嘉興市樓宇經濟發展思考

姚釗煒

[提要] 新常態下，即新的經濟發展態勢之下，在新的宏觀經濟政策和新的經濟發展前景之下，對往常樓宇經濟在舊常態下的發展模式、發展狀況的研究思考，并以此作為樓宇經濟自身在新常態下發展的參考依據。新常態下的樓宇經濟發展充滿著機遇和挑戰，本文以嘉興南湖區樓宇經濟發展作為研究對象，深入探討新常態下樓宇經濟發展現狀，并提出對策。

關鍵詞：新常態；樓宇經濟；現狀對策

基金項目：嘉興學院重點SRT資助項目

中圖分類號：F127 文獻標識碼：A

收錄日期：2017年11月11日

一、嘉興市樓宇經濟發展的基礎

在經濟新常態下，經濟的發展更多的是對于“軟件”的更新升級，而就硬件而言，其變化依舊在適度的范圍之內，依舊是一種量變。首先，嘉興地勢平坦，位于杭嘉湖平原，為嘉興樓宇經濟發展奠定了良好的客觀條件；其次，嘉興樓宇經濟發展，又得益于其良好的地理位置，東部沿海同時又位于上海、杭州、蘇州這三大城市所構筑的三角形的中點，交通位置得天獨厚。這些硬件上的良好情況，為嘉興樓宇經濟的發展奠定了基礎。而相對而言的“軟件”方面，即與樓宇經濟發展影響更加密切，影響也更加直觀和重要的政策、消費觀念、經濟結構等方面。嘉興的樓宇經濟發展卻一直受此困擾，這并不是簡單的某一個方面的因素造成的，更多的是由多方面因素綜合影響所造成的嘉興樓宇經濟的困局。

截至2015年底，嘉興市共有已建、在建（待建）商貿綜合體51個，總建筑面積700萬平方米，商業面積393.8萬平方米。其中，已投入使用的商貿綜合體和專業市場有20個，總建筑面積295.6萬平方米，商業面積155.8萬平方米；正在建設或已明確規劃待建的商貿綜合體有31個，總建筑面積404.4萬平方米，商業面積238萬平方米。從數據上來看，嘉興的樓宇經濟是在極速發展的。但是，其已經投入使用的這些商貿綜合體真正的經濟效益卻是不盡如意的。但是，與之相反的是，不可否認的是，嘉興樓宇經濟的發展，特別是一些區域性的商貿綜合體的建設發展，的的確確帶動了嘉興經濟的發展，也提高了嘉興地區人民的生活水平。正是這些“硬件”和“軟件”相結合的條件和基礎，為嘉興樓宇經濟的發展在新常態下的發展奠定了基礎。

二、嘉興市樓宇經濟發展現狀及問題

（一）嘉興市樓宇經濟發展現狀。嘉興市樓宇經濟發展由于其特殊的歷史發展和現實的軟硬件相結合的基礎情況，嘉興市樓宇經濟的發展一直受到各方面的影響。2015～2017年間的樓宇經濟發展在嘉興的體現為：嘉興共有已建、在建、待建商貿綜合體及專業市場131個，總建筑面積1，658.9萬平方米，其中86個已投入使用，45個在建或待建。

將2015年到2017年的數據進行對比來看，嘉興市樓宇經濟的發展，以一種幾何式的增長方式在快速發展，而這樣的發展模式，帶來的結果卻是有利有弊。讓你在嘉興隨處都可以看見各種商貿綜合體，也同時讓你在逛這些商場的時候，基本上看不見人擠人的狀況，甚至有時候讓你看到的是各個商場里導購員的人數比顧客的人數還要多。（表1）

嘉興樓宇經濟的發展，以各個嘉興市商貿綜合體的發展情況來看，急速擴張的結果就是結構失衡，泡沫凸顯。在嘉興調查發現，包括環球國際中心、中凰國際嘉興名品城、中潤·麗豐中心、嘉興國際中港城等多個商業綜合體出現經營困難、店面大量倒閉、在建工程瀕臨爛尾等問題，引發維權糾紛。這些現狀所引發的問題卻還未涉及到嘉興樓宇經濟發展的問題本質。除此之外，嘉興樓宇經濟發展，也并不是所表現的這樣簡單的問題。

（二）嘉興市樓宇經濟發展中的問題

1、總量過剩。首要問題就是待建和已建的商業樓宇等總量過大，按照浙江省商務研究院曾指出中小城市應將人均商業面積控制在0.8～1平方米之間，大城市應控制在1～1.2平方米，據其測算，嘉興市人均商業面積居全省首位。本次統計結果也顯示出，嘉興市人均商業面積為1.56平方米（按常住人口計算），超過浙江省商務研究院提出的合理人均商業面積。

而這樣的商業樓宇人均面積所帶來的問題就是大量的商業樓宇之間競爭壓力過大，從而導致了整個嘉興地區，特別是南湖區的商業廣場之間競爭異常激烈。在往常本是優勢企業的商業廣場在不正常的競爭之下導致了其發展受到限制，最終走上虧損倒閉的不歸路；同時，大量的商業樓宇，占據了大量土地面積，從而影響到了嘉興市其他公共基礎設施的建設和發展。并且，大量的土地資源都用于商貿綜合體的建設，不利于資源優化和經濟發展。（表2）

