論企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法
——以萬(wàn)科為例

鞏麗峰

（山西中勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）

一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本理論

（一）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本概念分析

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)的整體，在充分考慮被評(píng)估企業(yè)所處的行業(yè)背景和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的前提下，通過(guò)分析企業(yè)能夠控制的資源和整體的獲利能力，對(duì)其做出綜合性評(píng)估，從而反映其公允市場(chǎng)價(jià)值。

（二）企業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法分類

改革開(kāi)放以來(lái)，各類新的價(jià)值評(píng)估方法應(yīng)運(yùn)而生。目前主要有成本法、實(shí)物期權(quán)法和市場(chǎng)法、收益現(xiàn)值法。

1.成本法

此方法在計(jì)算時(shí)較為簡(jiǎn)便、對(duì)操作人員沒(méi)有過(guò)高的要求。我國(guó)國(guó)有企業(yè)的運(yùn)作形式以及在運(yùn)行過(guò)程中的情況與此類方法相適應(yīng)，在我國(guó)的企業(yè)單位改革方面起到了不可小覷的作用，因而成為了我國(guó)國(guó)企甚至各類企業(yè)機(jī)制評(píng)估的主要手段。

其方法簡(jiǎn)單易于上手，但存在的缺點(diǎn)也很多：第一，工作量極大，增加工作時(shí)間和評(píng)估費(fèi)用，也失去了及時(shí)性；第二，成本法以歷史成本為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估企業(yè)價(jià)值，可能會(huì)使評(píng)估價(jià)值與實(shí)際偏離；第三，有一些不能量化資產(chǎn)，如無(wú)形資產(chǎn)，采用成本法時(shí)無(wú)法計(jì)算，導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值低于企業(yè)的實(shí)際價(jià)值。第四，賬面所記錄的各項(xiàng)資產(chǎn)可能由于通貨膨脹或者通貨緊張失真。

2.市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是選定市場(chǎng)上3～5個(gè)已有交易案例的企業(yè)做為參考企業(yè)，與被評(píng)估企業(yè)進(jìn)行比較，在充分考慮各種因素的基礎(chǔ)上，得出被評(píng)估企業(yè)的價(jià)值。

3.收益法

此方法是將企業(yè)在持續(xù)使用的資產(chǎn)從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始一直到該資產(chǎn)折舊結(jié)束的這段期限內(nèi)預(yù)期收益的估值，利用合理的、一定的折現(xiàn)率，把預(yù)期收益折為現(xiàn)值，再將此估值與其他資產(chǎn)的價(jià)值估值進(jìn)行累加，從而得出該企業(yè)的價(jià)值估值。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是一個(gè)具有較高的投資風(fēng)險(xiǎn)、相對(duì)回報(bào)也較高的行業(yè)，EVA法更注重股東的權(quán)益，在判斷企業(yè)盈利能力時(shí)，如果公司的資本成本高于企業(yè)的盈利時(shí)，不管盈利與否都損害了其房地產(chǎn)公司的股東權(quán)益。因而，EVA法在房地產(chǎn)公司的企業(yè)價(jià)值評(píng)估當(dāng)中更為適用，其得到的結(jié)果也更能反應(yīng)真實(shí)狀況。使投資人更好的規(guī)劃投資，達(dá)到利益最大化。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析

（一）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境分析

美國(guó)次貸危機(jī)、歐洲的債務(wù)重組使國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到重創(chuàng)。目前我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，市場(chǎng)機(jī)制有待進(jìn)一步完善。國(guó)家出臺(tái)了一系列新政，增加廉租房工程建設(shè)，推出了“9.29新政”，大力監(jiān)督房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有效運(yùn)行，防止出現(xiàn)炒房、哄抬房?jī)r(jià)致使房?jī)r(jià)虛高不下的現(xiàn)象。

（二）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)

第一，政府為了解決“房?jī)r(jià)虛高”“房地產(chǎn)偷襲過(guò)熱”等問(wèn)題，出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，但目前來(lái)看收效不是很可觀；第二，受供求關(guān)系的影響，目前的房地產(chǎn)企業(yè)所提供的房產(chǎn)供給量還不能滿足人們的需求，因而目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)中依然是賣方也就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位；第三，隨著政府宏觀調(diào)控的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資以及房地產(chǎn)行業(yè)供需結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)和規(guī)范，房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)將不復(fù)存在，屆時(shí)也會(huì)使投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資熱情得到遏制。

三、案例分析過(guò)程

（一）萬(wàn)科集團(tuán)的基本狀況

萬(wàn)科作為我國(guó)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，從成立到目前為止的30多年里，其規(guī)模不斷擴(kuò)大，業(yè)務(wù)已經(jīng)基本遍布我國(guó)的大中城市，銷售業(yè)績(jī)也在逐年攀升，甚至刷新了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售記錄，成為了房地產(chǎn)行業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。

