物業公司內部控制與風險規避的策略

劉會君

摘 要：隨著我國房地產產業的快速發展，物業公司內部控制與風險規避逐漸受到了社會的廣泛重視。本文從物業公司的內部控制、物業公司發展中遇到的問題以及物業公司的風險規避策略三個方面來進行詳細闡述，希望能夠為相關的工作人員提供有效的意見與建議。

關鍵詞：物業公司；內部控制；風險規避

物業公司的內部控制

安全生產風險較高

物業公司在發展的過程中，最重要的是安全問題。關于安全性，物業公司既要保障小區業主的安全，又要保障日常經營的安全。因此，物業的工作人員在日常的工作中，需要將安全問題作為經營管理中的重點。商業辦公樓、商業購物中心以及小區住宅樓等物業公司需要注意水電的安全問題，做好電梯的服務。

資產管理風險較大

較大的資產管理是物業公司內部控制的特點之一。因為物業公司在日常的生活中需要負責保管很多的資產，因此資產管理風險也較大。物業公司的相關工作人員需要做好內部控制的資產管理工作，保證資產的完整性。

信息溝通需要及時

眾所周知，物業公司需要面對廣大的客戶群體，為廣大的業主服務，在服務的過程中需要向業主傳達一些信息進行溝通。物業公司與業主溝通得是否及時，是提升業主體驗的重要衡量標準之一。做好物業公司的內部控制，需要相關的工作人員及時做好與業主的溝通，保證信息溝通的及時性，提升業主的體驗感與滿意度。

物業公司發展中遇到的問題

決策失誤的風險

對于一些物業公司而言，其公司利潤微薄，高層領導決策的正確性對于物業公司的穩定發展具有重要的作用。一旦高層領導的決策出現了失誤，很容易對公司的發展造成威脅。例如物業公司對于承接的項目對接不當、物業管理的項目缺乏一定的市場調查、對于接管的物業的性質不夠了解等等，這些問題都是高層領導決策失誤所造成的風險。物業公司的相關領導決策失誤，一般是由于其經驗管理不足所導致的，企業領導的經驗不足嚴重者甚至會對整個物業公司造成消極的影響，對于提升物流公司的經營效率十分不利。

法律與合同風險

簽訂合同是物業公司工作中的重要部分，一部分物業公司的工作人員在與業主簽合同的時候缺乏一定的嚴謹性，對于責任的界定十分模糊，甚至出現一些條款方面的錯誤，導致一些不必要的損失由物業公司來承擔，增加了物業公司的負擔。在一些服務活動中，一些突發的事件是不可預知的，對于一些風險需要嚴加防范。在物業公司管理的業務中，管理型物業服務公司一般采取的是外包形式，這種服務形式往往會因為責任的界定不清晰，導致物業公司增加了一些不必要的麻煩中，嚴重者會承擔很大一部分的損失[1]。

市場經營的風險

目前，我國的物業管理市場依舊處于初步發展的階段，一些制度還沒有完善，相關的政策法規也沒有完整地建立起來，整個行業還缺乏相關的秩序加以規范，且一部分物業公司缺乏保護自身權益的意識，在經營的過程中財務風險正在逐漸加大。物業管理費是物業公司的主要收入來源，一部分物業公司的物業費不能按時收取，在經營的過程中會積累一些壞賬，提高了企業的經營成本，使企業的經營風險更為集中，久而久之造成了惡性循環，造成物業公司的服務滯后，且因為服務的不及時使業主與物業公司的糾紛也愈加嚴重，最后造成企業經營困難。近年來，物業公司的投訴率與日俱增，公司與業主之間的矛盾也越來越深，物業公司亂收費的現象也是頻頻被爆出。

物業內部公司的風險規避策略

建立健全的內部控制制度

建立健全內部控制制度是物業公司內部風險規避的有效手段。那么，建立健全的物業公司內部控制制度需要從哪些方面入手呢？第一，實現不同的崗位分離，建立健全的控制機制以及授權審批機制。物業公司需要先進行市場調查，并且結合自身實際的情況制定內部控制制度。第二，物業公司的工作人員在日常生活中需要整理好相關的物品，如公司的發票與公章、承接的合同以及確保審批的人員和簽訂合同的人員為同一人，通過建立健全的內部控制制度來減少鑒定合同時帶來的風險。最后，公司內部應建立健全的獎罰機制，充分調動起物業公司員工的積極性，從而推動物業公司健全內部控制制度的建立。

建立健全的信息溝通制度

建立健全信息溝通制度對于推動物業公司內部控制與風險規避具有重要的作用。健全的信息溝通制度有助于提升相關工作人員的工作效率，增加物業公司與業主的溝通。通過建立起相關的制度，約束物業公司與業主雙方，從而實現風險規避。

著重建立內部審計體系

由于我國房地產行業依舊處于起步階段，一部分物業公司由于各種原因，還沒有建立起完善的內部統計制度，這在一定程度上增加了物業公司的運營風險。要想讓企業得以長久的發展，建立健全的內部監督體系十分重要。物業公司需要加強對各項業務的審計力度，實施實時的監督，從而建立起一套完善的內部審計體系[2]。

結語

總而言之，要想讓物業公司在激烈的市場競爭環境中得以長久的生存與發展，建立健全的內部控制、規避風險顯得十分重要。物業公司在發展的過程中需要及時發現內部存在的問題，并且針對問題制定相應的解決辦法，通過建立健全的相關制度，從而不斷降低企業發展過程中的風險。

（作者單位：鄭州市直機關物業管理有限公司）

【參考文獻】

[1]段麗琳.物業公司內部控制與風險規避的策略[J].企業改革與管理，2017（23）.

[2]邢梅.物業公司內部控制與風險規避的策略[J].中外企業家，2017（21）.