城中村土地可持續利用及動態評價分析

劉桂華

摘 要：近年來，隨著我國城市現代化建設步伐不斷加快，城市建設規模不斷擴大，越來越多的農村城鎮被納入城市規劃范圍內，城中村的土地利用作為城市土地利用的重要組成部分，有力保障了城中村村民的生存和區域的發展，城中村土地可持續利用進一步推動了社會經濟的可持續發展。然而與之相對的是，城中村發展滯后的問題日益突出，提高城中村土地可持續利用水平，緩和人地矛盾已成為各地政府管理部門的首要任務。在城中村的改造中，合理開發和永續利用土地資源等眾多問題涉及其中，所以城中村改造需要建立由資源、經濟、社會系統和環境系統組成的可持續利用評價指標體系。

關鍵詞：城中村土地；可持續利用；動態評價

近年來，隨著我國經濟的不斷提升，日益增長的人口對土地資源有著越來越大的需求，人與資源之間的矛盾日益突出。所以，提高土地可持續利用水平能夠使人地矛盾得到有效緩解。針對我國大范圍的城中村改造情況，需要相關部門構建出土地資源可持續利用評價指標體系的基本框架，對城中村土地資源利用水平進行定量評價，以滿足城中村改造需求，從而達到人地關系的高層次可持續協調。

城中村土地資源利用的主要特征

土地資源的公共性

土地資源屬于公共資源，政府部門需要認識到土地資源對于村民生存和經濟發展的重要性，不允許干預相關的利益和事務，不允許假公濟私對業主權利進行侵害。目前，雖然政府一紙改造令就能拆遷、改造業主的土地建筑，并出讓土地給開發商進行開發經營，但政府對業務業主的補償標準較低，使其無法被業主或改造單位所接受，造成嚴重的經濟利益糾紛問題。

土地資源的可評估性

近年來，隨著城市建設規模的不斷擴大，城中村耕地面積日益萎縮，城市中心區域的地價飆升。政府部門可以有效評估城中村范圍內的土地資源，對工業生產、房地產開發、農村住宅等用地資產量進行分別量化，對各類最佳用地方式和未來能夠帶來的收益進行深入分析，提出轉讓、出租等圖紙處置方案。所以，加強城中村土地資源可持續利用評價能夠實現收益最大化。

土地資源的參與性

參與性是指各方當事人積極參與改造決策的制定，尤其是業主和開發商。如果在城中村土地利用中存在較多的補償糾紛，政府需要及時改變決策，尊重業主的意愿和權益，緩和業主的抵觸情況。在城中村改造中，政府要統一規劃土地資源，有效利用土地資源提升城市功能和形象，改善城市環境，進一步推進城市化建設進程。

城中村改造的土地資源特性與利用系統

城中村改造的土地資源特性

第一，保障村民生存和發展的原動力。在城中村改造中，土地資源保障了村民的生活和發展，促進了生態環境和經濟的可持續發展。土地不僅是自然資源，更是經濟資源，在現代城市建設中體現出社會、自然和經濟三方面的價值，加強對土地可持續利用評價方法的研究能夠使土地的價值得到正確估算，從而通過相應政策法規的制定來實現城中村土地的可持續發展。

第二，體現土地生態資源價值。土地產生的經濟效益在城中村改造中體現的是外在價值，城中村土地資源更多表現的是人們對土地自然系統的衡量，體現的是生態價值。目前城中村具有較大的人口密度和薄弱的基礎設施，另外當地管理人員對土地資源的可持續利用缺乏認識，從而導致城中村土地的不合理利用。想要優化城市土地利用，需要通過科學的城市規劃使土地的市場價值得到充分體現，最終實現社會價值。

第三，土地資源的可評估性。隨著城市建設規模的不斷擴大，城中村逐漸規劃到城市核心區段，日益減少的耕地面積使地價快速增長。因此要全面評估城中村的土地資源，對村民住宅、商品房、工業廠房等地產資源進行分別量化，分析出最佳的土地利用方式，預算未來土地改造后可能獲得的收益，制定出土地轉讓、出租、抵押等土地處置方案。所以，土地資源可持續利用評價在城中村改造中發揮著至關重要的作用。

