物業管理公司“營改增”相關問題的探析

盛華

【摘 要】我國財稅體制改革的一項重要內容就是“營改增”，隨著全面推行“營改增”政策，物業管理企業也進入增值稅征收范圍內，稅率與各項政策不斷變化，使得物業管理公司財務稅務工作出現較大程度變化，要求物業管理公司深入思考，積極應對。本文通過分析“營改增”對物業管理公司造成的影響，并結合物業公司具體情況給出應對措施，推進物業管理公司健康發展。

【關鍵詞】會計核算；稅務籌劃；管理風險

物業管理公司主要對小區內建筑、公共設施、綠化項目等提供必要維護、修理及生活提供專業服務。公司日常運營的主要收費項目包括物業費、垃圾費、電梯費、代收代繳的水電費等服務項目和一些必須的銷售項目。隨著全面“營改增”政策的實施，物業公司由原來的營業稅和增值稅共存的稅務模式，轉變為增值稅的納稅模式，規避了原來重復征稅的負擔，這將有利于物業公司的專業化分工和物業管理行業的全面發展，同時要求物業管理公司全面了解“營改增”政策實施內容，采取針對性的解決措施。

一、物業管理公司受到“營改增”的影響分析

物業管理公司結合政策變化，制定切實可行的稅務籌劃方案，降低自身稅務負擔、實現提高經濟效益，推動自身可持續發展。如針對國家稅務政策的不斷完善，結合國家推出的一些列稅收優惠政策，在日常納稅中，對稅務政策進行正確深入學習解讀，熟悉法規，遵從稅法，從而有效保證納稅工作的順利進行。嚴禁在日常納稅中對政策的錯誤解讀，導致從事納稅活動時，出現一定的疏漏，嚴重時還會引發偷稅、漏稅、誤報、錯報等一些列的問題。

（一）稅負改變問題

（1）“營改增”后物業管理公司提供物業服務適應一般計稅方法，也就是6%的適用稅率，但原營業稅稅率僅為5%，名義稅率上升至20%。營改增政策實施后物業服務小規模納稅人使用簡易計稅方法，征收稅率3%，營業稅稅率5%，兩者相比下降2.09%，稅率大幅度下降，使得僅三成物業管理服務納稅人受益，降低稅務負擔；（2）雖然有可以抵扣成本費用的進項稅額，但是物業管理公司大部分成本都為人工成本，可以抵扣的進項稅額有限。同時，物業公司采購基本上都是零星材料，購買時無法取得增值稅專用發票，即便可以獲得發票但商業也會提高價格；（3）物業管理公司代收代繳的收費項目中，目前水費是實行備案的差額征收，但對于代收代繳的電費，目前不可實施差額納稅，對很多提供代收代繳電費業務的物業公司來說，形成了巨大的稅務負擔。隨著國家電費直接到戶的管控，物業公司將代收代繳的電費交給供電局管理，因失去物業管控收費的手段而減少物業的收入，同時還存在電量的損耗，電梯的運行，水費的加壓等眾多項目用電的損耗，導致物業電費的虧損，給物業公司帶來很多的負擔，希望稅務部門就電費方面給出必要的稅收優惠方案，促進物業公司的健康發展。

（二）財務指標問題

營業稅屬于典型價內稅，需要在當期損益中計入這部分，但增值稅屬于價外稅，本身不屬于各項損益科目內容，屬于資產負債表的內容。受到市場發展與環境的影響，損益匯總不能計入銷項稅額，限制進項稅額抵扣的范圍，使得物業管理公司凈利潤下降，影響到物業管理公司的業績。

（三）稅務管理問題

相比于營業稅，增值稅各項環節都出現很大變化，稅款計算方面變得難度較大，各種申報表格填寫難度與數量等出現較大程度改變，物業管理公司結合實際優化財務管理制度，并實現財務核算口徑的一致性，確保財務統計數據的真實性，為管理層決策提供參考。

二、“營改增”政策全面實施后物業管理公司應對策略

“營改增”全面實施后，物業管理企業財務管理工作受到較大影響，要求企業持續完善與優化財務管理制度，同時要做好數據信息統計工作，可以很輕松的解決一些問題，實現推動物業管理行業結構轉型升級的目的，為現代化建設貢獻力量。

