蚌埠市房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)狀分析及對策研究

劉慧琳

摘 要：在我國房地產(chǎn)市場得到迅猛發(fā)展的同時(shí)，一系列問題隨之而來，這其中就包括“房產(chǎn)高庫存”現(xiàn)象?，F(xiàn)如今，我國三四線城市的房產(chǎn)高庫存形式日益嚴(yán)峻。本文以安徽省蚌埠市為三線城市代表，在對蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及影響庫存的主要因素進(jìn)行概況分析的基礎(chǔ)上，在分析蚌埠市房地產(chǎn)市場供求均衡現(xiàn)狀的同時(shí)為蚌埠市房地產(chǎn)高庫存相關(guān)問題提出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：蚌埠市；房地產(chǎn)；高庫存

通過研究我國各地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀后發(fā)現(xiàn)，高庫存現(xiàn)狀的“重災(zāi)區(qū)”主要為我國三四線城市。此類城市普遍存在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低、地區(qū)流動人口基數(shù)大等特點(diǎn)，也正是這些因素使得三四線城市的房地產(chǎn)高庫存現(xiàn)象加劇。伴隨著三四線城市的房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展與庫存過剩的矛盾現(xiàn)狀頻發(fā)，在對蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀以及影響房地產(chǎn)庫存的主要因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)住房市場供給與需求兩個維度分析蚌埠市住房均衡具有一定的創(chuàng)新性。

蚌埠市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

投資開發(fā)規(guī)模逐年加大，導(dǎo)致蚌埠房地產(chǎn)去化周期長

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在2000年至2015年的十五年間蚌埠市房地產(chǎn)市場企業(yè)注入的投資額約增長90倍。截止2015年，全市相關(guān)房屋待售面積已經(jīng)高達(dá)58萬平方米。伴隨著開發(fā)規(guī)模的加大以及開發(fā)行為的頻繁，蚌埠市房產(chǎn)的高庫存現(xiàn)象日益凸顯。然而，只漲不降的房價(jià)卻促使房地產(chǎn)廠商進(jìn)一步加大相關(guān)房產(chǎn)投資力度，力求“分上一杯羹”。這種連鎖效應(yīng)使得蚌埠房地產(chǎn)業(yè)在原本房產(chǎn)庫存還未有效解決的同時(shí)又添壓力，致使“住房庫存”問題產(chǎn)生“累積式”反應(yīng)，最終形成蚌埠房地產(chǎn)去庫存化周期較長的不良現(xiàn)狀。

住宅投資比例波動明顯，商營用房庫存較多

縱觀蚌埠市房地產(chǎn)市發(fā)展，有關(guān)住宅房產(chǎn)投資占比于2007至2009年大幅度上升，盡管剩余年份的增速有所回落甚至趨于下降，但整體上住房投資比重仍然保持較高水平，這也進(jìn)一步反應(yīng)了蚌埠市住宅房產(chǎn)的重要性與大比重性。在住房房產(chǎn)的庫存情況方面，蚌埠主城區(qū)的商品房住宅庫存量較前些年開始呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)態(tài)勢。然而，與住房市場庫存現(xiàn)狀的改善形成對比的是相關(guān)商營用房庫存量的加劇。盡管蚌埠市政府及相關(guān)部門自2016年以來相繼頒布施行了一系列去庫存的政策與措施，但是從最終效果來看，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展蕭條的同時(shí)依然庫存激升。有關(guān)商鋪隨著“電商”運(yùn)營模式的推廣而受到極大沖擊，加之有關(guān)零售市場的壟斷地位提升，一些實(shí)體店被迫退出蚌埠市場，相關(guān)商品房資源也因此便被空置出來，需求方面的銳減在減緩經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)加劇了“高庫存”現(xiàn)狀。

房價(jià)連年攀升，剛需族購買力不足

隨著我國取消福利分房、推行住房市場化改革進(jìn)程以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形式一片大好，房價(jià)的變化可以用“翻天覆地”這一成語去形容。上至“北上廣深”的一線城市地區(qū)，下及三四線城市，房價(jià)的增速均十分驚人。反觀蚌埠市房價(jià)，它已從2000年的1097元/m2飆升至現(xiàn)如今的8000元/m2左右。在過去的2017年，蚌埠市房價(jià)還由于上升過快受到了全國的關(guān)注。由于房價(jià)的異常增長，國家不斷出臺了一些相關(guān)政策來抑制房價(jià)?；谶@些相關(guān)政策的實(shí)施，蚌埠房價(jià)表現(xiàn)有所回落，但仍處于較高水平。另一方面，蚌埠市具有剛性購房需求的消費(fèi)者由于過高的房價(jià)以及其他相關(guān)原因，相關(guān)購買力處于較低水平，這也是去庫存路上的一大阻礙。

影響蚌埠市房地產(chǎn)庫存的主要因素分析

供求失衡

隨著全國眾多一二線城市房價(jià)的久漲不降，當(dāng)?shù)卣_始出臺相關(guān)政策，例如采取房產(chǎn)限購等?；诖祟愓邨l例的制約下，有關(guān)一二線大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商投資受阻。因此，在多方面權(quán)衡考慮下，大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商 “轉(zhuǎn)戰(zhàn)”相關(guān)三四線城市，蚌埠市就是眾多選擇之一。隨著眾多外來開發(fā)商集聚于“珠城”，蚌埠市的土地開發(fā)被進(jìn)一步推動。在完成相關(guān)建設(shè)后，大量新建商品房涌入了蚌埠市房地產(chǎn)市場，這使得原本就接近飽和的蚌埠市房地產(chǎn)市場處于更加失衡的局面。從商品房供應(yīng)方來說，隨著開發(fā)的頻繁程度擴(kuò)大，不僅無法獲得極潤而且還會喪失相關(guān)投入本金。而從消費(fèi)者代表的需求方來看，由于蚌埠市并不屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的繁榮城市，人口流動量較小，且常住人口的購房需求基本已經(jīng)得到滿足，因此相關(guān)購房需求不旺盛，最終導(dǎo)致了該市房地產(chǎn)的高庫存。

