現階段房地產市場的主要矛盾

文/蘇艷

中共“十九大”2017年10月在京召開，會上提出，中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。

我國房地產行業經過近二十年的長足發展，住房基本告別短缺時代，房地產市場的主要矛盾也已發生轉變。我國房地產市場的主要矛盾已經由總量不足轉化為結構不平衡、能級不充分的矛盾。具體來看，當前房地產市場的主要矛盾包括以下五類。

矛盾一：產業發展跟不上需求的矛盾

在過去房地產業快速發展的過程中，房地產業的發展方式較為粗放，商品房產品在策劃、設計、施工、裝修等各個環節均十分落后。例如，在許多國內城市，住房產品、物業管理、小區綠化等有品質的小區屈指可數，更多的是產品問題頻發、物業管理虛設、小區無品質可言的居住小區，既包括由早期的公房、動遷房等組成的老舊小區，也包括近年來建造的一些商品房小區。為什么過去開發企業不注意房屋的品質呢？不少開發商會回答：不需要。市場的需求太過旺盛，而從企業營利的角度出發，快速周轉是企業盈利、快速擴張規模最有效的手段，過多地追求品質必然會降低項目的周轉速度，拉長項目的建設周期。

在我國自有住房率升至約80%的當下，住房需求正由擁有住房向擁有品質住房過渡。這是2015年以來本輪樓市調整最為明顯的表現：置換需求代替剛需成為本輪樓市調整的核心推動力。置換需求產生的原因主要是現有住房的品質無法滿足居住需求。許多人在第一次置業時，沒有能力直接購入符合心意的住房，而是在當時的市場條件下，購入了老破小的房屋，這些房屋在戶型、面積、物業等各方面都無法滿足其居住需求。此類人群在經濟實力不斷提升的情況下，會去尋求更合適的房屋。

當前房地產市場的矛盾之一是人們對住房條件日益提升的需求和目前整個房地產業粗放發展之間的矛盾。

矛盾二：空間和內容錯配的矛盾

在我國商品房制度建設的過程中，在90年代和2000年，基本上是使用商品房供給的雙軌制：一方面是保障房供給體系，一方面是商品房供給體系。未來隨著租賃住房市場的發展，可能還將增加租賃住房的供給體系。過去的雙體系供給方式，尤其是保障房供給體系，造成了大量的空間閑置和浪費，同時，仍有大量對空間的需求無法得到滿足。以上海為例，上海的保障房體系中，動遷安置房是重要的組成部分。上海的動遷安置基地多處于遠郊區域，如美蘭湖、惠南鎮等，而多數家庭分得的動遷安置房數量可能超過一套。多數動遷家庭不會前往遠郊區域居住，而此類房屋進入住房租賃市場的機會也較小，因此形成了大量閑置的房源。同樣，像北京的自住房，在最初推向市場時曾出現大量棄選的情況，這是因為自住房制度設置、自住房品質等出現了問題，房屋無法滿足目標群體的需求。

而從開發企業的角度而言，面對既有地價，房價上限受到限制，唯有偷工減料才有可能獲得一定利潤，所以出現了大量建筑工程在質量方面存在問題的情況，這也是對寸土寸金的北京土地資源和住房資源的極大浪費。

矛盾三：住房和商辦物業配比不合理的矛盾

當前，不少城市住房供不應求，上海、北京可供應的新建商品住房數量有限，而杭州、南京甚至南通等城市新房也十分緊缺，城市住房市場的賣方市場屬性沒有得到根本性轉變。與之形成對比的是，這些城市均有大量的商業、辦公屬性用房，存在去化速度慢、利用效率低，空置比例高等問題。

在房地產業快速發展過程中，商業也從傳統形態向集中式商業、體驗式商業轉變，商業中心新增規模大、數量多，在商業升級換代的快速發展中，商業體量的規劃存在著較大的不合理性。上海人均商業面積早已超過2.5平方米，遠遠超過了國際人均1.2平方米的標準，商業過剩嚴重，運營情況差、難以生存的項目比比皆是，尤其是散售型的商業項目，對空間資源造成了極大的浪費。而就辦公而言，因其能夠導入產業、引進企業、落下稅收等天然優勢，地方政府對發展辦公用房的積極性均相對較高。相信不少開發企業、咨詢機構都有過這樣的經歷，即面對著一塊土地的詳規指標一籌莫展，對于占比較高的辦公物業的未來充滿擔憂，這也是為什么過去幾年出現大量辦公屬性的酒店式公寓產品的原因。開發企業通過這種方式將辦公空間轉換成了居住空間，迎合市場需求，從而達到快速銷售、快速回籠資金的目的。