（一）物業公司會計處理的轉變分析

（1）物業費等預收款的處理。預收物業費時開具增值稅專用發票時增值稅處理，《營業稅改增值稅試點實施辦法》中規定：先開具發票的，為開具發票的當天。收到款時，借：銀行存款，貸：預收賬款 貸：應交稅費/應交增值稅/銷項稅，待實際提供物業服務時，分期確認收入，但不再計稅，這時借：預收賬款貸：主營業務收入；（2）發票未開具部分。此時物業管理公司尚未提供物業服務，意味著增值稅納稅時間也未出現，增值稅不能確認。借：銀行存款 貸：預收賬款，待實際提供物業服務時，分期確認收入，需確認繳納增值稅，借：預收賬款貸：主營業務收入貸：應交稅費/應交增值稅/銷項稅。

（二）做好稅務籌劃實現合理避稅

物業管理公司全面實施“營改增”政策后，要及時了解與掌握稅收政策變動情況，合理規劃稅務籌劃。

（1）物業管理企業正確定位自身，確定屬于小規模納稅人還是達到一般納稅人的標準。不同納稅人采取不同的納稅策略。如小規模納稅企業，降低納稅數額的可以通過酬金結算的方式完成，一般納稅人則可以通過包干、轉包的模式減少稅額支出，選擇不同策略都要最大程度利用國家法律法規，享受稅收優化，不可越過法律紅線；（2）提高員工修養、積極吸引第三方進行合作。稅務籌劃工作在物業管理公司提高認識與重視程度后，并不能直接轉化成針對性的措施，還需要具備綜合素質的人才完善相關工作。具體物業管理公司應該積極引進人才，通過建立完善的稅務籌劃考評制度對相關人員進行激勵，促進科學化稅務籌劃方案的形成；（3）強化增值稅發票管理。物業管理公司做好增值稅發票管理工作，專人負責，開票和蓋章崗位監督，驗舊發新，嚴禁私開，超范圍亂開等一些列的錯誤行為。大部分物業管理公司依然使用收據的方式，并未在內部推廣增值稅專用發票，使得相關業務的客戶無法進行抵扣，客戶基于自身經濟利益考慮會選擇合作是否延續。因此有必要做好增值稅發票管理工作，解決部分現實財務問題。物業管理公司增值稅發票管理時考慮多方面因素，提高發票管理的質量。

（三）完善物業管理公司財務管理體系

（1）完善財務預算編制工作。財務預算管理的基礎就是預算編制，財務人員編制預算時要遵循一定原則，即自上而下、由大至小的方法，順利制定各部門財務預算。物業管理公司各部門預算編制完成后，將最終預算情況發給上層核查，同時結合物業管理公司的發展規劃與戰略確保預算的合理性。隨后將制定的預算編制通過紙質版文件的形式進行落實。具體落實時出現執行與實際偏差時，財務人員及時查找并分析差異成因，根據原因采取有效的解決措施。同時將造成差異的責任具體到個人，并對預算編制流程進一步規范，通過制定詳細的獎懲制度對相關人員的行為進行約束，還可以激發財務人員工作積極性。

（2）做好財務風險管理工作。物業管理公司財務工作中存在大量合同，要重視合同管理工作，并充分利用法律手段維護自身的合法權益。要求公司與其他公司業務往來時，都要簽訂具體的財務合同，并保證合同文本的完善性與統一性，詳細記錄應收款項、物業費等項目，主要包括收費日期、收費金額、應收欠款等，并做好備案，方便后期隨時核對，保證雙方的利益；制定合適的應收賬款制度與管理計劃，明確收款期間并允許指標在一定范圍內波動，并且合理利用彈性控制的方法提高財務管理質量；財務風險管控時，要考慮物業管理公司的實際情況，制定合適的財務風險管理制度，通過這些制度有效規避與應對可能存在的財務風險，進而大幅度提高財務管理質量，推動物業管理企業健康發展。

三、結語

總之，物業管理公司要正確看待“營改增”帶來的變化，調整自身制度、方法以適應這些新的變化，通過強化管理力度的方法促進效率提升，實現我國物業管理行業的長遠發展。本文中簡單分析物業管理企業受到“營改增”政策的影響，給出針對性的措施，旨在實現行業可持續發展。希望通過本文論述，可以為類似研究提供借鑒與參考。

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