老齡化對房價變動的影響路徑分析

丁曉云

摘 要：影響房價的因素非常多，老齡化帶來的人口結構的改變可能會對房價產生一定影響。結合已有的文獻分析，老齡化將通過影響房地產市場的需求量、供給量和政策來影響房價變動，提出要把好人口老齡化的關子、從房地產市場尋找出路、堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的建議以減輕老齡化對房價波動產生的負面影響。

關鍵詞：老齡化；房價； 變動

國內外文獻綜述

國外對老齡化與房價之間關系的研究較早，最早的有Mankiw和Weil的生命周期理論，后來的很多研究也都基于此理論。Mankiw和Weil基于兩條假設：房地產中的經濟體不會提前預測到房地產需求，所以不會提前采取相關的應對措施、房地產供給彈性很小，分析了人口因素對購房需求的影響。另一方面，也有學者認為老齡化給房價帶來的影響可以被經濟體制的自身緩沖作用調控。Walker和Lefort以秘魯等新興國家為樣本將養老金私有化改革對人口老齡化與資產價格關系的影響納入研究范圍，通過實證分析指出養老金私有化改革會通過降低資本成本從而減小資產價格的波動。[1]

國內研究老齡化對房價的影響起步較晚，主要是通過理論分析老齡化對房價的作用，大多文獻借鑒了外國理論并在此基礎上做進一步的深入研究；定量研究非常有限，主要通過結合某一地區或某片地區的面板數據，實證分析老齡化對房價的作用效果，結論一般分為兩類：一是認為老齡化會讓房價降低，二是老齡化會進一步提高房價。曾洋洋綜合評述了國內外對老齡化和房價問題的研究理論，結合我國人口結構的發展現狀，提出了完善人口結構與房價波動的建議。李通屏等根據1999～2015年省際面板數據，實證研究了老齡化對房價波動的影響，結論認為老齡化在一定程度上會推高房價。[2]張一星將理論分析與實證分析結合，先從理論出發研究老齡化與房地產波動的關系，結論認為老齡化會房價降低，然后根據我國2000～2014年東中西部28個省市數據，建立省際面板模式定量分析了老齡化與房價的相關關系，最終結論表明，老齡化不會使房價降低，反而會促使房價上升。[3]

老齡化對房價變動的影響路徑分析

住房需求發生變化

人口老齡化帶來的人口結構變化會對住房需求產生影響，假設住房供給不發生變化，老齡化最終會使住房需求下降。隨著老齡人口的增多，老齡人口的住房需求下降，但在初期，老齡人口需要住房，不會將他們的房子交給他們的孩子，而適齡人口也有較大的住房需求，房價可能會呈現上升趨勢；但是長期來說，老齡人口會將房子交給后一代繼承，那么市場的住房需求就會減少，房價將會下降。

另一方面，老齡化的進程也伴隨著城鎮化，同時隨著人的觀念的變化和各種因素的影響，家庭規模也會越來越小，住房需求也會因此發生變化。陳彥斌認為，隨著城鎮化、家庭規模小型化，住房需求會持續增加，但是由于人口老齡化的存在，長期來說人口老齡化會對住房需求產生負面沖擊。

房地產市場的房屋供給能力發生變化

目前大多數文獻都是基于老齡化對住房需求產生的影響來研究房價的波動情況，而實際上，應當結合房地產市場的供給問題來判斷房價的變化趨勢。短期來看，人口老齡化不會使房地產市場供給量發生較大的變化，而長期來看，隨著老齡人口的增多，房屋的空置率會大大增加，這樣一來房地產市場整個供給就會增大，供給發生變化，相應地房價也會發生波動。老齡化加大了房屋的空置規模，不僅是擴大供給，同時也會改一些房子原來“用來住的”的屬性，部分房子將由居住性房變成投資性房，這樣房產的供給彈性就會減小，房價的波動就會越來越大。

老齡化帶來的政策變動

人口老齡化無論進入哪個時期，都會對房地產市場的需求和供給造成一定影響，如果房地產市場波動較大，政府就會采取相關措施調整房價，但如此一來，房地產市場也會受政策本身的影響，房價可能會發生新的波動。如果人口老齡化進入晚期，市場上的住房需求量就會非常小，政府可能出面對市場進行調控，緩解房價對社會產生的各方面影響。另外，如上文所說，老齡化也會改變房地產市場的供給量，老齡化進入了一定階段，住房供給量非常大，投資性房地產需求就會上升，這將會加大房價的波動幅度，影響市場運行。這時候政府就會對房地產市場進行調控，采取如“限購”“限貸”等措施，使房價保持相對穩定。但政府的這些政策也會影響房產的需求與供給，給房價的波動帶來新的作用，如果政策運用不得當，還可能會造成房價的大幅度波動，進一步導致房地產市場混亂。

減少老齡化對房價造成的負面影響的建議

把好人口老齡化的關子

老齡化問題不僅僅是一個國家在人口發展中遇到的棘手問題，也是全世界面臨的發展難題，所以尋找合理的方式緩解人口老齡化帶來的負面影響，會對社會發展的方方面面產生積極的作用。積極應對老齡化問題，要建立健全人口數量和結構檢測機制，隨時了解人口發展的動態，既不能讓人口過快增長，也不能讓人口發展停滯甚至出現負增長問題。對老齡人口數量進行監測，保證住房需求與供給基本平衡，這對減輕老齡化對房價波動產生有一定的積極影響。另一方面，從老齡人口出發，“以房養老”的思想成為提升住房需求的一大重要原因，如果能從“養老”出發，轉變養老模式，將“以房養老”的觀念淡化，會不會在一定程度上緩解住房需求的增長問題？例如，可以提出“養老院養老”“社區養老”等模式。

從房地產市場尋找出路

房地產產業的發展一直備受關注，現如今作為我國的支柱產業，其發展的每一步都影響我國經濟的增長。從房地產本身來看，其發展受到諸多因素的影響，例如土地價格、利率、GDP等。如能從房地產市場本身出發，避免老齡化因素帶來的房價波動大問題自然是最好。首先，需要穩定房屋的供給量，不要過度加大對房地產的投資，不能因為做房地產賺錢就去無節制地投資謀利，這對市場來說是不利的。其次，應當采取一系列措施防止房價突然走高或陡降，若是對房地產市場造成極大混亂，可以通過“限購”“限貸”等政策穩定房價。最后一點，政府和市場的作用都應發揮，不能只是政府調控，也不可任由市場自由發展，二者結合才能為房地產市場帶來更好的發展前景。

堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”

十九大以來，“房子是用來住的”深入人心，要想從根本上解決房價高的問題，還是要從思想上出發，不論是租的房子還是買的房子，始終秉持“住房子”的根本理念。對于老齡人口來說，應該適當地淡化對房子的投資意識，不能住著一套房，再去炒著幾套房；對于購房適齡人口來說，應該合理地選擇“住房子”的方式，同時也要理智看待房價的變化，在可能的情況下提高收入，增強應對房價變化的能力。

（作者單位：安徽財經大學經濟學院）

【參考文獻】

[1]曾洋洋.少子老齡化與房價波動研究綜述[J].時代金融，2015（23）.

[2]李通屏，彭博，邵紅梅.人口老齡化推高了中國房價嗎？——基于省際動態面板數據的實證分析[J].中國地質大學學報（社會科學版），2017，17（5）.

[3]張一星.人口老齡化對我國房價的影響——基于中國省際面板數據分析[J].當代經濟，2016（30）.