我國發展房地產信托基金REITs的必要性

【摘要】房地產信托基金（REITs）最早出現在美國始于1960年，經過法律制度變更以及監管要求變化，美國已經成為全球最大的REITs市場。REITs作為一項收益穩定、流動性強的市場工具受到美國投資者的喜愛。我國目前房地產市場存在價格泡沫，政府通過3.17新政、發展房屋租賃市場、租售同權和共有產權房等措施試圖抑制房價上升，讓房子回歸居住屬性。這正是一個我國發展REITs的好時機，目前我國還沒有一支真正意義上的房地產信托基金。本文從多個方面，結合我國實際國情論述我國發展房地產信托基金是必要的。

【關鍵詞】房地產信托基金 REITs 房地產市場 資產負債率 風險

一、房地產信托基金的概述

房地產信托基金REITs是房地產證券化的一種。可以將流動性低的房地產轉化證券資產在資本市場上進行交易。可以分為地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。REITs是通過發行收益憑證來籌集資金，交給專業投資機構對房地產投資進行管理，在取得收益之后按照比例分配給獲得收益憑證的投資者的信托基金。總體上來看REITs的特點包括：它的收入主要來源使租金收入和房地產價值變動、它的收益幾乎全部用來分紅、REITs的收益率與股市、債市的相關性較低。

REITs可以打破租賃住房企業退出渠道，構建租賃住房完整商業模式閉環。REITs在中國大行其道是遲早的事情，可以說推行房地產信托基金REITs對我國房地產業去杠桿、盤活大量存量資產、豐富我國金融產品以及維持房地產價格穩定和大力發展住房租賃市場都是有利的。

二、我國發展房地產信托基金REITs的必要性

（一）更好的發展住房租賃市場

我國為了調控房價，近日大力發展住房租賃市場，旨在讓人們以租房替代買房，冷卻房屋買賣市場，以此穩定房價。但是目前我國無論一線二線城市，都存在房價高，但是租金收入很低的現象。以北京為例，一套500萬的房子一年的租金平均可以收取一年6.5萬的租金收入，租金回報率大概不到1.5%左右。投資者投資房地產來發展租賃市場以收取租金為收益，大概要用70年可以收回成本，而我國房地產普通居民住房產權只有70年，也就是說投資者投資了一個周期最終只能勉強可以收回本金，算上時間價值，收益率為負數，這樣的普通房屋租賃市場是不會有企業來投資的。這就需要將社會上各部門的閑散資金投入，建立一個成熟的市場來為發展房屋租賃市場提供保障。

通過發展我國的房地產信托基金REITs可以促進發展住房租賃市場，將普通住宅資產證券化上市流通，讓廣大的投資者參與進來，自由轉讓，持有REITs的投資者可以獲取租金收益。這樣來自社會上的閑散資金將會投入到房地產資產證券化市場中，既不用國家出資也不用企業出資，社會資源會將REITs市場占領。當REITs市場正常運轉，證券化資產自由流通，投資客的視線就會逐漸轉移到流動性更強、收益更加穩定、風險更小的資產證券化市場。一旦對房屋租金收益有利穩定的市場需求，房屋租賃市場也會更順利更高效的運行。發展REITs市場通過實現資產證券化的上市流通，使投資者可以穩定獲得租金收入，這可以促進房屋租賃市場發展，所以發展REITs市場是必要的。

（二）降低房地產業資產負債率

如表一所示，我國房地產業資產負債率一直居高不下，甚至有持續走高的態勢，2015年資產負債率達到了77%。資產負債率是企業長期償債能力的重要指標，較高的負債也會帶來相應的財務危機成本，降低公司價值。目前國際上房地產業資產負債率應在50%以下。一旦我國房地產業經營不善，資金周轉出現問題，將會導致資不抵債。而我國房地產業負債來源主要是政府債、銀行信貸和居民定金，一旦房地產企業資不抵債將會導致整個金融體系受到影響。

利用REITs可以有效的降低房地產業資產負債率。可以以股權方式進行籌資，收益共享，如此一來，也符合我們供給側改革去杠桿的思路；其次，REITs對一個項目的投資不超過企業資產總額的一定比例，有助于分散房地產企業風險。

（三）降低商業銀行房地產信貸不良貸款數量

如表二所示，我國商業銀行房地產業貸款占固定資產貸款比例達到36.8%，這些貸款絕大部分都是長期貸款。我國商業銀行的不良貸款率大概在2%左右，如此多的房地產信貸，一旦房地產價格出現較大波動，房地產業的不良貸款率會迅速上升，影響整個金融體系的穩定。

引入REITs可以有效的降低商業銀行對房地產業的信貸增量，房地產業利用REITs進行股權融資，大幅度降低對銀行信貸需求。當房地產價格出現較大波動，銀行房地產信貸量處在可控范圍內，有利于商業銀行控制不良貸款數量，維護金融體系穩定。

（四）穩定房價，真正實現房子是用來住的

我國現在房地產價格存在泡沫，我國一線城市的租金回報率（一年租金/房屋價格）僅有1.5%，而世界上發達國家這一指標應該在5%以上。如：達拉斯為7.35%、大阪為5.91%、洛杉磯為5.80%、東京為5.76%、紐約這一數值為5.08%。造成我國房屋價格虛高的原因主要是人們對于房地產的投資性需求過大，人們總是認為買房就能賺錢。甚至有一些企業放棄自己的本行，將熱錢投入到房地產業中炒房。這些行為以及人們的錯誤預期，使我國房屋價格虛高。

在十九大會議上，習近平具體指出，“要提高保障和改善民生水平，加強和創新社會治理，加強社會保障體系建設。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。建立我國的REITs產品，可以將人們對于房地產的投機需求轉移到對REITs的交易上，REITs單筆投資金額更小、交易更快速、流動性更強。這樣可以從根本上穩定房價，抑制市場投機需求，是房地產市場更加穩定。

（五）有利于發展多層次資本市場

我國資本市場發展還不夠完善，我國引入REITs產品，在資本市場是可以對房地產的股權進行轉讓與投資，讓原來買不起房子的投資者可以在資本市場投資房地產享受租金收益和價格變動收益。增加了資本市場產品的多樣性，有利于我國發展多層次資本市場，提高資本市場抵御金融風險的能力，使市場更加穩定和成熟。

三、總結

綜上所述，我國發展房地產信托基金REITs可以促進發展租房租賃市場、降低房地產企業資產負債率、降低商業銀行不良資產率，增強商業銀行抵御房地產市場風險的能力、真正實現房子是用來住的，讓房地產回歸居住屬性和有利于發展我國的多層次資本市場。我國目前房地產市場比較混亂，價格泡沫也現實存在。在發展住房租賃市場、租售同權、共有產權房的同時，政府也應該學習美國成熟市場的經驗，尋找城市試點運行我國的REITs產品，而不僅僅是類似REITs產品，真正邁出我國房地產信托基金發展的第一步。

參考文獻

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作者簡介：王宇（1994-），男，漢族，北京人，首都經濟貿易大學研究生，研究方向：金融市場。endprint