房地產成本控制的分析與對策研究

馮佳

摘 要：本文從房地產企業特點、房地產成本含義和成本控制的意義入手，在較為具體的剖析了房地產企業成本組成和現狀后，提出以調控土地供給來降低地價；合理分攤市政公共設施費用；降低企業稅負；完善融資體系；加強企業全面預算；構建房地產企業成本控制組織及體系等措施。

關鍵詞：房地產企業；成本構成；成本控制；措施

房地產成本及成本控制概述

房地產成本的概念

房地產企業是以土地和建筑物為運營對象，從事房地產的開發、建設、運營、管理的集多種經濟活動為一體的，具有一定風險性的綜合性產業。房地產成本是以企業開發產品為成本核算對象，以企業正常生產經營活動為前提，根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。它的數值大小代表了企業的整體消耗水平，也反映了企業經營管理水平。

房地產成本控制的意義

房地產企業的競爭主要來自兩個方面，產品價格和產品質量，較低的產品價格可以吸引人們的目光，達到銷售的目的，而產品質量是對企業信譽最大的保障，有利于企業以后的發展，而對房地產成本進行控制，通過對數據進行分析研究，選出最佳項目，做到以低廉的成本建造出上等的質量，提高利潤。成本控制是一個發掘企業內部潛力，尋找一切能夠降低成本的途徑，有助于企業實現經營銷售的最優化，實現企業運轉的最優化，從而達到提高企業效益，增強企業競爭力的目的。

房地產成本的構成要素及分析

房地產成本的構成要素

土地成本

城鎮土地出讓金、拆遷安置補償費以及土地征用費是土地成本的三大內容。房地產開發企業可借助協議出讓及招標出讓、拍賣出讓這幾種方式來獲取土地，現階段采用比較多的是后兩種方式。我國針對收縮土地采取宏觀管理政策，因此絕大部分的開發商都通過拍賣方式來獲取土地。

前期工程費

前期規劃費、設計費以及地質勘察費等等都屬于前期工程費，在整個房地產成本當中，這些費用的總和所占比重不超過6%。其中三通一平工程費用，是前期工程費控制的重點。

建筑安裝工程費

房屋建設過程當中所產生的建筑工程費和安裝工程費等等都屬于建筑安裝工程費，簡單來說就是房屋建筑安裝造價，其投資成本比較高，占了整個成本構成當中的40%左右。

市政公共設施費用

市政公共設施費用主要包含兩個方面的內容：公共配套設施建設費及基礎設施建設費。前者是指建造于建設用地內能夠為居民提供配套服務的各種類型的非營利公用設施，如幼兒園、學校、派出所等；同時也包括各種營利性的配套設施，如菜市場、便利店等共同產生的費用；后者指的是建設自來水、電力和綠化等產生的費用。在房地產開發成本構成當中，市政公共設施費用的投資比例較高，達到20%～30%。

經營費用

經營費用主要指企業的管理費用和銷售費用。具體而言，為確保開發經營活動能夠正常進行，房地產企業需投入一定的薪酬、差旅費等，這些即為管理費用。銷售費用指企業為實現銷售目標所發生的費用，包括營銷策劃費用、銷售人員的薪酬獎勵、銷售活動的實施費用、廣告費。該部分費用雖然重要，但在成本構成中所占比重仍然較小。

資金成本

房地產企業開發周期長、資金需求量大，需要借助于銀行的信貸資金。獲取該信貸資金的前期手續費及后續利息也構成房地產成本的重要組成部分。該項成本的高低與項目規模大小、資金需求量多少有關。

稅費

稅收與行政性費用是稅費的兩大內容。前者指的是房地產開發建設過程中所涉及到的一系列稅收，包括房產稅、土地增值稅以及企業所得稅等等；后者指的是地方政府及各級行政主管機構所征收的征地管理費、開發管理費等。