城中村改造的土地資源利用系統

通過長期實踐能夠看出，城中村改造土地資源可持續利用的目標是對當地土地資源進行全面了解，通過對低效土地、閑置房屋等土地資源進行整合，盤活農村存量土地，提高土地資源使用率，促進土地集約利用，確保當地經濟在土地改造后呈現出可持續增長趨勢。城中村改造土地資源可持續利用評價的任務是在開發利用特定土地的方式下，在土地資源可持續利用的基礎上分析衡量土地的可持續性。相關部門需要結合當地實際情況從經濟、環境、資源、社會四個方面建立城中村土地資源利用系統模型，并對土地利用系統的可行性和有效性進行分析，推動農村土地資源高效利用和綠色發展。

建立城中村土地資源可持續利用評價指標體系

為了使城中村土地利用系統各個子系統之間的相互協調作用得到全面體現，相關部門需要根據實際情況建立城中村改造土地資源可持續利用評價指標體系，體系項目包括16個評價指標和48個評價因子。

城中村改造土地資源可持續利用的動態評價

在城中村發展中，土地資源可持續利用作為基礎保障，通過科學評價城中村土地的利用系統能夠對土地資源開發利用的持續性或非持續性進行衡量，完善評價指標體系，建立土地可持續利用評價模型，結合自然環境、經濟、社會等各方面因素，動態評價土地經濟系統、土地社會系統、土地資源系統以及土地環境系統。

項目評價目的

土地可持續利用評價主要是通過對城中村土地利用方式的合理性進行科學評價，將客觀依據提供給土地規劃調整和管理措施制定，對城中村土地資源利用的可持續性進行定量判斷，為土地資源可持續利用政策和措施的制定提供科學依據。

第一，對城中村土地生態環境進行改善。現如今，隨著城市經濟的快速發展，城中村受到一定影響，雖然城市發展對城中村土地利用結構的變化起到推動作用，但是所造成的污染很難集中處理，造成城中村環境持續惡化，所以很有必要進行土地的社會環境評價，通過評價能夠及時查出污染源，對其進行分析后采取有效措施進行治理，避免環境污染擴大化。

第二，對城鄉建設與農業生產爭地的矛盾進行協調，隨著現代化城市建設規模的不斷擴大，建設用地越來越緊張，其對城中村土地有著越來越強烈的需求。城中村土地在城市化進程中表現為耕地大量減少，結構日益復雜，面積持續萎縮，土地的可持續利用直接影響著城市未來的發展。

項目動態評價流程

城中村土地資源可持續利用評價過程一般分三個階段：

第一階段是對改造項目的評價目標進行明確；第二階段是對城中村土地利用系統進行分析，全面評價資源、社會、經濟以及環境的利用性，期間制定土地資源利用方案解決協調性差的評價結果，對于具有良好協調性的評價結果可適當采取優化措施，最后提供土地利用評價結論；第三階段得出評價結論，對城中村改造土地資源可持續利用水平進行判斷，根據判斷結果提出相應的建議和改造措施。

城中村土地資源可持續利用動態評價方法

現如今，相關部門基于綜合評判模型和協調度模型兩類對土地資源利用進行評價，而這些模型的靜態評價基本上是以時點數據為基礎。通過研究分析可知，城中村改造動態系統具有較廣的牽扯面、復雜的結構、較長的時效性以及不完整的信息等特點，其土地資源利用適合應用于灰色系統理論描述中。本文在建立城中村土地資源可持續利用的動態評價模型時，主要以灰色系統理論的多維灰模型為基礎建立起來的。

結語

綜上所述，本文圍繞城中村土地資源可持續利用動態評價模型，提出了城中村改造土地資源的可持續利用目標，分析了城中村改造的土地資源特性與利用系統，探討了項目動態評價流程。但該指標體系未經完善，仍需要在今后的實際研究中進行調整，以便用于今后對城中村土地可持續利用及動態評價的分析研究。

（作者單位：上蔡縣國土資源監察大隊）

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