論企業價值評估方法
——以萬科為例

鞏麗峰

（山西中勤會計師事務所有限公司）

一、企業價值評估的基本理論

（一）企業價值評估的基本概念分析

在企業價值評估中，企業作為一個有機的整體，在充分考慮被評估企業所處的行業背景和宏觀經濟環境的前提下，通過分析企業能夠控制的資源和整體的獲利能力，對其做出綜合性評估，從而反映其公允市場價值。

（二）企業價值評估的方法分類

改革開放以來，各類新的價值評估方法應運而生。目前主要有成本法、實物期權法和市場法、收益現值法。

1.成本法

此方法在計算時較為簡便、對操作人員沒有過高的要求。我國國有企業的運作形式以及在運行過程中的情況與此類方法相適應，在我國的企業單位改革方面起到了不可小覷的作用，因而成為了我國國企甚至各類企業機制評估的主要手段。

其方法簡單易于上手，但存在的缺點也很多：第一，工作量極大，增加工作時間和評估費用，也失去了及時性；第二，成本法以歷史成本為基礎來評估企業價值，可能會使評估價值與實際偏離；第三，有一些不能量化資產，如無形資產，采用成本法時無法計算，導致評估價值低于企業的實際價值。第四，賬面所記錄的各項資產可能由于通貨膨脹或者通貨緊張失真。

2.市場法

市場法是選定市場上3～5個已有交易案例的企業做為參考企業，與被評估企業進行比較，在充分考慮各種因素的基礎上，得出被評估企業的價值。

3.收益法

此方法是將企業在持續使用的資產從評估時點開始一直到該資產折舊結束的這段期限內預期收益的估值，利用合理的、一定的折現率，把預期收益折為現值，再將此估值與其他資產的價值估值進行累加，從而得出該企業的價值估值。

因為房地產企業是一個具有較高的投資風險、相對回報也較高的行業，EVA法更注重股東的權益，在判斷企業盈利能力時，如果公司的資本成本高于企業的盈利時，不管盈利與否都損害了其房地產公司的股東權益。因而，EVA法在房地產公司的企業價值評估當中更為適用，其得到的結果也更能反應真實狀況。使投資人更好的規劃投資，達到利益最大化。

二、國內房地產市場的大環境及發展趨勢分析

（一）國內房地產市場的大環境分析

美國次貸危機、歐洲的債務重組使國際經濟發展受到重創。目前我國正處在經濟轉型的特殊時期，市場機制有待進一步完善。國家出臺了一系列新政，增加廉租房工程建設，推出了“9.29新政”，大力監督房地產市場的健康有效運行，防止出現炒房、哄抬房價致使房價虛高不下的現象。

（二）國內房地產市場的發展趨勢

第一，政府為了解決“房價虛高”“房地產偷襲過熱”等問題，出臺了一系列針對房地產市場發展的政策，但目前來看收效不是很可觀；第二，受供求關系的影響，目前的房地產企業所提供的房產供給量還不能滿足人們的需求，因而目前在房地產市場中依然是賣方也就是房地產開發企業占據主導地位；第三，隨著政府宏觀調控的政策對房地產市場投資以及房地產行業供需結構的引導和規范，房地產的高額利潤將不復存在，屆時也會使投資者對于房地產的投資熱情得到遏制。

三、案例分析過程

（一）萬科集團的基本狀況

萬科作為我國的房地產龍頭企業，從成立到目前為止的30多年里，其規模不斷擴大，業務已經基本遍布我國的大中城市，銷售業績也在逐年攀升，甚至刷新了房地產行業的銷售記錄，成為了房地產行業的“領頭羊”。

（二）采用EVA進行價值評估及其理由

1.采用EVA進行價值評估（表1～表4）

2.運用EVA法進行評估的理由

表1 2011～2015年萬科稅后經營利潤表 單位：萬元

表2 2011～2015年萬科資本總額 單位：萬元

表3 2011～2015年萬科加權平均資本成本 單位：萬元

表4 2011～2015年萬科EVA值 單位：萬元

首先，商業模式不適合Vanke收益法，因為萬科作為房地產開發行業的龍頭企業，在發展中肯定要不斷的創新，而實現創新就要加大對創新的投資力度，這就會使企業當年的現金流量縮減，收益法對于企業的盈利能力及價值的估計會低于真實水平；第二，萬科企業的運營模式不適用成本法，萬科企業作為中國房地產界發展的領軍人，其品牌效應所帶來的價值是無法量化的，而采用成本法對企業價值進行評估時，會忽視這部分價值，而這部分價值往往占企業實際價值的很大比重；第三，萬科企業也不適用于市場法，萬科的發展規模之大，在目前的房地產市場中能與之相比較的企業寥寥無幾。而且房屋不具有流動性，地段、城市的經濟發展水平都會直接影響房價，不能滿足市場法對企業進行評估的條件。

四、萬科集團價值評估的結果分析

從企業近五年的EVA也就是經濟增加值的計算和對比，該企業的經濟增加值一直都在逐年增長，但從中也發現了企業目前存在的問題，具體有以下幾點：

第一，企業創造的利潤與成本的比重在這五年中有些許的波動，投資人會認為投資有一定的風險。可以通過提高企業管理層的綜合能力，完善企業的考核機制，通過激勵公司員工，創造更多的價值。

第二，企業的現金流的增長與企業凈利潤的增長速度得不到匹配，這種情況會造成企業產生的高額利潤并沒有給公司股東帶來更高的經濟收益，也會使企業得到的投資額受到影響，這就需要公司高層把原來以利潤為基準的管理模式逐步轉化為以為公司股東創造更大經濟利益為目的的管理模式。

五、結語

本文主要闡述了價值評估方法，以及方法自身存在的優勢與局限性。然后通過萬科企業所在的行業特殊性，選定了較為合適的評估方法——經濟增加值法，并利用此方法對萬科集團的企業價值進行了評估分析。

在企業的發展過程中，選擇適合企業的價值評估方法，準確的掌握內部價值，做出正確的公司戰略決策，促使企業吸納更多的投資，實現持續快速發展。

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[2] 劉宇.試論企業價值評估方法的選擇與運用.《中文核心期刊要目總覽》,2013.3(5).

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