房地產公司涉稅風險管控

張巖

摘 要：由于近些年我國房價持續上漲，房地產企業從中獲得了豐厚的利潤。并且在房地產行業中經常有開發商冒著風險逃避納稅，充分體現房地產行業是高風險與高收入并存的行業，同樣也是人們所說的暴利行業。我國稅務機關對房地產這樣的行業通常都會加大檢查的力度，隨著房地產企業涉稅風險問題的不斷增多，我國各個稅務機關也有相關的房地產稅收政策，房地產企業涉稅風險問題需要引起社會各界的高度重視。

關鍵詞：房地產；涉稅風險；管控

什么是房地產公司涉稅風險

根據國家相關規定，各個行業都會向國家納稅，對于高收入的行業，其納稅的數目就會相對多些。對于收入低一點的行業，企業納稅的數目就會相對少些。但是對于房地產行業而言，大多時候情況完全不一樣。房地產行業本身就屬于高收入的暴利行業，這個行業在高收入的同時也存在極大的風險。然而實際情況是，不少房地產公司依然拿著豐厚的利潤，并且還做著一些非法行為，時常利用造假來逃避納稅，觸碰著國家納稅政策的底線。

房地產公司逃避納稅通常情況下有兩種方式，那便是隱藏公司的收入情況和對公司的成本費用進行造假。對于房地產公司為了逃稅而隱藏公司實際收入的手段，房地產公司的管理者會安排公司財務人員不要及時對公司賬務進行處理，或者直接使房產開發成本減少，甚至讓公司管理者把房產銷售的實際收入隱藏起來，私自建設閣樓或者倉庫，這就很大程度上促使公司的營業收入和盈利減少，從而使房地產公司增值率降低，公司順利逃過增值稅以及土地增值稅等稅務的繳納。房地產公司管理者將逃稅省下來的大部分錢私藏起來，從而又逃過了個人所得稅。對于房地產公司為逃稅而對公司成本費用進行造假的手段，是在房地產公司內部確定好了公司實際收入的情況下，讓公司的房產開發成本增加，從而就減少了房地產公司獲得的利潤，從而使房地產公司涉及到的土地增值率降低。部分房地產公司為了逃稅鋌而走險，對公司材料采購發票進行造假，或者使用虛假的發票進行入賬，從而增加房地產公司的成本費用。房地產公司通常還對建筑工程項目的完工決算故意延期，虛報項目用工人數來進行逃稅的違法行為。房地產公司管理者通常希望在這個行業中獲得豐厚的利潤，又想著逃稅，這充分體現了房地產公司的涉稅風險。

房地產公司進行涉稅風險管控有何實際意義

有利于房地產公司進行稅務籌劃

當前我國實行的納稅制度對房地產公司的涉稅風險起到了很好的防范作用。我國現行的相關納稅法律法規具備充分的宏觀調控職能，政府運用現行稅法中的稅收差別政策對房地產行業的整體結構進行了有效調整，并且很大程度上擴大了人們的就業機會。我國國民經濟不斷增長，政府正是利用這樣的有利條件出臺了不一樣的納稅政策，從而有利于納稅人降低稅收成本。

另外，不管我國現行的稅法多么完善，或者納稅的時間、地點都不同，那么也有利于納稅人采用多種納稅方式進行納稅，這就為納稅人帶來了便利，從而促使納稅人有更多的機會進行稅務籌劃。

有利于房地產公司整體利益最大化

房地產公司進行涉稅風險管控一般會進行稅務籌劃，這更有助于房地產公司財務管理效率的提高，從而增強房地產公司的綜合實力。對于房地產公司的運轉而言，公司的資產、產生的成本費用以及盈利是三個非常關鍵的因素。房地產公司想要更好地運轉，很有必要進行合理理財，所以要進行有效的稅收籌劃，這些都和房地產公司的資產管理息息相關。房地產公司良好的資產管理，有助于公司達到整體利益最大化的效果。房地產公司進行有效的涉稅風險管控，從而幫助公司節約成本費用，并且減少資產上的浪費，很大程度上提高房地產公司的經濟效益。