從全市商貿綜合體的分布情況來看，還存在分布不均勻情況，有些區域商貿建設速度和數量遠遠大于該區域的實際需求和實際承擔能力；而有些區域的商貿綜合體又滿足不了該區域人民的實際需要。

2、商貿綜合體內部構成落后。根據調查，所指的內部構成，是指其各個商貿綜合體內部的經營模式的構成，即無論是老一代的旭輝、江南大廈，亦或是新建的八佰伴、萬達廣場，其內部的主要經營模式以服裝、餐飲、零售等傳統的服務業為主，而技術服務、金融、咨詢等現代服務業的銷售和經營模式卻沒有隨著各種商貿大廈的普及而擴散發展。在我們的實際調查當中，傳統的商業服務模式占據著90%的市場，而現代服務業卻只占10%。這樣的占比，在樓宇經濟的發展當中所展現出來的問題便是這樣的發展：經濟效益不高，無法與世界上一些先進的樓宇經濟的效益模式相比。而作為現代服務業的載體，樓宇經濟的發展，特別是商業中心，與現代服務業的發展應當是相輔相成的，現代服務業以商貿綜合體作為載體，促進商貿綜合體的發展和經濟稅收的增加；反之，商貿綜合體的廣泛建設也為現代服務業的發展奠定了基礎。

3、建設和發展模式存在弊端。新常態下的經濟發展有著完全不一樣的經濟發展要求和經濟發展模式。因此，在這樣的大環境之下，嘉興樓宇經濟的發展也應該與之相適應。而實際上，嘉興樓宇經濟的發展和建設，仍然以陳舊的模式進行。

商業樓宇經濟的發展，特別是商業樓宇地產的開發使用模式，應當以租賃的模式來進行商業地產的使用和開發。這樣的開發和使用模式有利于對商業地產的管理和建設。具體而言，租賃應當是簡短的、小單元的模式進行租賃。這樣的租賃模式相對而言，更加有利于建設和發展，也有助于對于開發過程當中的風險控制，有利于規避風險，促進商業地產的發展。

三、嘉興市樓宇經濟發展對策

（一）強化政策支持，科學領導。在新常態下，樓宇經濟的發展應當重視政府這只“看得見的手”的作用，因此在嘉興樓宇經濟發展當中，所發現的一系列問題，應當要在各個部門之間科學合作，分工合作，加強對各個部門的協調和組織。與此同時，對于各個部門的工作和執行應當要提供相應的政策和標準，從而促進相關部門在樓宇經濟發展中發揮更大的作用；相應而言，在嘉興樓宇經濟的發展，相關部門和領導組織要按照《意見》的相關規定和相關標準，進行相應的操作，特別是相關部門之間的合作要更加緊密，對于樓宇經濟的發展也應當更加科學有效。

（二）強化統籌監管，合理招商。在嘉興的樓宇經濟問題當中，有相當一部分的樓宇經濟問題，就是由于不合理的甚至是盲目的引進外資，泡沫式的資金引進，導致的結果就是在商貿綜合體數量上的爆炸式擴展。因此，在新常態下的樓宇經濟發展，對于資金的引進要合理規劃，統籌監管。要合理的對待資金的引進，同時對資金的運用也要進行合理的統籌安排。合理發展商貿綜合體的各個部分，確保每一個引進建設的商貿綜合體都是具有潛力和極具吸引力的商業中心。

（三）緊跟時代趨勢，確保樓宇經濟健康發展。新常態下，嘉興樓宇經濟勢必要根據新的經濟政策等，轉變自身的發展模式，特別是已經被市場證明是錯誤的樓宇經濟發展模式，要堅決取締。同時，對于大環境下提出的新常態、新經濟等一系列新的發展理念。嘉興樓宇經濟作為嘉興經濟發展的重要組成部分，一定要切合實際，一切從實際出發，實事求是地發展自身。

四、總結

嘉興市樓宇經濟的發展，由于之前所存在的規劃不科學、盲目引進資金和盲目進行商貿綜合體的建設等，造成了嘉興市樓宇經濟發展的困境。但是，新常態、新經濟等新的經濟發展理念的提出，給嘉興樓宇經濟的發展提供了契機，讓嘉興的樓宇經濟可以趁此機會，進行深刻的改革，無論是經濟模式還是管理模式等，都進行有效的、科學的改革，從而促進嘉興樓宇經濟的發展，最終達到促進嘉興經濟的增長，人民生活水平的提高。

主要參考文獻：

[1]夏效鴻.樓宇經濟發展研究[M].北京：經濟日報出版社，2010.

[2]顧朝林.城市空間結構新論[M].南京：東南大學出版社，1998.

[3]王朝暉，李秋實.現代國外城市中心商務區研究與規劃[M].北京：中國建筑工業出版社，2002.