房地產企業資金管理內部控制問題研究

李慧慧

摘要：隨著我國當前建筑業的發展，房地產開發的周期日益縮短，隨之而來的風險也不斷擴大。面對日益復雜的市場環境，房地產企業在資金管理方面存在著各種問題，并在資金管理和財務等方面面臨著更大的風險。因此，我國房地產企業在資金內控管理方面需要進行改革。基于此，本文即對房地產企業的資金管理改革進行分析，旨在對資金進行有效管理，從而預測并防范財務風險，促進我國房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產；資金內控管理；改進措施

一、房地產行業所面臨的內外部環境

（一）房地產行業的外部市場環境

當前，我國房地產市場發展極不穩定。隨著城市化進程的加快，一些投機商人開始瘋狂購買房子，導致房價暴漲，而國家為保障民生，對房地產市場進行宏觀調控，對住房實行限購政策，使得房價下跌，住房出現積壓。一方面，房地產商無法及時回收資金。另一方面，投資者見無利可圖，投資更加小心謹慎。資金短缺便成為房地產行業亟待解決的問題。

（二）房地產行業的內部資金問題

首先，房地產行業投入大，成本高。第一，由于受耕地面積的限制，用于建筑的土地面積相對較少，土地價格較高。第二，由于建筑業工程復雜，需要多方廠家，包括設計規劃方、材料供應商及施工單位參與，需要耗費大量的人力、物力、財力，成本高。第三，房地產開發施工時間長，占用資金，減少資金的利用效率。其次，房地產由商品轉化為資金的風險大。國家的宏觀調控政策限制了消費者購買住房的數量，使得商品房積壓，需求的減少也會導致房價下降。此外，住房的價格較高，也會使得消費者是望而卻步，使得房地產變現困難。

（三）金融業與房地產行業密不可分

房地產行業與金融業密不可分。由于房地產行業前期投資所需的資金較多，而金融業主要是吸納社會閑散資金，可以支配大量資金，而且，金融業的主要收入即是對實力雄厚的企業發放貸款，收取利息。兩者的行業特點使二者的關系密不可分。因此，金融體系的不穩定也會波及到房地產行業。

二、房地產行業在資金內控管理方面的問題

（一）資金管理無法適應房地產市場的結構性調整

由于房地產市場的波動較大，且涉及民生方面的問題，近幾年，國家加強了對房地產市場的宏觀調控。由于部分企業缺少對資金有效的內控管理，企業陷入資金困境，債臺高筑，資金鏈斷裂，許多中小房地產企業或是破產，或是被兼并，甚至一些大型企業也存在這種問題。房地產行業的結構性調整已迫在眉睫。

（二）對投資環境缺乏調查，預算流于形式

首先，部分中小企業未對宏觀環境深入了解，不了解國家出臺的經濟政策及有關房地產行業的政策措施，未能及時作出調整。其次，房地產商未對市場需求進行調查，無法掌握有用的市場信息，是生產具有盲目性，容易出現商品房積壓，資金回收困難等供需矛盾。此外，部分大企業雖然編制工程預算，但由于執行不力或未進行執行，則會使預算流于形式。中小企業由于規模小，資金少，人才缺乏，未對工程成本進行控制，缺乏預算。

（三）融資渠道較少，資金管理不善

一方面，許多房地產企業融資渠道單一，債務比例分配不合理，融資方式缺乏科學的組合，大多是向銀行借貸，使得企業債臺高筑。另一方面，部分企業資金管理不善，應用不準確，使得工程項目資金缺乏，被迫停產，延長了交付時間，進而影響了資金的回收。

三、房地產行業的內控改革

（一）房地產企業應加強資金內控管理的結構性調整

企業資金內控管理的結構性調整是促進房地產行業可持續發展的關鍵。資金內控管理需分步驟細化進行。首先，要做好資金的預算規劃，企業應投入一定的資金聘請相關專業人才進行有效的預算規劃，包括工程造價，材料支出，勞務支出等，進行合理的預算規劃，使資金得到有效的利用。其次，要貫徹實行預算規劃，并且建立監督機制。由高層管理人員直接指派其所信任的下屬進行不定期監督，并可以直接進行匯報，確保工程款項用到實處，減少挪用項目款的現象發生，消除勞工拿不到工資等社會問題的發生，提高工程的效率和質量。最后，高層管理人員要對預算規劃的利用情況進行審查，發現其中的問題，積累經驗，解決問題，使下一次的預算規劃可以更有效地執行。

（二）建立資金管理信息化系統，加強成本管控

企業應加強財務管理機制的完善，制定監督機制。財務部門應加強對會計師的培訓，提高個人素質，客觀地進行定期財務報告。企業還應建立資金的信息化管理監控平臺，利用互聯網技術進行成本控制，實時監控資金的利用情況，做到物盡其用，提高資金的利用效率，降低資金的風險，進行有效的成本管控。

（三）對資金的使用效績進行考核

企業內部應建立健全效績考核與獎勵機制。高層管理人員應派專門人員對預算規劃進行定期考核，調查預算規劃的執行情況與實際效果，必要時對規劃作出相應的調整。對于一項預算規劃的執行及效果進行評價，對效益好的預算規劃的制定者進行獎勵。對效益差的規劃進行反思與總結，激發員工的積極性與責任感，促進資金的有效利用，促進企業長期效益的提升。

（四）開拓融資渠道，完善銷售服務

一方面，房地產企業應拓展多渠道融資，除向銀行借貸之外，企業還可以吸納社會資金，向社會發行股票。此外，企業還可以鼓勵員工入股，使員工成為股東，通過這種措施，不僅可以拓寬資金來源，還可以使企業利益與員工利益緊密結合起來，使員工關心企業的收益，提高員工的積極性。另一方面，房地產企業應轉變經營理念，加強對住房的設計與施工質量。企業應根據消費者的審美要求設計住房的風格，優化住房環境，完善配套設施。此外，企業應采用多種渠道加強宣傳。可以利用互聯網、電視等信息平臺宣傳產品，增強產品的知名度，吸引更多的消費者。最后，企業應做好售后服務，加快成品轉化為資金的速度，提高資金的利用效率，促進房地產行業的可持續發展。

四、結語

通過對房地產行業在資金管控機制方面，包括資金的內控管理、成本管控、效績考核，融資渠道、銷售服務等方面的調整，將進一步提高企業對資金的利用效率，促進企業的可持續發展。