房地產(chǎn)成本控制的分析與對(duì)策研究

馮佳

摘 要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)、房地產(chǎn)成本含義和成本控制的意義入手，在較為具體的剖析了房地產(chǎn)企業(yè)成本組成和現(xiàn)狀后，提出以調(diào)控土地供給來(lái)降低地價(jià)；合理分?jǐn)偸姓苍O(shè)施費(fèi)用；降低企業(yè)稅負(fù)；完善融資體系；加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算；構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)成本控制組織及體系等措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本構(gòu)成；成本控制；措施

房地產(chǎn)成本及成本控制概述

房地產(chǎn)成本的概念

房地產(chǎn)企業(yè)是以土地和建筑物為運(yùn)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的，具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)成本是以企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對(duì)象，以企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中實(shí)際消耗量和實(shí)際價(jià)格計(jì)算的實(shí)際成本。它的數(shù)值大小代表了企業(yè)的整體消耗水平，也反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平。

房地產(chǎn)成本控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自兩個(gè)方面，產(chǎn)品價(jià)格和產(chǎn)品質(zhì)量，較低的產(chǎn)品價(jià)格可以吸引人們的目光，達(dá)到銷售的目的，而產(chǎn)品質(zhì)量是對(duì)企業(yè)信譽(yù)最大的保障，有利于企業(yè)以后的發(fā)展，而對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行控制，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，選出最佳項(xiàng)目，做到以低廉的成本建造出上等的質(zhì)量，提高利潤(rùn)。成本控制是一個(gè)發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部潛力，尋找一切能夠降低成本的途徑，有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)銷售的最優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的最優(yōu)化，從而達(dá)到提高企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的目的。

房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素及分析

房地產(chǎn)成本的構(gòu)成要素

土地成本

城鎮(zhèn)土地出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)以及土地征用費(fèi)是土地成本的三大內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可借助協(xié)議出讓及招標(biāo)出讓、拍賣出讓這幾種方式來(lái)獲取土地，現(xiàn)階段采用比較多的是后兩種方式。我國(guó)針對(duì)收縮土地采取宏觀管理政策，因此絕大部分的開發(fā)商都通過(guò)拍賣方式來(lái)獲取土地。

前期工程費(fèi)

前期規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)以及地質(zhì)勘察費(fèi)等等都屬于前期工程費(fèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)成本當(dāng)中，這些費(fèi)用的總和所占比重不超過(guò)6%。其中三通一平工程費(fèi)用，是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。

建筑安裝工程費(fèi)

房屋建設(shè)過(guò)程當(dāng)中所產(chǎn)生的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等等都屬于建筑安裝工程費(fèi)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是房屋建筑安裝造價(jià)，其投資成本比較高，占了整個(gè)成本構(gòu)成當(dāng)中的40%左右。

市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。前者是指建造于建設(shè)用地內(nèi)能夠?yàn)榫用裉峁┡涮追?wù)的各種類型的非營(yíng)利公用設(shè)施，如幼兒園、學(xué)校、派出所等；同時(shí)也包括各種營(yíng)利性的配套設(shè)施，如菜市場(chǎng)、便利店等共同產(chǎn)生的費(fèi)用；后者指的是建設(shè)自來(lái)水、電力和綠化等產(chǎn)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成當(dāng)中，市政公共設(shè)施費(fèi)用的投資比例較高，達(dá)到20%～30%。

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用主要指企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。具體而言，為確保開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)需投入一定的薪酬、差旅費(fèi)等，這些即為管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用指企業(yè)為實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)所發(fā)生的費(fèi)用，包括營(yíng)銷策劃費(fèi)用、銷售人員的薪酬獎(jiǎng)勵(lì)、銷售活動(dòng)的實(shí)施費(fèi)用、廣告費(fèi)。該部分費(fèi)用雖然重要，但在成本構(gòu)成中所占比重仍然較小。

資金成本

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大，需要借助于銀行的信貸資金。獲取該信貸資金的前期手續(xù)費(fèi)及后續(xù)利息也構(gòu)成房地產(chǎn)成本的重要組成部分。該項(xiàng)成本的高低與項(xiàng)目規(guī)模大小、資金需求量多少有關(guān)。

稅費(fèi)

稅收與行政性費(fèi)用是稅費(fèi)的兩大內(nèi)容。前者指的是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中所涉及到的一系列稅收，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅等等；后者指的是地方政府及各級(jí)行政主管機(jī)構(gòu)所征收的征地管理費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)等。