（二）采用EVA進(jìn)行價(jià)值評(píng)估及其理由

1.采用EVA進(jìn)行價(jià)值評(píng)估（表1～表4）

2.運(yùn)用EVA法進(jìn)行評(píng)估的理由

表1 2011～2015年萬(wàn)科稅后經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)表 單位：萬(wàn)元

表2 2011～2015年萬(wàn)科資本總額 單位：萬(wàn)元

表3 2011～2015年萬(wàn)科加權(quán)平均資本成本 單位：萬(wàn)元

表4 2011～2015年萬(wàn)科EVA值 單位：萬(wàn)元

首先，商業(yè)模式不適合Vanke收益法，因?yàn)槿f(wàn)科作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的龍頭企業(yè)，在發(fā)展中肯定要不斷的創(chuàng)新，而實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新就要加大對(duì)創(chuàng)新的投資力度，這就會(huì)使企業(yè)當(dāng)年的現(xiàn)金流量縮減，收益法對(duì)于企業(yè)的盈利能力及價(jià)值的估計(jì)會(huì)低于真實(shí)水平；第二，萬(wàn)科企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式不適用成本法，萬(wàn)科企業(yè)作為中國(guó)房地產(chǎn)界發(fā)展的領(lǐng)軍人，其品牌效應(yīng)所帶來(lái)的價(jià)值是無(wú)法量化的，而采用成本法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，會(huì)忽視這部分價(jià)值，而這部分價(jià)值往往占企業(yè)實(shí)際價(jià)值的很大比重；第三，萬(wàn)科企業(yè)也不適用于市場(chǎng)法，萬(wàn)科的發(fā)展規(guī)模之大，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中能與之相比較的企業(yè)寥寥無(wú)幾。而且房屋不具有流動(dòng)性，地段、城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平都會(huì)直接影響房?jī)r(jià)，不能滿足市場(chǎng)法對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估的條件。

四、萬(wàn)科集團(tuán)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果分析

從企業(yè)近五年的EVA也就是經(jīng)濟(jì)增加值的計(jì)算和對(duì)比，該企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增加值一直都在逐年增長(zhǎng)，但從中也發(fā)現(xiàn)了企業(yè)目前存在的問(wèn)題，具體有以下幾點(diǎn)：

第一，企業(yè)創(chuàng)造的利潤(rùn)與成本的比重在這五年中有些許的波動(dòng)，投資人會(huì)認(rèn)為投資有一定的風(fēng)險(xiǎn)。可以通過(guò)提高企業(yè)管理層的綜合能力，完善企業(yè)的考核機(jī)制，通過(guò)激勵(lì)公司員工，創(chuàng)造更多的價(jià)值。

第二，企業(yè)的現(xiàn)金流的增長(zhǎng)與企業(yè)凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度得不到匹配，這種情況會(huì)造成企業(yè)產(chǎn)生的高額利潤(rùn)并沒(méi)有給公司股東帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)收益，也會(huì)使企業(yè)得到的投資額受到影響，這就需要公司高層把原來(lái)以利潤(rùn)為基準(zhǔn)的管理模式逐步轉(zhuǎn)化為以為公司股東創(chuàng)造更大經(jīng)濟(jì)利益為目的的管理模式。

五、結(jié)語(yǔ)

本文主要闡述了價(jià)值評(píng)估方法，以及方法自身存在的優(yōu)勢(shì)與局限性。然后通過(guò)萬(wàn)科企業(yè)所在的行業(yè)特殊性，選定了較為合適的評(píng)估方法——經(jīng)濟(jì)增加值法，并利用此方法對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估分析。

在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，選擇適合企業(yè)的價(jià)值評(píng)估方法，準(zhǔn)確的掌握內(nèi)部?jī)r(jià)值，做出正確的公司戰(zhàn)略決策，促使企業(yè)吸納更多的投資，實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展。

[1] 陳志偉.我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中如何運(yùn)用評(píng)估方法的幾點(diǎn)思考.《商業(yè)會(huì)計(jì)》2013(19).

[2] 劉宇.試論企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的選擇與運(yùn)用.《中文核心期刊要目總覽》,2013.3(5).

[3] 趙坤.企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法體系研究.《國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì)》,2010.(12).

[4] 唐廣.論現(xiàn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法及改進(jìn)思路.《山西財(cái)務(wù)專科學(xué)校》,2006.(12).

[5] 汪婕.基于上市公司企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法探析.《山東紡織經(jīng)濟(jì)》,2013.(3).