淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策

劉萬賢

【摘 要】稅收是影響國民經濟發展與國家財政的重要因素，隨著市場環境與產業結構的不斷變化，對稅收政策進行持續性的優化與調整，能夠使稅收政策更加有利于行業的發展。房地產行業作為影響國家經濟與人民生活的重要產業，合理分析稅收政策的變化，并制定針對性的應對策略，對房地產企業發展具有重要的意義。本文闡述了營改增的相關理念，分析了營改增對房地產企業稅收的影響，研究了優化營改增對房地產企業稅收影響的籌劃對策。旨在通過本文的研究，明確房地產企業受到稅收政策調整的影響，并制定和實施科學合理的籌劃對策，促進房地產企業的長效發展。

【關鍵詞】營改增；房地產；稅收管理；影響因素；籌劃對策

房地產行業對房地產開發、經營、管理以及服務的活動，使其成為影響人民生活質量的重要行業，同時也是關乎國民經濟的關鍵性產業，房地產企業在發展中會受到市場環境、國家政策等相關因素的影響。稅收政策是國家達成一定時期經濟與社會目標采取的政策手段，能夠對調整和干預市場經濟活動產生重要的影響。房地產企業在經營與發展中，不能夠脫離市場環境與國家政策的影響，尤其是稅收政策的變化，會對房地產企業的生產經營成本、稅負等產生較大的影響。

一、營改增相關概述

營改增是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅。營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，有利于企業降低稅負。營改增的實施是在我國市場經濟發展的背景下制定和實施的重要稅收政策，其能夠通過減輕企業賦稅，調動各方生產經營的積極性，進而對企業尤其是服務企業的創新發展提供動力，對于促進消費和供給側改革的實施具有重要的意義[1]。同時，國家稅收政策的變化，能使得企業的盈利能力與水平產生變化，促進相關行業領域中供求關系的變化，并對行業競爭格局產生長遠的影響。

二、營改增對房地產企業稅收的影響

（一）營改增使房地產企業成本費用產生變化

生產經營成本是影響企業生存與發展的關鍵性因素，不斷加強企業成本控制，有效降低生產經營成本，是企業經營管理的重要內容。營改增的實施對于房地產企業的生產經營成本會產生較大的影響，在建筑施工實施的過程中，需要不同類別的建筑材料，房地產企業需要從多家供應企業中采購建筑材料，保證建筑施工的順利實施。在建筑材料市場中，部分材料供應單位并不是大型企業，有很多是個體商戶，此類材料供應商無法為房地產企業提供增值發票，這將會導致房地產企業在納稅時無法將此類增值稅扣除，從而使房地產企業的成本增加[2]。另外，建筑施工中農村務工人員占據了很大的比例，此類人員不屬于任何勞務公司，無法提供相應的增值稅發票，同樣會造成房地產企業的生產經營成本增加。利息費用是房地產企業一項較大的支出，由于利息費用不能進行抵扣，也會帶來成本費用增加。

（二）營改增對房地產企業稅負產生影響

營改增的制定與實施，是國家減緩企業稅收壓力的重要途徑，旨在促進企業在市場經濟環境中穩定地提升自身的生產與競爭能力。在營改增實施的過程中，對于規模較小的房地產企業來說，其稅負壓力能夠得到有力的緩解，能夠在營改增實施的過程中獲得較強的優勢。對于年銷售額達到500萬以上的企業來說，營改增的實施對于其稅負產生的影響是復雜的。一方面，營改增在企業進項可扣金額多于企業營業收入較大值時，才能夠實現降低房地產賦稅的目標；另一方面，基于房地產行業中原本存在的重復收稅的問題，營改增的實施能夠使房地產企業的稅負得到一定程度的緩解。