我國(guó)房地產(chǎn)成本構(gòu)成分析

根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)成本構(gòu)成要素的分析，結(jié)合目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際狀況，我們發(fā)現(xiàn)：1.土地供應(yīng)價(jià)格過(guò)高，各地地王頻現(xiàn)，部分項(xiàng)目樓面價(jià)達(dá)到15000元/平方米以上，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本大幅提升。2.目前，房企為開發(fā)項(xiàng)目引進(jìn)各層次教育資源已成常態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的諸如道路、自來(lái)水、污水、電力、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、派出所等這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目配套設(shè)施費(fèi)用，增加了企業(yè)的開發(fā)成本。3.房地產(chǎn)企業(yè)稅費(fèi)種類繁多，稅收負(fù)擔(dān)重，房企平均稅負(fù)占到房地產(chǎn)成本的20%。4.雖然中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率目前不高，但由于房企融資渠道單一，較多依靠銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的貸款利率是同期基準(zhǔn)貸款利率的2倍以上，資金成本較高。5.大部分房企內(nèi)部管理較為粗放，尚未有效實(shí)施全面預(yù)算，對(duì)費(fèi)用的支出沒(méi)有做到事前計(jì)劃、事中控制和事后分析，不能精準(zhǔn)控制成本。

有效控制房地產(chǎn)成本的對(duì)策

強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，平抑地價(jià)

加強(qiáng)政府調(diào)控

努力追求土地供需總量實(shí)現(xiàn)均衡。基于政府調(diào)控的前提下，確保土地供應(yīng)能夠維持動(dòng)態(tài)性均衡，讓土地價(jià)格能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)步上升乃至相對(duì)穩(wěn)定，避免出現(xiàn)土地供應(yīng)量不足導(dǎo)致的地價(jià)上漲。

逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制

土地供應(yīng)采用招拍掛方式后，少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開放商能夠獲取較多土地。為防止其囤積居奇，政府應(yīng)制定相關(guān)政策制度，明文規(guī)定：若是企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間來(lái)開發(fā)土地的，在需要企業(yè)在合理補(bǔ)償之后，對(duì)該土地進(jìn)行強(qiáng)制性回收，從而確保用地規(guī)模的充足，最終達(dá)到平抑土地價(jià)格的目的。

加大房地產(chǎn)不合理收費(fèi)的清理力度

地方政府應(yīng)結(jié)合國(guó)家現(xiàn)階段實(shí)施的各種清理收費(fèi)政策，在此基礎(chǔ)上全方位清理和整頓房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的各種不合理收費(fèi)情況，如果是國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策文件嚴(yán)禁收費(fèi)的項(xiàng)目，一律不允許變相或是繼續(xù)征收；對(duì)可收可不收的項(xiàng)目予以停收；對(duì)現(xiàn)存必須的收費(fèi)項(xiàng)目，可以適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

完善市政配套，分?jǐn)偣苍O(shè)施

政府應(yīng)切實(shí)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的市政配套設(shè)施的建設(shè)，不能通過(guò)其他方式轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。如確實(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)的市政配套設(shè)施建設(shè)，應(yīng)降低收費(fèi)，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，防止出現(xiàn)壟斷經(jīng)營(yíng)。

適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)

稅收是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)付現(xiàn)成本，政府應(yīng)適當(dāng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，如適當(dāng)降低稅率，契稅等一些小稅種也可以結(jié)合實(shí)際情況適當(dāng)優(yōu)惠或直接免掉。這一政策的實(shí)施不但能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)成本開支有效降低，進(jìn)而促進(jìn)房?jī)r(jià)的下降，還能有效拉動(dòng)居民居住消費(fèi)。

完善融資體系，降低資金成本

針對(duì)上述分析的房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大、資金成本較高、籌資渠道單一等問(wèn)題，房企必須完善自身的籌資體系。在原有依靠銀行取得貸款這種途徑的基礎(chǔ)上，借助于股票市場(chǎng)、基金、債券市場(chǎng)、信托等渠道，積極進(jìn)行直接融資。政府方面，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行金融支持，推進(jìn)金融機(jī)制改革，可以考慮通過(guò)發(fā)行住房投資基金、企業(yè)債券，降低房地產(chǎn)企業(yè)股票上市門檻，增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企的授信額度等方式，降低企業(yè)融資難度和資金成本，分散金融風(fēng)險(xiǎn)。

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理

落實(shí)全面預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部在經(jīng)營(yíng)預(yù)算方面要做好開發(fā)預(yù)算、銷售預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算，在財(cái)務(wù)預(yù)算方面要做好投資預(yù)算、資金預(yù)算、預(yù)計(jì)利潤(rùn)表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等。通過(guò)預(yù)算，合理分配企業(yè)人、財(cái)、物等戰(zhàn)略資源，將預(yù)算的執(zhí)行情況與企業(yè)的績(jī)效管理掛鉤，進(jìn)而監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施進(jìn)度并控制費(fèi)用支出。

建立健全企業(yè)成本管理組織和控制體系

成立是由總工程師、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算經(jīng)理、招采總監(jiān)組成的成本管理委員會(huì)，對(duì)公司成本控制工作提出具體指導(dǎo)性意見(jiàn)。同時(shí)在總經(jīng)理和成本管理委員會(huì)的指導(dǎo)下建立成本管理小組，由各部門負(fù)責(zé)成本控制的人員組成，進(jìn)行公司成本控制的日常工作，實(shí)時(shí)跟蹤與控制房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)過(guò)程，制定和完善企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制。

（作者單位： 鄭州鐵路職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

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