房地產會計核算過程中存在的問題及改進方法

于慧洋

【摘 要】 我國國民經濟正在飛速發展，房地產行業是關系人們住房條件的重要行業，在其發展過程中，也帶動了一大批相關行業的發展，所以房地產行業對于我國整體的經濟發展起到了非常重要的作用。房地產行業屬于一種特殊行業，其經濟結構較為復雜，會涉及到多個領域，一般情況下房地產項目會涉及到多方的大額投資，且項目開發時間較長，因此，房地產會計核算工作具有一定的難度。

【關鍵詞】 房地產 會計核算 問題 改進方法

引 言

近年來，房地產行業發展迅猛，各地房價呈現出持續上漲的態勢，但隨著國家頒布一系列的房地產價格調控政策，使房價上漲的勢頭有所減弱。在當前的房地產行業會計核算工作中，還存在著許多問題，給房地產企業的利益帶來了一定的影響，這也成為阻礙房地產行業發展的主要因素。文章首先研究了房地產會計核算工作的主要內容，其次列舉了會計核算工作的部分問題，最后針對部分問題探究了幾點改進方法。

1 房地產企業會計核算工作的主要內容

1.1 收入的核算

房地產開發企業銷售過程一般要經歷簽訂認購書并收取定金、簽訂正式《商品房預售合同》、房屋竣工驗收、收取房款、開具銷售發票、收房等銷售環節。在此期間，可能會出現多種情況，如有的先收款再建造，有的按工程進度收取房款，有的簽訂銷售合同后由于工期延誤而無法按合同約定的時間按時交房，有的銷售發票已開具而項目還未驗收交付等等。在進行核算時，應嚴格按照會計準則的規定來進行核算，確保收入核算的準確性。

1.2 成本核算

成本核算是會計核算的重要內容，其所涉及的范圍較廣，內容較多，例如土地開發利用費、初步設計費、工程建安費、綠化設計費等，在進行會計核算的過程中，應該明確需要核算的項目，應將其進行合理分類，從而對成本進行核算和控制。

1.3 成本分攤

成本分攤份是影響房地產會計核算工作的主要因素，房地產會計在進行會計核算工作時，首先要結合房地產項目的地理條件、規模大小、設計風格、功能結構、裝飾以及施工周期等諸多因素進行綜合考慮，最終對房地產項目的成本分攤進行準確的計算。在成本分攤工作中，基礎設施項目屬于共同成本，可以采用建筑面積法、造價預算法或直接成本法進行成本分攤。公共服務設施費用同樣屬于共同成本，因此也能夠根據上述三種方法進行成本分攤。雖然一些借款費用和開發間接費用等屬于間接成本，但只有借款費用不適用建筑面積法進行成本分攤。

1.4 利潤核算

利潤是所有經濟活動的重心，也是經濟活動效益最直接的體現。會計人員需要對于整個工程中的所有收支情況進行仔細核對，并制作相應利潤清單，對于資金的變化情況進行分析，并對于利潤進行評估，為投資商的投資計劃奠定數據基礎。

1.5固定資產的核算

固定資產主要指的是一些可以長期使用或能夠重復使用的建筑和機器設備，這些資產一般都有一個預期的使用年限，進行會計核算工作時需要根據相關設備和建筑的使用時間對其進行折舊計算。但這些資產的折舊率和折舊方式并不是固定的，因為在使用過程中可能會因為某些原因導致這些資產提前報廢，進而影響最終的折舊計算工作。所以在對固定資產進行核算時，首先要對其損耗情況進行詳細的記錄，并根據損耗情況制定相應的折舊方案，以便后期對進行資產管理。

2 房地產行業會計核算中存在的問題

2.1 會計核算科學設置過于繁雜

會計科目指的是通過系統劃分、編制房地產企業會計核算目標、任務或是房地產經營運作而成的會計項目。會計科目是對不同房地產企業的組織構架進行分類管理的重要工作，能夠對監督與控制房地產企業會計業務運作情況。為了確保能夠有效監管企業會計活動情況，企業必須要嚴格依照國家有關規章制度來合理設置會計科目，嚴禁隨意增減。同樣，房地產行業在設置會計科目時也應當依照相關法規來進行，且需要在年底對全部經營賬目進行結賬，并在年終結賬之后建立新賬。但是房地產行業具有結算周期長、資金巨大、施工地點分散等特點，在實際核算過程中該種方法不但會讓企業賬目處理變得復雜，而且還會與房地產經營單位實際情況不相符，從而導致會計核算難度加大，致使其核算準確性下降。

