房地產開發企業內部控制管理中存在的問題

（一）房地產企業法人結構不合理，重視度不夠

產權結構不合理是大多數房地產企業普遍存在的問題，其中，主要股東持有公司大部分股份，享有絕對的投票權和決定權，這對于中小股東而言，不僅不利于他們的發展，無法保障他們的利益，也使得房地產企業無法實施自身的控制權、執行權和監督權。其實，在過去的二十多年，除了2008年爆發了金融危機，我國經濟一直以非常快的速度在發展，大部分房地產企業都較為重視開發和銷售房地產，而對于企業內部控制建設方面則關注較少，導致企業內部控制管理存在很多問題，例如，成本管控水平低、會計控制不完善、內部控制缺乏牽制等，影響了房地產企業的進一步發展。從根本上來講，造成這些問題的原因就是企業領導對這些問題的不重視，最終，這些后果也必將由企業自身來承擔。

（二）房地產企業內控制度體系不健全

在長期發展中，大多數房地產企業都制定了較為嚴格的內部控制制度，然而卻沒有深入的執行，主要是因為，第一，市場經濟形勢好，房地產企業為了賺取更多利潤，將重點放在了開發和銷售房產方面，對于企業內部控制則不太重視。第二，房地產企業的內部控制存在制度不健全、不科學、不合理等問題，有的控制制度甚至是直接借鑒別的公司的內容，根本與房地產企業自身的實際情況不符，在執行過程中無法操作。

（三）內部控制缺乏獨立性，內控制度落實不到位

房地產企業的發展速度非常快，然而，內部改革的速度卻無法完全跟上企業的發展速度，出現了以下問題：一是，部分出納為了自身利益，謊報公司內部費用，中飽私囊；二是，內部人員串通，違法了職業道德；三是，企業領導與其它人員勾結，出賣公司利益。正是因為這些原因，使得無法正常執行房地產企業內部相關控制制度，同時，在執行過程中也會出現各種問題，例如：賬目不符、嚴重違背企業管理制度等，甚至更為嚴重的是，有些企業為了滿足政府官員要求，會縱容企業會計人員作假賬，這是非常嚴重的違法行為，不僅會造成企業賬目失真現象，還會影響房地產企業的內部控制。

三、房地產企業加強內部控制建設的建議

（一）遵循國家法律法規，重視內部控制，完善控制環境

要想加強內部控制，房地產企業要做到以下幾點：第一，企業管理者在國家法律規定范圍內，要高度重視內部控制管理，雖然業務擴張可以帶來前期的利益，但是要想持續發展還必須要依靠制度管理；第二，提高員工的綜合素質和核心競爭力，對于高層管理人員來說，不僅要重視他們職業道德的提高，還要促使他們進一步遵循規章制度。對于普通職工而言，要按照崗位需求來選擇優秀的員工，一經錄用，還要定期培訓其專業知識、內部控制內容等知識，使其更好的適應工作要求；第三，房地產企業要加強構建治理結構，并對股東會或者董事會的決策權進行強化，保證決策的科學和公平，如果存在代理管理，要通過合理的監督和激勵，來調動經理人的工作積極性。第四，設立獨立的內部審計部門，并保證其充分的審計權，這樣才能使審計工作更為獨立。

（二）進一步識別和應對風險

在房地產企業經營過程中，必然會面對較多財務或者非財務風險，因此，企業對風險的識別、評估、應對機制進行進一步完善就顯得非常重要。第一，制定相關目標，這些指標要與項目運營、資金籌措、銷售等業務相關。第二，結合企業內部實際，分析企業內部和外部影響目標實現的因素，舉個例子，為了實現贏利，企業在投資前就要提前了解產業政策、國家宏觀經濟、競爭狀況、市場需求等信息，然后再進一步分析企業在資金、項目運營、員工管理等方面的工作，對這些潛在的風險進行識別，判斷哪些風險是可以承受的，哪些是企業可以將風險降低或規避的。第三，結合以上風險因素的分析，制定相應的應對措施。在執行過程中，房地產企業還要根據不同的風險，選擇合適的方法來應對。第四，對于籌措和使用資金方面，房地產企業在認真分析不同融資渠道潛在風險的基礎上，還要進一步擴大自身融資渠道，同時還要對不同融資方式的償債風險和資金成本進行綜合考慮。

（三）提高控制活動的執行力度

作為企業控制風險的重要手段，控制活動的重要性不言而喻，而加強控制站活動的執行力度也就顯得非常迫切和重要。作為房地產企業，要想提高自身控制活動的執行力，第一，分離部分不相容的職位，并提前做好投資前的準備工作，特別是授權審批一定要嚴格，這樣才能確保決策的科學和合理。第二，在經營過程中，房地產企業對運營的分析和資金管理要進一步加強，還可以通過建立統一結算中心來提高自己的使用效率，使擅自動用資金的風險降低到最低。第三，企業可以通過制定項目資金使用計劃來確保項目有足夠的資金。第四，加強企業內部預算，結合企業實際情況制定出合理的預算表，進一步明確彼此的責任，對于預算的執行和反饋也要及時，這樣才能使預算更加靈活、方便。

（四）建立信息溝通機制，完善信息系統

運營和建設房地產項目，是一個非常漫長且復雜的過程，因此，對于房地產企業來說，首先要建立完善的信息溝通渠道，確保信息的暢通，避免溝通不利所帶來的消極影響。然后，還要對信息系統進行完善，并整合銷售、采購、付款、會計核算等業務模塊，實現信息的共享。最后，及時反饋預算執行信息，對于執行過程中出現的問題要及時反饋、溝通，嚴格按照計劃來執行。只有這樣做，才能從根本上完善信息系統，進而促進內部溝通效率的提高。

四、結束語

總而言之，對于房地產企業而言，建設內部控制是一個冗長而復雜的過程，它需要多方努力和配合，對于企業內部人員來說，要進一步解放思想，充分理解并認識到加強內部控制的必要性；對于企業自身而言，則要促進內部控制組織結構和審批程序的設置，使職責更明確、業務流程更清晰、信息渠道更暢通，進而實現企業內部控制制度的不斷完善和發展，真正推動房地產企業的持續發展。

參考文獻：

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（作者單位：河南振興房地產（集團）有限公司）