房地產企業資本結構優化問題研究

摘 要：房地產業在經歷起步、調整、發展、調控等階段后，正面臨著前所未有的考驗，資本結構的矛盾也日益凸顯。本文討論了房地產企業資本結構的現狀及存在問題，并提出完善措施。

關鍵詞：融資方式；資本結構；資產負債

一、背景及意義

（1）研究背景

隨著國家對房地產業的宏觀經濟政策力度進一步加深，一些房地產企業的弊端日益暴露，面臨較大的經營風險，首先表現在政府緊縮限購與信貸相關政策，推出廉租房項目，控制投機炒作，使得商品房銷售大減，房地產企業存貨積壓，資金循環不暢；其次面對將要到期的長、短期借款，企業償債壓力大。所以在這種嚴峻的形勢下，具有強大的融資和優化企業資本結構的能力，就成了企業在這新一輪“改革”浪潮中成功的關鍵。

（2）研究意義

根據2018年統計數據，房地產開發企業已經達到近95897家比2016年增漲了近1000家。平均從業人數也比2016年增漲了近10萬人。房地產投資約占固定資產投資的19%。

房地產是與民生息息相關的行業，在其發展的過程中，需要多個部門及行業為其服務，并且能帶動金融、商務、旅游、交通、等第三產業的發展。然而利弊共存，當前我國房地產企業忽視自身價值和社會責任，盲目追求企業擴張，瘋狂地擴大銀行貸款，繼而以高價獲得土地使用權并進行投機炒作，最終使房地產企業資本結構問題日益涌現。

二、房地產企業現狀

（1）房地產企業資本結構現狀

我國房地產企業資產負債率較高，根據統計局數據2012年我國房地產企業資產負債率為75.2%、2017年為79.1%，一直處于逐年遞增的趨勢，其中12年到14年每年增長一個百分點，15年后增長率趨勢有所放緩。說明房地產業開始轉變發展方式，傾向于平穩的經營測略。而我國的房地產企業無法對金融市場的變化迅速做出反應，絕大部分企業的資本結構不合理，總體上來說還是發展不夠成熟。

（2）房地產企業融資結構

我國房地產企業的資金來源主要是債務和股權籌資，債務籌資主要依賴寬松且可靠的銀行貸款。根據統計局和銀監會的統計，我國房地產企業超一半的資金直接來源于銀行系統，而且自籌資金大部分來源于企業剩余利潤，剩余利潤又主要來自于企業的銷售收入，通常半數以上的購房者都會使用銀行貸款來支付購房款，那么在自籌資金中又有一大部分來源于銀行，這實質上變成了房地產企業的間接銀行貸款。綜上所述，保守估計我國房地產行業大約七成以上的融資額都是直接或者間接地通過銀行貸款的方式籌集的，導致短期借款占公司負債總額的50%以上。說明房地產業經營流動資金嚴重不足，過于依賴銀行貸款，融資結構單一，過高的財務杠桿，不僅給房地產行業帶來了過高的經營風險，而且容易引發房地產行業的波動，危害金融市場的穩定。

三、A房地產企業資本結構研究

（1）A房地產資本結構分析

A房地產是一家大型上市企業，2017年公司實現合同銷售金額304億，凈利潤32億，當前發展穩定。

從上表數據看出，A地產資本結構遠低于行業水平，資本結構較合理，償債壓力小。但是2013年到2017年房地產行業的資產負債率增長了約3個百分點，而A地產增長了5個點而且2015年在行業負債水平有些許下降的情況下，A地產的資產負債率卻有了較大幅度的增長，說明企業在進入成長期后，隨著財務狀況的好轉，A地產沒有更好地優化資本結構，而是進一步擴大債務比率。

（2）資本結構優化的啟示

1.降低資產負債率。財務杠桿過大是我國房地產企業面臨的突出問題，企業在調整資本結構時，應最先考慮怎樣提高企業經營的抗風險能力，如何降低還本付息壓力。運用充分考慮了企業經營風險和資本成本因素的公司價值比較法，通過科學計算，得出以公司價值最大化為目標的最優資產負債率，合理的負債規模就要立足于此基數。

2.適當提高企業長期負債比。我國房地產企業普遍存在短期負債比例大的現象。企業主要通過銀行貸款來進行負債融資，而銀行主要提供短期流動貸款，這種債務結構要求企業必須具有較高的短期償債能力，但是這種能力會妨礙企業在風險來臨時做出理性決策。對于急需長期資本的房地產企業而言，這種融資方式具有明顯制約性。

3.多元化融資。摒棄單一的融資方式房地產企業才能實現健康發展，可以利用合作、合資、聯營等多種方式將資金進入企業，也可以大膽嘗試獲得海外投入資金，信托融資、上市融資、房地產投資基金等也給企業資本注入新的活力。

四、結論

資本結構是影響企業發展的內部問題，不像外部因素那么容易表現出來，因而易被忽略，但并不意味著它不重要。合理的資本結構，不僅能優化企業內部系統，更能提升企業應對外來風險的能力，是提升企業價值的關鍵。

參考文獻

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[3]鄭婷婷.我國房地產上市公司資本結構優化問題研究[J].企業論壇，2017，（02）.

作者簡介：王佳麗（1994—），女，漢族，籍貫河北清苑縣，學生，會計專業碩士，單位：云南師范大學泛亞商學院。