房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響研究

周書洋

摘 要：我國房地產(chǎn)實業(yè)的高速發(fā)展，雖然推進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是由于房價過高，超出絕大多數(shù)居民能夠承受的范圍，加大了居民的住房壓力，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。從房地產(chǎn)價格上漲的原因來分析，一方面，大眾對房屋需求量增加，房地產(chǎn)開發(fā)成本高；另一方面，大量存在著“炒房”的現(xiàn)象、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理等。為此，國家通過宏觀調(diào)控政策進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，但效果并不理想。本文主要對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行研究與分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；價格上漲

近年來，我國社會經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，不僅提升了國民生活水平，還有效地提高了房地產(chǎn)實業(yè)在市場上的重要作用。房地產(chǎn)實業(yè)高速發(fā)展的同時還帶動了交通運輸、水電氣、鋼筋泥土等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，加速了中國城市化的進(jìn)程[1]。大眾對房屋需求量增加，房地產(chǎn)開發(fā)成本高，大量存在著“炒房”的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理等因素造成房地產(chǎn)價格不斷上漲。為了保障居民的生活，給居民創(chuàng)造一個穩(wěn)定、安全的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政府必須出臺相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，就房地產(chǎn)價格進(jìn)行有效調(diào)整。

一、房地產(chǎn)價格上升的原因

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，周圍城鎮(zhèn)或者是農(nóng)村地區(qū)有大批的勞動人口涌入城市，就必定會產(chǎn)生住房需求，就易導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價格逐步上升。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2005—2014年間，中國房地產(chǎn)價格不斷上漲，特別是在2009年末，政府對房地產(chǎn)實業(yè)實施房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但是效果不明顯[2]，甚至出現(xiàn)房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)上升的現(xiàn)象。一方面，一些收入較低并且不具有購買能力的居民，由于租房的房價過高，而只能把購置房屋的事情提前。根據(jù)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的趨勢，居民對購房產(chǎn)生恐慌，絕大多數(shù)居民提前買房，這樣一來就導(dǎo)致居民對房屋需求量增加，進(jìn)而房地產(chǎn)價格也逐步上升。另一方面，地方性政府的稅費政策寬松，房地產(chǎn)把許多中間環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的稅費轉(zhuǎn)接給購房的居民，從而導(dǎo)致房價非正常性上升；地方性政府推行土地財政政策（地方性政府將土地使用權(quán)所得的收入用于地方財政支出的維持），根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)查報告顯示，在部分地區(qū)中的地方預(yù)算里，土地直接收取稅費和由于城市不斷擴(kuò)張所產(chǎn)生的間接性稅收占了收入的40%，然而土地出讓金的凈收入占取政府預(yù)算以外的60%以上[3]。因此，土地財政政策使得地方性政府對房地產(chǎn)實業(yè)過于依賴，從側(cè)面反映出房地產(chǎn)實業(yè)對土地具有半壟斷的性質(zhì)，就有極大的可能不斷地抬高房價，再加上城市物價高、樓盤房租高、絕大多數(shù)居民支出大于收入，不具有買房能力，長期下去，居民難以解決住房等問題。

二、房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的問題

（一）房地產(chǎn)市場下的金融風(fēng)險

由于房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)的過程中，開發(fā)規(guī)模越大，從而需要的土地開發(fā)以及房地產(chǎn)開發(fā)資源資金就越多，而所需的大量開發(fā)資金從向銀行貸款所得。居民個人購置房屋時，由于房地產(chǎn)價格過高，絕大多數(shù)的居民通過按揭貸款的方式買房。因此，就易引發(fā)房地產(chǎn)市場下的金融風(fēng)險。對于我國商業(yè)銀行，尤其是國有銀行來說，由于資金流動較慢，因此為了盈利，將所剩的大量資金用于貸款。房地產(chǎn)開發(fā)商可以將房屋作為銀行貸款資金的抵押物，降低了銀行貸款的風(fēng)險程度，是國家銀行資金貸款的首選房貸對象。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)銷售緊張，而銀行因給房地產(chǎn)貸款額度高，容易導(dǎo)致銀行資金周轉(zhuǎn)不過來，嚴(yán)重影響整個國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本高以及出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象

房地產(chǎn)需要大量的土地資源才能進(jìn)行投資開發(fā)，而土地作為一種不可再生資源，十分有限。伴隨著我國城市化進(jìn)程的加快，周圍城鎮(zhèn)或者是農(nóng)村地區(qū)有大批的勞動人口進(jìn)入城市，從而導(dǎo)致中國城市人口不斷地增加，城市中大量的居民對住房的需求急劇上升，而土地資源稀缺，因此，就造成土地資源稀缺和居民對住房的需求急劇上升的矛盾日益突出[4]。在目前階段，土地的交易制度體系還不完備，房地產(chǎn)的開發(fā)商在面對利益時，利用各種各樣的方式手段獲取土地資源，采用違規(guī)手段來低價獲取土地使用權(quán)，在獲取土地使用權(quán)后，將土地價格抬高，再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，從中獲得利益。由于房地產(chǎn)開發(fā)商不斷抬高土地價格，在土地資源十分稀缺的情況下，就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)[5]。如果泡沫現(xiàn)象破裂，會嚴(yán)重影響社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)市場商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