三、優化營改增對房地產企業稅收影響的幾點籌劃對策

（一）對企業管理結構與人員職責進行優化調整

營改增的實施旨在減緩企業稅負壓力，促進企業市場競爭力的提升，房地產企業需要根據稅收政策的變化，對自身的財務及稅收管理機制進行調整，促進企業管理結構與國家稅收政策的適應性。房地產企業要建立和完善專業的稅務管理部門，對稅收管理人員的職責分工進行明確，對企業稅務管理的范圍與質量進行提升。稅務管理部門要能夠涵蓋企業不同部門的人才，根據企業發展實際制定和實施能夠適應市場環境與稅收政策的發展策略[3]。同時，針對營改增實施對房地產企業招投標及預算管理工作的影響，企業要對招投標及合同管理部門及人員的職責進行明確，對其工作流程進行優化調整，從源頭處降低企業的生產經營風險。

（二）強化相關人員對營改增的認知與學習

企業管理人員與財務人員強化對營改增的認知與重視，在科學分析稅收政策與企業發展實際的基礎上，制定企業經濟活動方案，才能夠使企業利用營改增的優勢作用，優化企業發展。一方面，房地產企業的管理人員需要對自身的管理意識與財務稅收思維進行完善，科學認知營改增對企業發展的重要影響，并能夠在企業管理活動中付出更多的精力與資源對政策進行分析研究[4]。另一方面，對企業員工的財務稅收思維和能力進行培訓、提升。通過專業人士培訓、講解，使企業員工認識到營改增的內涵與意義，并積極主動地在日常工作中，對營改增進行分析與應用。

（三）合理管控房地產企業開發成本

房地產建設工程不是一朝一夕實現的，很多建設項目需要房地產企業花費數年的時間建設與管理，從建設項目的全過程出發，提升企業開發成本管理與調控的能力，能夠使企業更好地適應稅收政策及市場環境的變化。房地產企業可以通過創建專業的項目稅務籌劃組織，對項目開發成本進行科學的管理，從項目規劃開始就對稅收政策進行系統研究，對項目稅負進行測算，選擇合理的稅負水平。同時從合約規劃方面入手制定目標管控成本，依據目標成本進行全項目成本管控，以實現企業效益最大化。在全項目開發過程中，充分利用營改增政策，從上游供應鏈出發，逐環節對材料采購合同進行研究與完善，保證材料采購工作的專業性與科學性，一方面將動態成本控制在目標成本之內，另一方面完善增值稅專用發票，取得充分的進項抵扣，最大限度降低增值稅稅負率。

（四）改善房地產企業的稅款抵扣問題

在房地產企業發展中，資金成本支出與土地出讓管理是影響企業發展的重要因素，應對營改增的實施，房地產企業能夠從這兩個角度出發。一方面，營改增實施中的貸款利息支出不能夠進入抵扣范圍，將會使房地產企業的支出成本受到顯著的影響。房地產企業需要對自身的成本融資方式進行改善，通過對企業資源的優化整合，保證企業的生產經營成本[5]。另一方面，針對土地成本對房地產企業的重要意義，企業需要對土地出讓中的票據進行優化管理，對土地支出及票據形式進行完善。另外，企業經營過程，與生產經營有關的成本費用支出應盡可能獲取規范的增值稅專用發票，擴大增值稅抵扣范圍及進項抵扣金額。通過稅收政策改革中對進項稅抵扣的有效應用，能夠使房地產企業的稅收成本得到有效的控制，進而實現企業經濟效益最大化。

四、結論

綜上所述，營改增的實施在很大程度上影響了房地產企業的生產經營成本與企業稅負，給房地產企業的長效發展帶來了較大的挑戰，合理分析政策內涵并采取有效的應對措施，才能夠使房地產企業順應國家經濟政策環境的變化，實現穩健的發展。通過對企業管理結構與人員職責進行優化調整、強化相關人員對營改增的認知與學習、合理管控房地產企業開發成本、改善房地產企業的稅款抵扣問題幾點對策，能夠使房地產企業更好地應對營改增的實施，有效規避企業生產經營風險，提高經營效益。

【參考文獻】

[1]王玥菡.淺析營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界：學術版，2016，12（7）：68-69.

[2]朱旭丹.淺析“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].全國流通經濟，2016，10（10）：68-69.

[3]張雯晴.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].財經界：學術版，2016，8（14）：317-317.