收入水平

一般而言，現(xiàn)期收入與持久收入共同決定了消費(fèi)者的消費(fèi)支出以及消費(fèi)傾向。因此，消費(fèi)者的收入水平可以說對于購房的欲望與能力起到了正向的積極影響。相比一二線城市，蚌埠市由于地理位置以及資源的有限性，相關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較為緩慢。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年該市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅為28653元，低于合肥市6199元；農(nóng)村居民人均可支配收入低于合肥市的相關(guān)收入為12591元。總結(jié)得知，蚌埠市城鄉(xiāng)居民的收入仍處于較低水平，這在一定范圍內(nèi)導(dǎo)致了蚌埠市居民購房意愿薄弱現(xiàn)象。相關(guān)農(nóng)村地區(qū)居民收入的不理想性使得大多數(shù)農(nóng)戶并不具備購買城市住房的能力。因此，相關(guān)惠民購房政策亟待形成。

人口因素

從根本上來說，人口數(shù)量的多寡直接影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫存量。由于一二線城市本身具有豐富充足的就業(yè)和資源優(yōu)勢，加之經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般較為雄厚，因此它們對于外來人口的吸引能力十分強(qiáng)勁，這正是眾多三四線城市所無法形成的優(yōu)勢所在。且伴隨著大量的三四線城市的人口外流現(xiàn)象日益加重，房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩趨勢化明顯。

近些年來，我國積極落實(shí)相關(guān)城鎮(zhèn)化政策，城鎮(zhèn)化水平從17.9%提高至54.8%。隨著城市中的農(nóng)村人口數(shù)進(jìn)一步增加，作為城市吸納的主要新群體——農(nóng)民工人群來說，擁有真正城鎮(zhèn)戶籍人口僅為三分之一左右。人口的流動加上戶籍制度的限制，使得他們無法在城市中購買屬于自己的住房。因此，三四線城市流入的農(nóng)村人群并不能有效地消除一部分房地產(chǎn)庫存。由房地產(chǎn)市場的均衡條件可知，供給等于需求形成真正市場出清價(jià)格。在測算蚌埠市住房市場出清價(jià)格后，本文發(fā)現(xiàn)：長期以來，蚌埠市的市場出清價(jià)格一直高于實(shí)際價(jià)格，這一數(shù)據(jù)表明蚌埠市住房長期處于供給大于需求的局面。另一方面，根據(jù)蚌埠市庫存壓力指數(shù)指標(biāo)來看，該市的庫存壓力指數(shù)一直存在波動的狀態(tài)但整體并沒有下降。這種變化趨勢同樣可以用來說明蚌埠市住房市場庫存壓力長時(shí)間存在。

對策與建議

積極發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，吸引人口內(nèi)流

基于前文的分析可知：有效降低三四線城市的房產(chǎn)高庫存的根本源頭在于促使城市人口“減少流出，增加流入”。由于城市“人口流出”因素存在不可控制性，因此增強(qiáng)三四線城市對于人口的吸引能力就顯得尤為重要。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為合理的前提下，吸引人口內(nèi)流的根本途徑是大力發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)。蚌埠市應(yīng)該將新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)的推動力，并利用獨(dú)特的自然資源與人文背景來大幅提高第三產(chǎn)業(yè)在蚌埠市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重。這一注重協(xié)調(diào)一體化發(fā)展的措施不僅有利于消化高庫存，更有利于蚌埠市未來的發(fā)展。

推動新型城鎮(zhèn)化，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工市民化

在積極推動農(nóng)村戶口戶籍城市化的同時(shí)大力推動蚌埠市的城市化進(jìn)程至關(guān)重要。將一部分“農(nóng)村人”向“城鎮(zhèn)人”轉(zhuǎn)變的舉措能大大刺激此類人群對于購房的需求，進(jìn)而促進(jìn)更多群體對房地產(chǎn)進(jìn)行消費(fèi)。因此，蚌埠市政府應(yīng)積極出臺鼓勵城市新居民購房的相關(guān)政策，并合理有效地整合利用城鎮(zhèn)資源，加大城鄉(xiāng)統(tǒng)籌一體化的形成，并逐步縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)水平以及居民收入差距。

改善產(chǎn)品端供給打造綠色建筑

隨著“綠色發(fā)展的理念”普及，人們的消費(fèi)理念開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。因此，未來蚌埠市的房地產(chǎn)開發(fā)商須緊跟時(shí)代發(fā)展，打造“綠色建筑”的新型住房類型。在高質(zhì)量的前提保證下，開發(fā)商要從產(chǎn)品自身出發(fā)，堅(jiān)持以人為本以及為居民提供一個優(yōu)質(zhì)、舒適的的住房環(huán)境，通過將自然、科技、人文、環(huán)保融合在一起，打造以綠色建筑為核心的生態(tài)房地產(chǎn)市場，從而進(jìn)一步吸引公眾，激發(fā)房地產(chǎn)市場新活力。

（作者單位：安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

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