有利于實現房地產公司的財務管理目標

房地產公司進行有效的涉稅風險管控，有利于更快地實現公司財務管理的目標。對于房地產公司而言，始終是以營利為目的而開展各項房地產活動的。所以房地產公司的管理人員很看重納稅后的利潤，并且這也是房地產公司整個財務管理的目標。因此，房地產公司在運營中會想盡各種辦法來減輕稅負，從而實現財務管理目標，實現公司經濟效益的最大化。進行稅務籌劃很大程度上對房地產公司減輕稅負有幫助，公司經過有效的稅務籌劃，可以拓寬公司的資金來源，促使房地產公司在資金周轉上有一個相對寬松的環境，更有助于實現公司的財務管理目標。

對進行房地產公司涉稅風險管控的建議

當前依然存在很多房地產公司逃稅漏稅的現象，所以需要國家相關部門對房地產公司的涉稅風險進行有效的管控。

房地產公司必須對納稅人身份進行合理的選擇

一般納稅人和小規模納稅人兩種身份是增值稅中納稅人的身份。如果把進項稅額排除在外，營改增方案在建筑業的實施對小規模納稅人帶來的利益更多。但是，如果房地產公司要想企業持續發展，并且在激烈的市場競爭中可以承攬更多工程項目，那么房地產公司在營改增方案的實施下就要選擇一般納稅人的身份。房地產公司在增值稅籌劃工作中只有對納稅人身份進行合理的選擇，才能促使公司實現利益最大化。另外，房地產公司在選擇納稅人身份時，一定要以公司的營業額規模以及實際市場競爭力為出發點，做到切合實際的合理選擇。

房地產公司要及時更新預算以及招標文件

我國在房地產行業實施營改增方案后，房地產公司的預算和招標文件在進項稅額抵扣中將之前的含稅價換作了不含稅價。另外，房地產公司在進行貨物銷售以及設備租賃時，其稅率為17%，對于貨物運輸，其增值稅率則為11%，由于項目不同，那么所對應的稅率就不一樣。

房地產公司要想達到增值稅籌劃工作的優化，那么就要及時更新預算以及招標文件，對建筑工程項目的具體施工情況進行仔細分析，對建筑工程項目的施工特點進行全面總結，把握好材料采購以及設備租賃等業務的比例。房地產公司應調動相關人員進行增值稅籌劃采辦工作，及時更新預算以及招標文件，從而才能在最大程度上掌控進項稅額的額度，達到減輕企業稅負的效果。

房地產公司必須加強進項稅額抵扣中的發票管理

營改增方案在房地產行業實施后，一般納稅人身份的企業在材料采購以及進行其他業務時，要盡量與同樣是一般納稅人身份的企業進行合作，這樣有利于房地產公司進行最后款項結算時獲得增值稅專用發票。所以，房地產公司在增值稅進項稅額抵扣中要充分做到發票的有效管理。就材料部門而言，材料采購不僅僅是單純獲取成本的比較，還應當根據項目計稅方式，選擇供應商的類型，獲取發票的稅率，發票類型對成本核算也會產生影響。預算部門對工程量計價根據稅率的變化及時作出改變。順應時事發展，作出改變，那么房地產公司才能得到穩定長遠的發展。

結語

總的來說，營改增方案在我國房地產行業的實施有利于房地產公司更新其固定資產，并且促使房地產公司提高技術水平。另外，房地產公司要想做好增值稅籌劃工作，管理者就必須了解國家相關政策，房地產公司應該聘請相關專業人員或專業機構對公司相關人員進行細致的培訓工作。房地產公司涉稅風險管控中的土地增值稅是在我國房地產稅不完善的前提下開設的，存在著稅種的扣除項目過于復雜、計算困難，減免稅的規定模糊、可操作性差的情況，實際實施過程中難度較大，存在著與原房產稅、土地出讓金、土地占用費重復征收的問題。另外稅制設置存在漏洞，大部分房地產公司的遵從性不高，使公司獲得納稅籌劃的空間不大、收管效率低下。房地產公司的涉稅風險問題已經由交納營業稅改為交納增值稅。同時國家正在加快房地產稅改革的步伐，在房地產稅改革完成之日，房地產公司在進行涉稅風險管控時，其中的土地增值稅也將會漸漸退出歷史的舞臺，或者被其他稅種取代。房地產公司只有注意到各個環節的涉稅風險問題，才能更好地進行涉稅風險管控。

（作者單位：青島市北建設投資集團有限公司）

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