2.2 稅收核算操作不合理

房屋銷售時房地產企業的重要經濟來源，但在實際銷售過程中難免會出現各種管理費用、財務費用以及銷售費用等。就目前情況來看，房地產會計核算工作中較為嚴重的問題就是相關企業未對自身的收入來源和去向進行科學、嚴謹的核算，進而導致相關費用和稅收都存在一定的不合理現象。比如，大多數的房地產企業會利用政府審批的房地產預售許可證，以期房的形式進行房地產銷售，并且會收取客戶的部分保證金，同時房地產企業會把這部分資金作為其銷售收入來源，但從嚴格意義上看，這種預收的暫時款項不能作為收入進行確認。

2.3 會計核算工作內容繁復缺乏配比性

不同于普通企業，房地產企業具有一定的特殊性，其所涉及的業務類型比較繁雜，且經濟活動也具有一定的復雜性。房地產行業具有經營周期長的特點，只有具有較高的單位價值才可以盈利，并且其消費對象類型較多，所以導致了房地產企業在經營時難以準確確認其費用、收入以及利潤。尤其是在大額投資或是經營周期較長的環節，資源的投入以及來源就更為復雜，從而大大增加了會計核算的難度。在實際核算過程中，配比是一項極為重要的原則，不但要確保確認費用、收入以及成本時要滿足因果關系，而且還需保持一致性，以便于能夠將各類費用以及收入的來源及去向全面的反應出來。

但是在實際核算過程中，往往難以落實配比性原則，房地產企業在核算收入與成本時往往難以做到合理匹配。通常情況下，如果房屋層數較低，且層與層之間銷售價格較為相近時，計算單位面積成本則可以通過總成本除去總面積的方法得出。而如若房屋層數較高，則不能使用該種方法。并且樓層的位置、采光等都會對房屋售價產生影響，如若依舊使用總成本分攤的方法來核算高樓層成本，則會導致成本與收入不匹配的情況發生。endprint

3 房地產企業會計核算問題的改進方法

3.1 嚴格確定收入標準

房地產商品最終的銷售收入必須具備明確的依據，這種依據主要包括兩種，一種是專業標準依據，另一種是法律依據。專業標準依據主要是指相關行業的會計準則，就是指相關行業會計工作制度中的關于銷售收入的確認準則。法律依據是房地產行業根據相關法律專業標準下進行交易行為所得收入的認證依據，國家現行的法律法規中對于房地產銷售行為有明確的規定，認證時僅僅對規定之內的銷售收入進行認證，而一些規定之外的收入都不能予以法律認證。通過使用這些標準可以對房地產企業的收支狀況進行可靠地管理。

3.2 增加信息內容

應該適當地加大成本的公開力度，加大對現金流量的告知力度。因為土地的資本有很大的利潤空間，同時還有很大的投資價值，在企業公開的信息內容中對土地的各種情況進行準確的告知，還應對成本的各種情況進行細節的披露，增加各種分項目的現金流量的顯示。這樣才能保證現金流量信息的真實、可靠，這對房地產開發企業的生產經營具有重大的現實意義。

3.3 加大會計核算工作的監管力度

房地產企業應對自身的實際情況有一個清楚的了解，以便針對實際情況開展相應的會計核算監管工作，同時也要加大監管力度，對會計核算的全過程進行有效監管。開展核算工作之前，要對企業的資金情況進行科學地評估，進而更好的了解企業的實際經營情況。加大會計核算工作的監管力度，能夠幫助企業更加清楚當前的發展狀況，進而幫助領導層作出正確的決策，促進企業的發展。

3.4 完善分配制度

企業應該制定完善的分配制度，對于企業利潤分配以及資金投入進行明確規定和詳細記錄，制定合理的資金管理標準，規范企業中的資金管理工作，從而杜絕企業內容員工虛假報賬的現象。另外，企業還應完善相關獎懲制度，并以此對員工進行激勵，調動員工工作的積極性，減少員工犯錯的現象，提高工作效率，使會計核算與資金管理工作更加完善。

結 語

會計核算工作是企業財務工作中的重點內容，由于房地產企業的經營過程與一般企業相比有許多特殊之處，因此，房地產行業的會計核算工作存在許多問題，給房地產行業的利益造成了嚴重的影響。為此，只有不斷深入研究問題的根本所在，對現有的會計核算工作體系和制度進行完善，才能有效轉變房地產行業的發展現狀，最終促進房地產行業實現可持續發展。

【參考文獻】

[1] 段詠梅.房地產會計核算過程中存在的問題及改進方法[J].納稅，2017，（13）：16+18.

[2] 劉玉.房地產開發企業會計核算中的問題及對策研究[J].經貿實踐，2017，（08）：240.

[3] 黃元麗.房地產行業會計核算中存在的問題和對策探究[J].財會學習，2017，（04）：11-12.

[4] 張穆.房地產開發企業會計核算中的問題及對策[J].科技創新導報，2017，14（04）：132+134.endprint