我國房地產成本構成分析

根據上述對房地產成本構成要素的分析，結合目前我國房地產企業實際狀況，我們發現：1.土地供應價格過高，各地地王頻現，部分項目樓面價達到15000元/平方米以上，致使房地產企業成本大幅提升。2.目前，房企為開發項目引進各層次教育資源已成常態。房地產開發企業承擔的諸如道路、自來水、污水、電力、學校、幼兒園、醫院、派出所等這些本應由政府負擔的項目配套設施費用，增加了企業的開發成本。3.房地產企業稅費種類繁多，稅收負擔重，房企平均稅負占到房地產成本的20%。4.雖然中國人民銀行貸款基準利率目前不高，但由于房企融資渠道單一，較多依靠銀行貸款，房地產企業承擔的貸款利率是同期基準貸款利率的2倍以上，資金成本較高。5.大部分房企內部管理較為粗放，尚未有效實施全面預算，對費用的支出沒有做到事前計劃、事中控制和事后分析，不能精準控制成本。

有效控制房地產成本的對策

強化土地供應管理，平抑地價

加強政府調控

努力追求土地供需總量實現均衡。基于政府調控的前提下，確保土地供應能夠維持動態性均衡，讓土地價格能夠實現穩步上升乃至相對穩定，避免出現土地供應量不足導致的地價上漲。

逐步建立強制性退出機制

土地供應采用招拍掛方式后，少數資金實力雄厚的開放商能夠獲取較多土地。為防止其囤積居奇，政府應制定相關政策制度，明文規定：若是企業未在規定時間來開發土地的，在需要企業在合理補償之后，對該土地進行強制性回收，從而確保用地規模的充足，最終達到平抑土地價格的目的。

加大房地產不合理收費的清理力度

地方政府應結合國家現階段實施的各種清理收費政策，在此基礎上全方位清理和整頓房地產企業出現的各種不合理收費情況，如果是國家已經出臺相關政策文件嚴禁收費的項目，一律不允許變相或是繼續征收；對可收可不收的項目予以停收；對現存必須的收費項目，可以適當調低收費標準。

完善市政配套，分攤公共設施

政府應切實負擔相應的市政配套設施的建設，不能通過其他方式轉嫁給房地產企業。如確實應由房地產企業承擔的市政配套設施建設，應降低收費，引進競爭機制，防止出現壟斷經營。

適當降低稅收負擔

稅收是房地產企業的一項付現成本，政府應適當調節房地產行業的稅收政策，如適當降低稅率，契稅等一些小稅種也可以結合實際情況適當優惠或直接免掉。這一政策的實施不但能夠讓房地產企業成本開支有效降低，進而促進房價的下降，還能有效拉動居民居住消費。

完善融資體系，降低資金成本

針對上述分析的房地產企業資金需求量大、資金成本較高、籌資渠道單一等問題，房企必須完善自身的籌資體系。在原有依靠銀行取得貸款這種途徑的基礎上，借助于股票市場、基金、債券市場、信托等渠道，積極進行直接融資。政府方面，對房地產企業進行金融支持，推進金融機制改革，可以考慮通過發行住房投資基金、企業債券，降低房地產企業股票上市門檻，增加金融機構對房企的授信額度等方式，降低企業融資難度和資金成本，分散金融風險。

加強企業內部管理

落實全面預算

房地產企業內部在經營預算方面要做好開發預算、銷售預算、銷售費用預算、管理費用預算，在財務預算方面要做好投資預算、資金預算、預計利潤表、預計資產負債表等。通過預算，合理分配企業人、財、物等戰略資源，將預算的執行情況與企業的績效管理掛鉤，進而監控戰略目標的實施進度并控制費用支出。

建立健全企業成本管理組織和控制體系

成立是由總工程師、財務總監、預算經理、招采總監組成的成本管理委員會，對公司成本控制工作提出具體指導性意見。同時在總經理和成本管理委員會的指導下建立成本管理小組，由各部門負責成本控制的人員組成，進行公司成本控制的日常工作，實時跟蹤與控制房地產企業的業務過程，制定和完善企業的成本責任制和監督考核機制。

（作者單位： 鄭州鐵路職業技術學院）

【參考文獻】

[1]王昌林.新形勢下房地產開發企業成本管控的現狀與對策[J].中國房地產業，2015（08）.

[2]蔣立剛.房地產開發企業內部控制管理的探析[J].會計師，2016（08）.

[3]蔣一琳.房地產開發企業成本控制現狀與應對方案分析[J].企業改革與管理，2017（10）.