居住空間短缺和商辦物業過剩之間的矛盾，也將是未來房地產市場需要考慮的問題，包括允許將存量商業辦公用房改造為居住用房等，都將是有效利用空間的手段。

矛盾四：區域發展不平衡的矛盾

區域發展不平衡是我國經濟發展、區域發展長久以來存在的矛盾。就房地產市場而言，區域分化在2011年后愈發凸顯。此前，全國房地產市場的走勢相對一致，成交量價的漲跌方向相對一致。但在2011年后，一線、二線、三線城市之間的分化逐步凸顯，東、中、西部城市之間的分化加劇。這表現在城市市場容量的差距越來越大，現階段存在著一線城市和熱點二線城市市場供不應求的現象。同時，部分三四線城市和東北地區城市仍存在大量需要去庫存的現象。以西部某省會城市為例：城市人口不足150萬人，人口年均增量約1萬人。在各類保障性住房、棚改等政策的共同推動下，戶均住房1套以上，自有住房率80%以上，城市未來的新增需求少、改善空間小，城市住房市場基本上處于飽和狀態。這類城市需要特別警惕，避免為保持經濟增長，再次大規模開發房地產，從而出現空城、鬼城等現象。此外，如果繼續大開大建，則過量的商辦物業和薄弱的消費、辦公需求之間的矛盾也將不可調和。與之形成對比，上海到2040年城市建設用地新增空間已經不足60平方公里，每年40萬-60萬的新增人口規模將繼續產生巨大的住房需求。這種資源約束和需求旺盛并存的情況使上海城市未來住房市場仍有較大的發展空間。如果上海將來要繼續滿足日益增長的住房需求，則勢必要向存量土地要空間，要將存量住房量提升，要更加做足新建住房的附加值。

在現有的城鎮化進程中，我國城市間的分化明顯，大城市化、城市群集聚發展的情況越來越突出，而城市間在經濟發展、產業導入、人口增速、基建配套等方面的差距也越來越顯著，對商品房的需求之間的分化也會越來越加劇。鑒于城市之間的需求差異，未來房地產市場的發展思路和方式都應該更有針對性。

矛盾五：金融稅收制度的改革跟不上發展需求

在我國房地產業發展過程中存在的一個重要的問題，是開發-銷售模式的不可替代性，這與開發-運營模式難以實施息息相關。開發-運營模式難以持續的原因一方面在于成本過高，其中最主要的是土地成本較高，尤其是近兩年的土地價格，地價在商品房售價的占比越來越高，基本上占到了五成以上。此外，建安成本也相對較高，一般品質型的商辦物業每平方米的造價約為3000-5000元，對于有一定規模的項目，這部分資金規模也較大。而與之相對應的另一個方面原因則是依靠租金難以在一定的周期內回收成本。

參照發達國家的經驗，發展持有型物業的做法都有配套的金融制度、稅收制度的支持。如美國百萬億級別的REITs市場是靠金融制度和稅收制度共同保障促成的。而我國近兩年也試水了不少REITs產品和ABS產品，但持有物業通過公開市場募集資金、相應的稅收減免等配套制度都沒有得到貫徹落實，這也是所有的持有型物業難以為繼的原因。

隨著房地產市場發展進入新時代，租賃住房的發展開始提上議事日程。2016年6月，中央出臺關于租賃住房的相關文件，其后約有13個城市相繼出臺了相應的實施意見。此外，許多城市目前為了提升商辦物業利用的有效性，出臺了商辦物業全生命周期管理的相關文件，對商辦物業的持有比重作出了硬性要求。但如果支持和鼓勵持有物業發展的配套制度無法得到落實，則即使從土地政策、房地產政策上給予租賃住房、持有型商辦物業支持和幫助，也難以幫助開發企業規模化發展。