隨著我國房地產(chǎn)實業(yè)的高速發(fā)展，存在著許多地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商大量開發(fā)中高檔別墅以及豪華住宅區(qū)的現(xiàn)象，一些中低檔的商品房的規(guī)模較小，因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、開發(fā)比例不平衡[6]。由于房地產(chǎn)供給不平衡，不僅會造成房價不斷上漲，還會引發(fā)普通居民的不滿，給我國社會的穩(wěn)定發(fā)展帶來安全隱患。

（四）居民購買住房壓力大

由于房價過高，并且超出絕大多數(shù)居民能夠承受的范圍，從而加大了居民的住房壓力。根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了“搶房”的現(xiàn)象，在大部分城市與地區(qū)里，房地產(chǎn)銷售額度仍然呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢，每個月房屋成交量逐步增加。一些不具有購置房屋能力或者入不敷出的居民只能通過貸款的方式買房，而在貸款的居民中，接近一半的居民房屋按揭的月供是收入的25%。由此看出，房地產(chǎn)價格上漲在一定程度上抑制了居民的日常生活消費，居民購買住房壓力增大，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序。

三、宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格的影響

（一）完善我國土地法律制度體系

加快土地改革的進(jìn)程，給予集體土地所有者更多的土地使用權(quán)[7]。出于對耕地資源的考慮，將土地在市場上進(jìn)行流轉(zhuǎn)，一方面是為了解決土地資源供給不足的問題，另一方面在一定程度上可以限制房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。通過降低土地價格的方式，防止房地產(chǎn)開發(fā)商采取非法方式進(jìn)行高價轉(zhuǎn)讓，從而也能夠減少房地產(chǎn)的開發(fā)成本，降低房價。調(diào)整管理土地出讓制度，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容，規(guī)定有期限使用制度以及國有土地有償制度[8]。在土地轉(zhuǎn)讓的過程中，應(yīng)該做到透明公開化，不得進(jìn)行隨意定價，也可以通過對土地實行競價、掛售的方式進(jìn)行合理的土地轉(zhuǎn)讓。為了穩(wěn)定土地改革市場秩序，對協(xié)議定價進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，避免土地轉(zhuǎn)讓價格混亂，并且定價范圍不得低于國家所要求的最低標(biāo)準(zhǔn)。其中，采取競價的方式，可以有效地抑制土地轉(zhuǎn)讓價格的非正常上升。國家應(yīng)完善土地轉(zhuǎn)讓金的使用標(biāo)準(zhǔn)以及范圍，并且實行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理，有利于實現(xiàn)土地價格合理化、規(guī)范化。對沒有動用的土地加強(qiáng)流轉(zhuǎn)工作，避免一些房地產(chǎn)開發(fā)商受到利益的驅(qū)動，將閑置的土地用于“炒地”。嚴(yán)格查處開發(fā)商囤積土地的情況，一旦發(fā)現(xiàn)，必須嚴(yán)格按照法律進(jìn)行制裁。endprint

（二）完善我國房地產(chǎn)稅收法律制度體系

從我國基本國情出發(fā)，通過采取增加地方稅收的方式，在一定程度上可以有效地降低地方政府對于土地財政收入的依賴。由于部分國家事業(yè)單位以及個人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)沒有進(jìn)行明確的登記，導(dǎo)致無法明確稅收對象，針對這一個問題，國家相關(guān)部門在收稅之前應(yīng)該對擁有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的人進(jìn)行明確的登記以及檢查，確認(rèn)是否屬于房產(chǎn)擁有者。進(jìn)一步完善我國房地產(chǎn)的稅收法律制度體系。我國在征收房地產(chǎn)稅費之前，要對該房地產(chǎn)進(jìn)行明確的評估，在目前階段，我國評估不動產(chǎn)的水平參差不齊，不僅影響了房地產(chǎn)稅收的工作質(zhì)量，還影響了房地產(chǎn)稅收的明確性。因此，提高評估人員的評估水平可以保證房地產(chǎn)稅收的合理有效性。綜上所述，完善我國征收房地產(chǎn)稅收的法律制度體系，有利于為居民解決住房問題，有效地控制房價持續(xù)上漲的趨勢，還大家一個穩(wěn)定、安全的房地產(chǎn)市場。

四、結(jié)語

近年來，我國房地產(chǎn)實業(yè)的高速發(fā)展，雖然推進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但是由于房價過高，并且超出絕大多數(shù)居民能夠承受的范圍，從而加大了居民的住房壓力，不利于社會穩(wěn)定發(fā)展。本文主要闡述了我國房地產(chǎn)價格上升的原因，對房地產(chǎn)市場所存在的房地產(chǎn)市場下的金融風(fēng)險、房地產(chǎn)開發(fā)成本高以及出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理、居民購買住房壓力大等問題進(jìn)行了研究與分析，并且根據(jù)實際問題提出了一些建議，如完善我國土地制度、調(diào)節(jié)住房市場結(jié)構(gòu)等。

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