我國房地產金融風險及防范研究

李函

【摘 要】隨著房地產行業的不斷發展，房地產金融種類、范圍也不斷增多和擴大，涵蓋了包括住房儲蓄存貸款、房地產抵押貸款、房地產證券和保險等在內的各種金融活動。多種多樣的房地產金融活動，進一步加深了房地產業和金融業的密切聯系，也正因為如此，房地產業的一舉一動都對金融業產生著巨大的影響。

【關鍵詞】房地產；金融風險；構成；防范

一、前言

目前我國房地產行業的發展狀況實在令人堪憂。房價和空置率虛高不下使房地產業泡沫化已成為一個不爭的事實，隨之而來的房地產金融風險也在不斷增加。國家和地方政府不斷出臺各種調控政策，極力避免房地產行業泡沫擴大而導致破裂現象的發生，業界人士也在不斷加大對房地產金融的風險分析和安全機制的研究。

二、我國房地產經濟波動下金融風險的構成

（一）金融機構風險

金融機構風險主要是指金融機構在進行房地產貸款管理時，因企業經濟結構的不合理以及自身操作方式不當等因素而引發的風險。一般來說，房地產貸款有很長一段時間，通常是幾十年，但金融機構提供的貸款資金的流通要短得多。因此，這將導致流動性風險進一步增加。同時，在金融機構的實際運營中，由于自身運營和管理無效，很可能會出現資金損失。這是房地產經濟波動下金融機構面臨的風險。

（二）抵押風險

抵押風險主要是指金融機構在向房地產公司提供抵押貸款時因借款人違約而處理抵押品時面臨的風險。如果財產權被抵押，這種風險主要是由抵押物的產權造成的。這不是很清楚，或者抵押品不是借款人的專有財產，而是與他人分享的財產，金融機構很可能因產權而面臨風險。目前，金融機構很難及時全額償還貸款，造成重大經濟損失。

三、房地產金融風險的安全對策

房地產金融是房地產業的重要支撐，金融市場的健康發展對保障房地產乃至國民經濟發展起著重要作用。規避房地產金融風險有如下的對策。

（一）積極拓寬房地產的融資渠道與途徑

目前，我國房地產企業的資金主要是來自商業銀行貨款。但隨著政府宏觀調控力度的不斷加大，尤其是現階段在房地產風險逐步增大的情況下，房地產企業向銀行貨款也逐漸變得越來越困難，因此要結合我國金融市場的現狀，通過合理的資產組合，開發新的房地產金融交易工具，在滿足合理預期收益和風險承受力的情況下，引導投資者轉向房地產行業；特別是要借鑒西方的先進經驗，加大房地產金融服務產品的創新力度，著重發展適合我國的房地產融資方式，有管制地試點個人住房抵押貸款證券化，加強與完善房地產投資基金、信托證券建設，將集中的銀行貸款融資轉化到房地產信托、住房資產證券化、銀行貸款等多種融資渠道模式，這將是化解房地產金融風險的必經之路。

（二）完善金融機構內部的運行機制

房地產是一項相對風險高、收益好的行業，因此銀行在進行房地產信貸業務時要把握好尺度，建設完善的內部機制，強化銀行管理制度。一方面，建立相對完善的個人信用制度和信用體系，提高個人信用評估環境以及風險識別機制，主要包括個人信用監控、個人信用登記和風險管理制度、評估制度及預警制度等；通過建立這些制度，真實地掌握信用情況，以便于銀行查詢，對貸款人的情況進行正確判斷，以降低銀行風險；另一方面，對房地產貸款企業進行嚴格評審。在辦理貸款時，需對企業的貸款資格和貸款項目進行嚴格調查，包括企業的財務情況、信用記錄、開發資格等；與此同時，也應關注與借款人的關聯交易，避免出現轉移資產、挪用借款等問題，并且對擁有不良記錄、存在管理問題及開發經驗相對比較薄弱的企業，要嚴格控制放貸金額，以規避風險。

（三）完善房地產金融市場，提高房地產企業的信用

在目前房地產金融市場，很多房地產商習慣把自身的風險轉嫁給商業銀行，以減少因金融風險帶來的損失，正是因為這種自私自利的行為，使得房地產市場更加混亂。由于現階段國內對于房地產商并沒有完整的信譽評判，簡單的審查不能完整地判斷企業的實力和還款能力。所以，只有建立完善發達的金融市場，才能從根本上真正遏制房地產的投機行為、提高房地產企業的信譽度、減少房地產行業的風險。

（四）構建完善的房地產金融機構體系

建立科學完善的房地產金融機構體系，鼓勵房企、地產商或個人等通過多種渠道解決遇到的融資問題。首先，政府部門要深入調研，集思廣益，出臺相關政策，吸引包括銀行在內的各類金融機構進入房地產金融市場，共同參與房地產信貸與融資服務；其次，政府還應該組織金融、信托、保險等機構，建立一些專業的融資機構，如“房地產儲蓄銀行”、“商品房抵押貸款銀行”等，并引導這些機構積極參與房地產行業，以促進房地產融資渠道多元化。另外，政府還應充分考慮金融機構的困難，為他們分憂解難，使他們順利參與各項融資活動。通過這些措施，促使金融機構體系不斷完善，分散銀行的壓力和風險。

四、結束語

目前我國房地產融發展中存在著許多問題，也蘊含著巨大的金融風險。只有正確認識目前存在的問題、剖析風險形成的主要原因、積極采取有效的解決和防范措施，才能促進房地產與金融業的穩定發展。

【參考文獻】

[1]滕曉莉.關于我國房地產經濟波動的因素分析及對策[J].城市建設理論研究，2016，（16）.